Song song với khách sạn, loại hình condotel là một loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đã rất thịnh hành và phát triển ở nhiều nước khu vực châu Á Thái Bình Dương, với điều kiện tự nhiên thuận lợi, Việt Nam đang là thị trường vô cùng tiềm năng với loại hình này.
Mục lục bài viết
1. Khách sạn là gì?
Theo khoa du lịch trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, thì khách sạn là cơ sở cung cấp dịch vụ lưu trú, dịch vụ ăn uống, dịch vụ vui chơi giải trí và các dịch vụ cân thiết khác cho khách lưu lại qua đêm và thường được xây dựng tại các điểm du lịch. Khách sạn là một cơ sở phục vụ nhu cầu chỗ ở của du khách. Tùy theo nội dung và đối tượng sử dụng mà phân loại khách sạn tạm trú, nghĩ dưỡng, hội nghị … Theo mức độ tiện nghi phục vụ khách sạn được phân loại theo số lượng sao (từ 1 đến 5 sao). Tại Việt Nam hiện nay, thì việc xếp hạng các loại khách sạn sẽ được đánh giá dựa trên nhiều yếu tố bao gồm yếu tố vị trí, yếu tố kiến trúc và các trang thiết bị được lắp đặt trong khách sạn, sự tiện nghi và phong thái phục vụ của nhân viên, dịch vụ và mức độ dịch vụ cung cấp cho khách hàng, nhân viên phục vụ, cũng như yêu cầu về vệ sinh. Như vậy thì có thể thấy, những khách sạn có quy mô càng lớn và có càng nhiều dịch vụ đi kèm thì càng được đánh giá và xếp hạng cao. Vì thế có thể nói, khách sạn hiện nay được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau, tuy nhiên có thể đưa ra một vài khía cạnh về khái niệm “khách sạn” – một khái niệm vô cùng thân thuộc trong giới du lịch, như sau:
– Khách sạn chính là một loại hình kinh doanh phù hợp với quy định của pháp luật và có đăng ký kinh doanh tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Theo đó thì cơ sở kinh doanh khách sạn sẽ cung cấp đầy đủ tiện nghi và đáp ứng yêu cầu về nghỉ ngơi, ăn uống hoặc vui chơi … thậm chí là nhiều dịch vụ khác trong quá trình khách lưu trú tại khách sạn;
– Có thể nhìn nhận khách sạn là một công trình kiến trúc vô cùng kiên cố với văn phòng và nhiều tầng khác nhau, được trang bị các đồ đạc và dụng cụ chuyên dùng, nhìn chung thì khách sạn chính là cơ sở kinh doanh dịch vụ lưu trú tiện nghi và đắt khách hiện nay – nhầm cung ứng và thỏa mãn nhu cầu về nghỉ ngơi và tận hưởng của khách hàng đồng thời mang lại doanh thu cho doanh nghiệp, và tạo công ăn việc làm cho nhân viên.
Theo đó thì kinh doanh khách sạn mang một số đặc điểm sau:
Thứ nhất, kinh doanh khách sạn đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn. Đặc điểm này xuất phát từ nguyên nhân do yêu cầu về tính chất lượng cao của sản phẩm khách sạn: đòi hỏi các thành phần của cở sở vật chất kỹ thuật của khách sạn cũng phải có chất lượng cao. Tức là chất lượng của cơ sở vật chất kỹ thuật của khách sạn tăng lên cùng với sự tăng lên của thứ hạng khách sạn. Sự sang trọng của các thiết bị được lắp đặt bên trong khách sạn chính là một nguyên nhân đẩy chi phí đầu tư ban đầu của công trình khách sạn lên cao hơn rất nhiều và gây ấn tượng mạnh. Ngoài ra, đặc điểm này còn xuất phát từ một số nguyên nhân khác như: chi phí ban đầu cho cở sở hạ tầng của khách sạn cao, chi phí đất đai cho một công trình khách sạn rất lớn.
Thứ hai, kinh doanh khách sạn đòi hỏi lượng lao động trực tiếp tương đối lớn. Sản phẩm khách sạn chủ yếu mang tính chất phục vụ và sự phục vụ này không thể cơ giới hóa được mà chỉ được thực hiện bởi những nhân viên phục vụ trong khách sạn. Mặt khác, lao động trong khách sạn có tính chất chuyên môn khá cao. Thời gian lao động trong khách sạn lại phụ thuộc vào thời gian tiêu dùng của khách, thường kéo dài 24/24 giờ mỗi ngày. Do vậy, cần phải sử dụng một số lượng lớn lao động phục vụ trực tiếp trong khách sạn. Với đặc điểm quá trình sản xuất và tiêu dùng các dịch vụ khách sạn là gần như trùng nhau về không gian và thời gian. Sản phẩm khách sạn có tính tươi sống cao. Mỗi đêm nếu khách sạn có những buồng không có khách thuê có nghĩa là khách sạn đã bị “ế” số lượng buồng trống đó. Người ta không thể bán bù trong đêm khác được, do đó mỗi khách sạn luôn tìm mọi biện pháp để làm tăng tối đa số lượng buồng bán ra mỗi ngày.
