Thuê đất là một chế định đã được ghi nhận trong pháp luật nước ta từ lâu, nhiều chủ thể được pháp luật ghi nhận cho thuê đất, trong đó có hộ kinh doanh cá thể. Dưới đây là quy định của pháp luật hiện hành về trình tự và thủ tục cho thuê đất đối với hộ kinh doanh cá thể.
Mục lục bài viết
1. Trình tự và thủ tục cho thuê đất đối với hộ kinh doanh cá thể:
1.1. Hiểu như thế nào về hộ kinh doanh cá thể?
Có thể hiểu: Hộ kinh doanh cá thể là một tổ chức kinh tế do một cá nhân hoặc một nhóm người, trong đó có một hộ gia đình làm chủ, có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh. Quá trình kinh doanh thực hiện một cách liên tục, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích để sinh lợi. Hộ kinh doanh cá thể chính là một trong những nhân tố để đảm bảo duy trì tốc độ tăng trưởng GDP của đất nước và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước cũng như tham gia vào quá trình giải quyết các vấn đề xã hội, như tạo việc làm và xóa đói giảm nghèo cho các chủ thể … bên cạnh đó thì quá trình hoạt động của hộ kinh doanh cá thể cũng chính là một trong những kênh đóng góp quan trọng vào việc kích thích cung cầu tiêu dùng và quá trình lưu thông hàng hóa cũng như đóng góp vào công tác xã hội nói chung.
1.2. Trình tự, thủ tục cho thuê đất đối với hộ kinh doanh cá thể:
Nhìn chung thì quá trình cho thuê đất đối với chủ thể là hộ kinh doanh cá thể được thực hiện qua các bước cơ bản sau đây:
Bước 1: Hộ kinh doanh cá thể có nhu cầu thuê đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ theo quy định của pháp luật. Cơ bản sẽ bao gồm những giấy tờ sau đây:
+ Đơn xin thuê đất theo mẫu do pháp luật quy định, phù hợp về mặt nội dung và hình thức;
+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu hộ kinh doanh cá thể xin thuê đất).
+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bước 2: sau khi chuẩn bị hồ sơ, hộ kinh doanh cá thể có nhu cầu thuê đất nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đó là Phòng Tài nguyên và Môi trường. Sau đó Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn hộ kinh doanh cá thể xin thuê tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (trong trường hợp xét thấy hồ sơ đã đầy đủ). Còn nếu trong trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa là 03 ngày theo quy định của pháp luật, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn hộ kinh doanh cá thể nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ còn thiếu.
Bước 3: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Phòng Tài nguyên và Môi trường trình lên Ủy ban nhân dân huyện quyết định cho thuê đất để xem xét và phê duyệt; sau đó ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất. Nếu đủ điều kiện thì hộ kinh doanh cá thể sẽ được thuê đất theo các hình thức thuê mà pháp luật có ghi nhận.
Lưu ý:
– Về cách thức thực hiện, cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đó là Phòng Tài nguyên và Môi trường;
– Số lượng hồ sơ được xác định là 02 bộ hồ sơ;
– Về thời hạn giải quyết, thì không quá 20 ngày theo quy định của pháp luật (thời gian này không kể thời gian giải phóng mặt bằng, đồng thời cũng không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
2. Điều kiện cho thuê đất đối với hộ kinh doanh cá thể:
Theo quy định của pháp luật hiện nay thì hộ kinh doanh cá thể để được trời đất cần phải đáp ứng được các điều kiện nhất định. Cụ thể có thể căn cước tại Điều 58 của pháp
Thứ nhất, điều kiện về chủ thể:
– Hộ kinh doanh cá thể đó phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Điều kiện về năng lực tài chính được quy định như sau: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất < 20 héc ta, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất > 20 héc ta. Hoặc có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các chủ thể khác.
– Hộ kinh doanh cá thể đó phải có phải tiến hành ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
– Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Thứ hai, điều kiện về dự án đầu tư. Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện sau đây:
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê thì phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;
– Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Việc xác định các chủ thể được nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây: Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường. Hoặc nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
3. Cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất đối với hộ kinh doanh cá thể:
Cụ thể có thể căn cước tại Điều 59 của pháp luật đất đai năm 2013 hiện hành và nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, thì cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất đối với hộ kinh doanh cá thể như sau:
Thứ nhất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho thuê đất trong các trường hợp sau đây:
– Tiến hành giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các chủ thể là tổ chức;
– Tiến hành giao đất đối với các chủ thể là cơ sở tôn giáo;
– Tiến hành giao đất đối với các chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật;
– Tiến hành cho thuê đất đối với các chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật;
– Tiến hành cho thuê đất đối với các chủ thể là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Thứ hai, Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho thuê đất trong các trường hợp sau đây:
– Tiến hành giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các chủ thể là hộ gia đình hoặc cá nhân. Trường hợp cho các chủ thể thuê đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
– Giao đất đối với các chủ thể là cộng đồng dân cư.
Thứ ba, Ủy ban nhân dân cấp xã là cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã phường.
Như vậy, đối tượng thuê đất là hộ kinh doanh cá thể, thì thẩm quyền cho thuê đất thuộc cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp huyện. Nhìn chung thì cùng với sự phát triển và gia tăng số lượng hộ kinh doanh cá thể góp phần thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo ngành và theo thành phần.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
