Pháp luật cho thuê đất thực hiện dự án trong khu công nghiệp

1. Khái niệm pháp luật cho thuê đất để thực hiện trong khu công nghiệp: 

Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp là một hệ thống các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh trong các hoạt động của các chủ thể cho thuê đất và được thuê đất để tham gia xây dựng, kinh doanh, đầu tư, sản xuất trong quy hoạch khu công nghiệp. Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp là một phần của pháp luật đất đai, quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của CQNN có thẩm quyền trong việc cho thuê đất cũng như của Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được cho thuê đất đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, có mối liên chặt chẽ với pháp luật về đầu tư, pháp luật thương mại, pháp luật quy hoạch, luật môi trường, quan hệ pháp luật dân sự, quan hệ pháp luật hình sự, quan hệ pháp luật hành chính và quan hệ quốc tế đặt trong một ranh giới xác định là khu công nghiệp, phản ánh được sự phát triển của nền kinh tế, xã hội. 

Tại Việt Nam, thuê đất là một quá trình phát sinh nhiều quan hệ khác nhau. Các nhóm quan hệ này gồm: Quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong quan hệ thuê đất; quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau trong quan hệ thuê đất và cho thuê lại quyền sử dụng đất. Như vậy, pháp luật về thuê đất theo nghĩa rộng là một chế định pháp luật gồm các quy phạm pháp luật nằm trong các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình thuê đất và cho thuê đất được thể hiện trong Hiến pháp, luật và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo nghĩa hẹp, pháp luật về thuê đất để thực hiện dự án là hệ thống các quy định pháp luật được thể hiện dưới hình thức văn bản quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định hoạt động chuyển quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang người sử dụng đất bằng một Hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định của cho thuê đất của CQNN có thẩm quyền, và người thuê đất phải trả cho Nhà nước một khoản tiền thuế trong thời gian thuê, đồng thời quy định các vấn đề liên quan đến chính sách đối với việc thuê đó . 

2. Đặc điểm của pháp luật cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp: 

Thứ nhất, pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp là một bộ phận không thể tách rời của pháp luật đất đai 

Chủ thể thuê đất và cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp là các bên tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai bao gồm: Nhà nước, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh, thực hiện dự án trong khu công nghiệp. 

Khách thể của quan hệ pháp luật về cho thuê đất là toàn bộ khu đất xác định, có ranh giới rõ ràng, được sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, xây dựng các công trình sản xuất hàng công nghiệp, các công trình phục vụ khu công nghiệp mà qua đó Nhà nước đã thiết lập các chế độ pháp lý nhất định. 

Nội dung quan hệ pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp chính là các quyền và nghĩa vụ pháp lý của chủ thể quan hệ pháp luật đất đai, nhưng chủ thể ở đây có thể nhìn nhận một cách cụ thể hơn đó chính là Nhà nước và người được cho thuê đất. Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai nên quyền và nghĩa vụ của Nhà nước rất đặc trưng, trước hết vì Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. 

Khác với Nhà nước, chủ thể được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án khu công nghiệp ngoài những quyền chung của người được thuê đất thì quyền và nghĩa vụ pháp lý của người được Nhà nước cho thuê đất sẽ được phân chia theo từng loại chủ thể như: tổ chức được Nhà nước cho thuê đất; hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam... 

Thứ hai, pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp có mối liên chặt chẽ với pháp luật về đầu tư, pháp luật thương mại, pháp luật quy hoạch, luật môi trường. 

Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt. Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp đảm bảo bảo vệ môi trường. 

Các chủ thể được thuê đất trong khu công nghiệp là các chủ thể đầu tư dự án vào khu công nghiệp để sản xuất kinh doanh, vì vậy, pháp luật về cho thuê đất gắn bó chặt chẽ với pháp luật thương mại và pháp luật đầu tư. 

Thứ ba, pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp gắn liền với sự phát triển của kinh tế – xã hội. 

Khu công nghiệp được hình thành và phát triển gắn liền với công cuộc đổi mới, mở cửa nền kinh tế đất nước, xuất phát từ chủ trương đúng đắn của Đảng, Chính phủ trong việc xây dựng một mô hình mang tính đột phá trong thu hút đầu tư, tăng trưởng công nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. 

Khu công nghiệp huy động được lượng vốn đầu tư lớn của các thành phần kinh tế trong và ngoài nước phục vụ sự nghiệp Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Đặc biệt, khu công nghiệp, khu chế xuất có đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng ngành sản xuất công nghiệp, nâng cao giá trị xuất khẩu và sức cạnh tranh của nền kinh tế; góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của các địa phương và cả nước theo hướng CNH–HĐH... Việc phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất cũng đã góp phần quan trọng trong việc giải quyết việc làm, đào tạo nguồn nhân lực, nâng cao thu nhập, đời sống và trình độ của người lao động; góp phần tích cực vào bảo vệ môi trường sinh thái. 