2. Phân biệt khách sạn và công trình condotel?
Để phân biệt giữa khách sạn và condotel, thì cần phải hình dung ra không gian của condotel như thế nào. Nhìn chung thì condotel sở hữu các trang thiết bị khép kín giống như một căn hộ thông thường bao gồm phòng bếp, phòng khách và phòng ngủ … nhìn chung thì condotel cũng là một trong những loại hình khách sạn chỉ có điều là condotel có sự cải tiến hơn khách sạn một chút. Nếu như những mô hình khách sạn đơn thuần chỉ đơn giản là để khách lưu trú qua đêm và không gian trong khách sạn chủ yếu bao gồm các phòng ngủ. Thì condotel là dạng khách sạn được thiết kế dưới mô hình những ngôi nhà thực sự. Có thể thấy cả khách sạn và condotel đều được đặt dưới sự quản lý và vận hành của những đơn vị quản lý vô cùng chuyên nghiệp. Tuy nhiên hai loại hình này cũng có những điểm khác biệt nhất định, dựa trên một số tiêu chí cơ bản sau đây:
| Tiêu chí so sánh | Khách sạn | Condotel |
| Quyền sở hữu | Thuộc về cá nhân, tổ chức sở hữu khách sạn | Thuộc về người mua sau khi thanh toán đủ tiền, tức là mỗi căn Condotel thuộc những chủ đầu tư khác nhau, chứ không thống nhất một chủ như khách sạn |
| Phí quản lý | Người ở chỉ trả trong tiền phòng | Chủ sở hữu phải thanh toán phí quản lý, phí vận hành, phí bảo trì … |
| Mục đích sử dụng | Cho thuê | Vừa cho thuê vừa lưu trú |
| Quy mô | Hẹp hơn | Rộng hơn khách sạn, mô hình này rất phù hợp xu hướng phát triển chung trên thị trường trong nước và nước ngoài |
| Chức năng | Chức năng khách sạn, chủ yếu đáp ứng nhu cầu về nghỉ ngơi | Chức năng căn hộ |
| Rủi ro | Xây dựng được khách sạn phải huy động nguồn vốn rất lớn, cần có thời gian dài để thu hút khách hàng giúp mang về lợi nhuận | Sự bùng nổ mô hình này tại các địa điểm du lịch đắc địa là nguy cơ làm cho mô hình hướng đến sự bão hòa. Và pháp lý về đầu tư condotel còn chưa rõ ràng so với khách sạn |
3. Quy định về những nguyên tắc chung khi thiết kế công trình condotel:
Các loại đất để xây dựng công trình condotel Phải phù hợp với quy hoạch và phù hợp với kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Mật độ xây dựng và chiều cao của công trình condotel phải tuân thủ theo quy hoạch chi tiết và kế hoạch đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép;
– Quá trình xây dựng công trình này phải đảm bảo tính an toàn và hiệu quả, phải đảm bảo tính thẩm mỹ và phù hợp với đặc điểm tự nhiên và đặc điểm khí hậu của từng khu vực nhất định, quá trình xây dựng phải đảm bảo các yêu cầu về thông thoáng và sự phát triển bền vững cũng như sự thân thiện với môi trường, phải đảm bảo không có sự chồng chéo giữa các khối chức năng và không ảnh hưởng đến trật tự vệ sinh an toàn công cộng;
– Các công trình condotel phải đáp ứng được các yêu cầu về khả năng chịu lực và khả năng bền vững với thời gian, phải đáp ứng các yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, không được phép xây dựng các công trình này trên các vùng đất có nguy cơ nguy hiểm về điện chất hoặc thi công không có các biện pháp an toàn về kĩ thuật;
– Ngoài ra thì công trình condotel cần phải đáp ứng một số yêu cầu như đảm bảo khả năng tiếp cận và sử dụng cho các đối tượng là người cao tuổi và người khuyết tật, khả năng sử dụng năng lượng hiệu quả, khả năng đảm bảo an toàn về tính mạng và sức khỏe, thực hiện hoạt động bảo trì theo đúng quy định của pháp luật.
4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của khách sạn và condotel:
Hai mô hình này cần lưu ý một số điểm cơ bản sau đây trong quá trình vận hành:
– Đẩy mạnh việc nghiên cứu thị trường, tìm hiểu thị hiếu du khách, luôn đầu tư cải tạo, đổi mới, đa dạng hóa sản phẩm, nâng cao chất lượng dịch vụ;
– Nâng cao uy tín hình ảnh của khách sạn và condotel, bằng cách nâng cao chất lượng phục vụ của nhân viên, nhân viên cụ thể là nhân viên tiếp tân và nhân viên phục vụ cần phải được huấn luyện phong cách, thái độ phục vụ chuyên nghiệp, trình độ ngoại ngữ giao tiếp tốt;
– Giá cả hợp lý, cạnh tranh trên thị trường;
– Ngoài ra, riêng với mô hình khách sạn, phải thường xuyên cập nhật về các thông tin thiết yếu của các khách sạn đối thủ như giá, trang thiết bị, các dịch vụ mà họ đưa vào phục vụ cho khách hàng hoặc có thể thăm dò ý kiến của khách hàng biết họ cần gì để tiến hành xem xét đầu tư, nâng cấp cho phù hợp;
– Đầu tư các trang thiết bị máy móc đã hư hỏng nhằm nâng cao chất lượng phục vụ.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 12873:2020 về Căn hộ lưu trú.
