Quy định thẩm quyền và thủ tục cho thuê đất khu công nghiệp

1. Quy định thẩm quyền và thủ tục cho thuê đất khu công nghiệp: 

1.1. Thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp: 

Đất khu công nghiệp thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, là đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất. Là nơi tập trung những nhà máy sản xuất lớn và thu hút nhiều lao động đến làm việc, có diện tích rất lớn, nằm cách xa khu dân cư. 

Theo đó, có thể thuê đất khu công nghiệp từ Nhà nước hoặc thuê đất từ các cá nhân, tổ chức đã được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. 

Căn cứ Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho thuê đất được quy định cụ thể như sau: Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất có thẩm quyền cho thuê đất với những đối tượng sau: 

 – Là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là các doanh nghiệp:

– Sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp hoặc đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh hoặc doanh nghiệp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê theo quy định pháp luật.

Như vậy, đất khu công nghiệp là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, căn cứ quy định trên thì UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất có thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp. 

1.2. Thủ tục cho thuê đất khu công nghiệp: 

Hồ sơ cần chuẩn bị khi thuê đất công nghiệp bao gồm các loại giấy tờ sau: 

– Đơn xin thuê đất khu công nghiệp (theo mẫu) 

– Giấy chứng nhận/ Văn bản chấp thuận đầu tư 

– Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất công nghiệp (bản sao).

– Bản thuyết minh hoặc đề cương tóm tắt dự án đầu tư đất khu công nghiệp.

– Trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính của thửa đất khu công nghiệp ( liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để được cung cấp)

– Các loại giấy tờ khác như: văn bản ký quỹ; Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; Văn bản về lập thủ tục kế hoạch bảo vệ môi trường,…

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thuê đất khu công nghiệp, doanh nghiệp gửi đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để được xem xét và giải quyết.

Trình tự, thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ nêu trên

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Ban Quản lý các khu công nghiệp, nhận phiếu trả kết quả

Bước 3: Cơ quan có thẩm thẩm định và phê duyệt hồ sơ 

Bước 4: Nhận kết quả xử lý hồ sơ:

– Quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng thuê đất;

– Cơ quan có thẩm quyền trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tổ chức giao đất trên thực địa cho nhà đầu tư, doanh nghiệp.

2. Điều kiện thuê đất khu công nghiệp: 

Thực tế cho thấy không phải doanh nghiệp nào cũng có thể thuê đất để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh tại khu công nghiệp mà việc thuê đất làm khu công nghiệp. Cụ thể, Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

– Các đối tượng sau được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong khu công nghiệp bao gồm: Các tổ chức kinh tế, Người Việt Nam định cư tại nước ngoài, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kế cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất hoặc đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

– Nhà nước cho các đối tượng trên thuê đất với mục đích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, hơn nữa các đối tượng này được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác. Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư tại nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất theo năm hoặc trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê. Nhà nước sẽ miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

– Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất vào đúng mục đích đã được xác định và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất. 

3. Những điều cần lưu ý khi thuê đất khu công nghiệp:

Thời gian cho thuê đất không quá 50 năm đối với đất khu công nghiệp (đất sản xuất phi nông nghiệp). Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm và phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp. 

Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định thi hành Luật Đất đai, sửa đổi quy định về Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề có những quy định cụ thể như: 

– Khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào hiện trạng các khu dân cư tại địa phương, nhu cầu nhà ở của người lao động làm việc trong khu công nghiệp bố trí quỹ đất ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phục vụ đời sống của người lao động.

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc kiểm tra thanh tra và xử lý đối với trường hợp thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp nhưng không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng so với tiến độ sử dụng đất đã giao. 

– Trách nhiệm của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề:

Khi ký hợp đồng cho thuê đất, cho thuê lại đất phải xác định cụ thể tiến độ sử dụng đất tương ứng với tiến độ thực hiện dự án đầu tư và biện pháp xử lý nếu bên thuê đất, bên thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất.

Chịu trách nhiệm trước Nhà nước và pháp luật về việc quản lý sử dụng đất trong khu công nghiệp, có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi, đôn đốc bên thuê đất, thuê lại đất đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến độ đã giao kết trong hợp đồng. 

Hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệpcó trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Tổng cục Quản lý đất đai và công bố công khai diện tích đất chưa cho thuê, cho thuê lại trong khu công nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất và của Tổng cục Quản lý đất đai.

– Trường hợp bên thuê đất, thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng so với tiến độ đã giao kết trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất thì doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm thực hiện như sau:

+ Yêu cầu bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện các biện pháp để đưa đất vào sử dụng 

+ Lập danh sách các trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất báo cáo Ban Quản lý các khu công nghiệp, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài nguyên và Môi trường. 

– Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề và bên thuê đất, thuê lại đất nếu có tranh chấp hay phát sinh những điểm mới thì thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

– Đối với trường hợp thuê đất, thuê lại đất của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp mà không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng 36 tháng so với tiến độ sử dụng đất đã giao kết trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất. Hoặc quá thời hạn 36 tháng kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp các bên không có giao kết về tiến độ đưa đất vào sử dụng trong hợp đồng mà không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất, trừ trường hợp bất khả kháng theo quy định. 

Những văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

Luật Đất đai năm 2013