3. Nội dung điều chỉnh của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp: 

Nội dung điều chỉnh của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong KCN là các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đất đai cho các tổ chức kinh tế thuê để thực hiện dự án trong Khu công nghiệp, Nhà nước tạo điều kiện tối đa để các tổ chức kinh tế thụ hưởng các quyền của người được thuê đất và gánh vác trách nhiệm pháp lý của họ. 

Nội dung điều chỉnh của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp có thể được chia thành các nhóm như sau: 

Nhóm 1: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sở hữu, quản lý nhà nước đối với đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp. Là người đại diện chủ sở hữu đất đai, đồng thời là người thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Nhà nước xây dựng bộ máy các cơ quan có thẩm quyền hành chính và chuyên ngành nhằm thực thi các nội dung cụ thể của quản lý nhà nước về đất đai. 

Nhà nước, với vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai, có đầy đủ các quyền năng của đại diện chủ sở hữu, trong đó có quyền năng quan trọng nhất là quyền định đoạt. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua các phương thức: quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để quyết định mục đích sử dụng đất tại từng khu vực, vị trí, quy định về hạn mức cho thuê đất và thời hạn sử dụng đất; định giá đất; quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Quyết định thu hồi đất. 

Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai với tư cách là tổ chức quyền lực công và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai bằng việc: Thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất; thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất... Để đất đai được sử dụng có hiệu quả, thông qua pháp luật, nhà nước quy định nghĩa vụ tài chính khi thuê quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thực hiện dự án trong khu công nghiệp. 

Đối với trường hợp Nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, Nhà nước và người sử dụng đất được thực hiện cho thuê đất và thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất trên cơ sở từ một quyết định về cho thuê đất của cơ quan có Nhà nước có thẩm quyền. Đối với trường hợp Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp cho Nhà đầu tư thứ phát thuê lại đất, Chủ đầu tư và Nhà đầu tư thứ phát thông qua Hợp đồng thuê đất thông qua Hợp đồng nguyên tắc về việc chấp thuận địa điểm và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư của CQNN có thẩm quyền cấp cho Nhà đầu tư thứ phát theo quy định tại Luật Đầu tư năm 2020. 

Về nguyên tắc các bên trong hợp đồng tự do thỏa thuận, tự do ý chí, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ. Tuy nhiên do đất đai ở Việt Nam được quy định thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên trình tự, thủ tục thuê đất không diễn ra giống như các hợp đồng dân sự khác mà theo một trình tự, thủ tục nhất định dựa vào từng loại đất thuê, các căn cứ và điều kiện cho thuê đất. Trình tự, thủ tục cho thuê đất được quy định cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013, Luật Đầu tư năm 2020 và các văn bản hướng dẫn bao gồm nghị định, thông tư và các quyết định hướng dẫn thủ tục tại các địa phương… quy định cụ thể rõ về hồ sơ xin thuê đất, thủ tục nộp hồ sơ xin thuê đất. 

Ngoài ra, để tăng cường tính quyền lực nhà nước cũng như bảo đảm thi hành nghiệm pháp luật về đất đai, xây dựng và pháp luật về đầu tư, pháp luật quy định nội dung về thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thực hiện Dự án. 

Nhóm 2: Các quan hệ phát sinh đối với các tổ chức kinh tế được thuê đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp. 

Hầu hết các tổ chức kinh tế là các chủ thể sử dụng đất được Nhà nước cho phép sử dụng đất để thực hiện dự án trong Khu công nghiệp dưới các hình thức pháp lý là cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Các tổ chức này được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp nhưng trong quá trình khai thác, sử dụng trên cơ sở quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được CQNN có thẩm quyền phê duyệt. Việc thuê đất nhằm các mục đích khác nhau, thời hạn thuê khác nhau, nhu cầu sử dụng cũng khác nhau, cho nên pháp luật cần quy định một cách chặt chẽ các trình tự, thủ tục cho thuê đất, các nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đồng thời bảo hộ các quyền lợi cần thiết cho họ, đặc biệt khuyến khích các tổ chức nước ngoài đầu tư vào các khu công nghiệp ở Việt Nam để sản xuất – kinh doanh. 

Pháp luật cho phép tổ chức kinh tế được nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong KCN để thực hiện dự án trong KCN được, từ đó tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai và có các quyền, chịu các nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất. 

Bên cạnh đó, pháp luật quy định các nội dung về xử lý vi phạm trong việc quản lý, sử dụng đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong khi quản lý, sử dụng đất đai kém hiệu quả, gây ô nhiễm môi trường hoặc các vi phạm khác gây ảnh hưởng đến việc quản lý, khai thác sử dụng tài nguyên đất đai.