Hoàn công là gì? Hoàn công công trình, dự án là gì?

1. Hoàn công là gì?

Hoàn công là một  thủ tục hành chính nhằm xác nhận việc đã hoàn thành xong một công việc và thực hiện việc nghiệm thu lại quá trình thực hiện, từ đó ghi nhận lại việc trong quá trình thực hiện công việc đó thì có những sự thay đổi gì, việc thực hiện đã đúng quy trình hay chưa, để nếu đối với những công việc cần phải có sự công nhận về mặt pháp lý chẳng hạn như đăng ký sở hữu thì bắt buộc phải thực hiện thủ tục này. 

2. Hoàn công công trình, dự án là gì? 

Hoàn công công trình, dự án là một trong những thủ tục hành chính bắt buộc trong hoạt động xây dựng công trình, dự án nhằm xác nhận việc đã thực hiện xây dựng xong công trình sau khi được cấp phép xây dựng. Hoàn công có ý nghĩa giúp hoàn thiện quá trình xây dựng công trình dự án, là điều kiện để được cấp đổi sổ hồng. 

Thời điểm thực hiện việc hoàn công đó là khi công trình hoàn thành, thực hiện trước khi sử dụng và đăng ký quyền sở hữu công trình, dự án. Lúc này, nhà thầu thi công có trách nhiệm thực hiện những hoạt động như thu dọn hiện trường, lập bản vẽ thi công, chuẩn bị các tài liệu để thực hiện việc nghiệm thu toàn bộ công trình. Từ đó phải lập biên bản nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công trình, đối với những công trình dự án không cần phải xin giấy phép xây dựng thì không phải thực hiện thủ tục hoàn công này. 

3. Thủ tục, chi phí hoàn công công trình, dự án: 

3.1. Thủ tục hoàn công công trình, dự án: 

Theo quy định các công trình, dự án chỉ được đưa vào sử dụng sau khi đã thực hiện việc nghiệm thu toàn bộ công trình và người thực hiện công việc này chính là chủ đầu tư công trình dự án, tổ chức thực hiện việc nghiệm thu, với mỗi cá nhân phụ trách xác nhận về một sản phẩm trong quá trình thi công công trình thì phải chịu trách nhiệm về việc xác nhận đó. 

Hồ sơ thực hiện thủ tục hoàn công bao gồm các loại giấy tờ sau: Đơn xin hoàn công công trình, dự án được ban hành bởi Bộ xây dựng; Giấy phép xây dựng nhà ở, kèm theo bản vẽ thiết kế xây dựng nhà, Bản vẽ hoàn công công trình dự án, hợp đồng xây dựng (nếu có); biên bản nghiệm thu của công trình đến từ đơn vị thi công, Bản hợp đồng thi công với đơn vị có giấy phép hành nghề kèm một bản sao giấy phép hành nghề của đơn vị thi công; Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

Các đơn vị tham gia hoàn công bao gồm: 

– Chủ đầu tư công trình, dự án thực hiện việc lập hồ sơ công trình, dự án, chịu trách nhiệm về chất lượng, các hoạt động ký kết liên quan đến công trình, các trường hợp phát sinh có sự thay đổi. 

– Nhà thầu thi công công trình: chịu trách nhiệm về chất lượng công trình, ký kết nghiệm thu hoàn công công trình. 

– Đơn vị tư vấn, giám sát xây dựng: có trách nhiệm giám sát, kiểm tra tiến độ thực hiện công trình dự án, cũng thực hiện việc ký kết nghiệm thu hoàn công công trình.

– Đơn vị thiết kế công trình tham gia nếu chủ đầu tư có yêu cầu, lập bản vẽ theo thực tế để thấy được nếu có sự thay đổi của công trình so với công trình xây dựng đã xin cấp phép ban đầu. 

Quy trình, thủ tục thực hiện như sau: 

Bước 1: Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ 

Bước 2: Nộp hồ sơ

– Đối với những công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài… thì nộp hồ sơ tại Sở xây dựng.

– Đối với nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân quận, huyện. 

– Đối với những trường hợp xây dựng mới, công trình xây dựng tạm, sửa chữa cải tạo mà theo quy định – phải xin giấy phép xây dựng trên phạm vi ranh giới khu đô thị, chế xuất, công nghiệp đó thì nộp hồ sơ tại Ban quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao. 

– Đối với nhà ở riêng lẻ và các công trình thuộc địa giới hành chính quận, huyện thì nộp hồ sơ tại văn phòng một cửa của UBND quận, huyện. Đối với nhà ở riêng lẻ ở nông thôn thì nộp tại UBND cấp xã. 

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và thẩm định 

Phòng quản lý đô thị của UBND các cấp sẽ tiến thụ lý, kiểm tra các giấy tờ, xác minh việc xây dựng đã đúng quy định hay chưa. 

Nếu hồ sơ đã hợp lệ thì phòng Quản lý đô thị trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân phê duyệt, đồng thời lập phiếu chuyển cho Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Nếu hồ sơ không hợp lệ thì cần trả lời bằng văn bản cho bên phía nộp hồ sơ. 

Bước 4: Trả kết quả

Sau khi trình Chủ tịch UBND ký Giấy chứng nhận, thì chuyển cho bộ phận một cửa để trả kết quả cho chủ sở hữu và đến các cơ quan thuế để hoàn thành các nghĩa vụ. Sau khi xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thuế thì chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận. 

Điều kiện được xem là hoàn công xong khi: 

+ Đã thực hiện việc nghiệm thu tất cả các công việc xây dựng từ giai đoạn thi công. 

+ Chất lượng thi công xây dựng không còn tồn tại những hạn chế ảnh hưởng đến an toàn khai thác công trình

+ Tuân thủ các quy định về phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường. 

3.2. Chi phí hoàn công công trình, dự án: 

Chi phí hoàn công bao gồm lệ phí lập bản vẽ và lệ phí trước bạ. Theo quy định lệ phí trước bạ được tính là 1% tổng giá trị căn nhà, còn lệ phí lập bản vẽ thì phụ thuộc vào từng đơn vị và phụ thuộc vào diện tích sàn xây dựng. Nếu trường hợp là xây dựng nhà riêng lẻ thì không phải mất lệ phí trước bạ khi hoàn công. 

3.3. Các trường hợp được miễn phép hoàn công xây dựng: 

Việc hoàn công được thực hiện dựa trên Giấy phép xây dựng đã được cấp trước đó, vậy nên với những công trình được miễn giấy phép xây dựng cũng được miễn thực hiện thủ tục hoàn công. Bao gồm các trường hợp sau: 

+ Công trình thuộc bí mật nhà nước hoặc xây dựng khẩn cấp

+ Công trình thuộc dự án đầu tư công mà Thủ tướng Chính phủ, VKSNDTC, TANDTC, Văn phòng chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam…quyết định đầu tư.

+ Công trình xây dựng tạm chỉ phục vụ mục đích tạm thời, phục vụ cho việc xây dựng công trình chính 

+ Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc, việc sửa chữa cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng công trình, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, bảo đảm an toàn vệ sinh môi trường. 

+ Công trình quảng cáo không phải xin cấp phép xây dựng 

+ Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

+ Công trình cấp 4, nhà ở riêng lẻ ở nông thông có quy mô dưới 7 tầng thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa…

+ Công trình được xây dựng thuộc địa bàn cả 2 tỉnh trở lên, công trình xây dựng ở tuyến ngoài đô thị, theo quy hoạch xây dựng, hoặc có tính chất chuyên môn kỹ  thuật đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

+ Công trình xây dựng đã được thẩm định bởi các cơ quan chuyên môn và đã có kết quả thông báo đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng, đáp ứng đủ các điều kiện về cấp phép xây dựng. 

3.4. Xử phạt hoàn công công trình, dự án sai quy định: 

Khi thực hiện đúng các quy định về hồ sơ, thủ tục, quy trình hoàn công và được phê duyệt hoàn công xong thì công trình dự án có thể đi vào hoạt động và có thể thực hiện đăng ký sở hữu để được cấp Sổ hồng. Nhưng nếu chủ đầu tư thực hiện hoàn công sau quy định sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định. Hoàn công được coi là vi phạm khi thay đổi vị trí xây dựng công trình hoặc sai cốt nền xây dựng công trình hoặc vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng. 

Như vậy đối với hành vi xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, tuỳ theo mức độ, nhà ở ở đô thị hay nông thôn… mà sẽ có những mức xử phạt khác nhau. Ngoài hình thức phạt tiền thì chủ đầu tư còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả  cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ yêu cầu tự phá dỡ phần công trình xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng, trường hợp nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ. Như vậy, khi thực hiện thủ tục hoàn công, chủ đầu tư phải thực sự chấp hành đúng những nội dụng đã được cấp phép trong giấy phép xây dựng để tránh những rủi ro phải chịu nếu thực hiện sai quy định. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

• Luật xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020. 
• Nghị định 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng