Quyền đối với bất động sản liền kề với quyền sử dụng đất

1. Quyền đối với bất động sản liền kề là gì?

Trong quá trình sử dụng bất động sản có những tình huống chủ sở hữu của bất động sản đó phải phụ thuộc vào bất động sản liền kề để đảm bảo quyền lợi của mình ví dụ như tạo một lối đi chung,… Chính vì vậy, Việt Nam đã có quy định về cách hiểu đối với bất động sản liền kề như sau:

Quyền đối với bất động sản liền kề là việc một cá nhân có bất động sản nằm ở vị trí kế bên một bất động sản khác được hưởng một số quyền lợi mà bất động sản kế bên đem lại. Hiệu một cách đơn giản quyền đối với bất động sản liền kề là việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác nằm trong khuôn khổ mà pháp luật quy định.(Quy định tại Điều 245 Bộ Luật Dân sự 2015).

2. Các quyền đối với bất động sản liền kề:

2.1. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề:

Như đã biết, do vị trí tự nhiên của bất động sản dẫn đến việc giới hạn một số quyền của những chủ sở hữu. Chính vì vậy, nhà nước đã quy định về quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề tại điều 252 Bộ Luật dân sự 2015 như sau:

– Đối với bất động sản nằm trong vị trí tự nhiên mà việc cấp thoát nước bị khó khăn phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp thoát nước thích hợp, không được có hành động ngăn cản, cản trở dòng nước chảy qua gây ảnh hưởng quyền của bất động sản kế bên;

– Bất động sản liền kề sử dụng lối cấp thoát nước của bất động sản kế bên phải hạn chế mức tối đa thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản đó. Đặc biệt liên quan đến quá trình lắp đặt đường dẫn nước nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường;

– Đối với trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp thoát nước không phải bồi thường thiệt hại do trường hợp này.

2.2. Quyền về tưới nước và tiêu nước trong canh tác:

Trong canh tác nông nghiệp có những vị trí bất động sản phải phụ thuộc vào bất động sản liền kề để dẫn nước cho phục vụ quá trình canh tác và nuôi trồng. Như vậy, tại Điều 253 Bộ luật dân sự 2015 đã quy định quyền về tưới nước, tiêu nước với bất động sản liền kề như sau: Nếu người có quyền sử dụng đất canh tác có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước mà không còn phương án nào khác có thể dẫn nước về diện tích đất của mình thì có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh cho mình một lối dẫn nước thích hợp và thuận tiện nhất cho việc tưới tiêu.

– Lối cấp nước là quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền nên những bất động sản kế bên không được làm khó khăn với cản trở vấn đề này nếu không có lý do chính đáng;

– Cá nhân có bất động sản chịu hưởng quyền phải có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó;

– Trong quá trình sử dụng bất động sản liền kề phục vụ cho việc tưới nước, tiêu nước trong canh tác nếu gây ra những thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường thiệt hại;

2.3. Quyền về lối đi qua:

Quyền về lối đi qua là một trong những loại quyền dễ xảy ra tranh chấp nhất đối với bất động sản liền kề. Hiện nay, có rất nhiều những cuộc tranh chấp về đường lối đi qua giữa các bên với nhau và cần có sự can thiệp từ bên nhà nước có thẩm quyền. Để dung hòa được quyền lợi giữa hai bên thì Theo điều 253 bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền và lối đi qua như sau:

– Chủ sở hữu các bất động sản bị vây bởi các bất động sản khác mà khi mua diện tích đất đó không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng gây ảnh hưởng lớn đến quá trình sinh hoạt của cá nhân sở hữu bất động sản kia thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Đương nhiên khi hưởng một phần quyền trên bất động sản liền kề thì phải hoàn trả một khoản chi phí tương ứng trong quá trình xây dựng hoặc theo thỏa thuận của các bên;

 – Lưu ý: lối đi được mở trên bất động sản liền kề được coi là thuận tiện và hợp lý nhất phải tính đến quyền lợi của những bất động sản chịu hưởng quyền, phải đảm bảo ít gây ra thiệt hại nhất cho bất động sản có mở lối đi kia;

– Việc thống nhất vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi thực hiện thông qua thỏa thuận trong trường hợp nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu tòa án cơ quan nhà nước có thẩm quyền can thiệp và giải quyết;

– Trên thực tế có trường hợp sử dụng lối đi chung nhưng không phải thực hiện việc đền bù đó là khi bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía bên trong đây là điều đương nhiên phải thực hiện.

2.4. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề:

Trong quá trình sinh sống hoặc xây dựng nhà trên bất động sản liền kề có rất nhiều các công việc cần đến đường dây tải điện và thông tin liên lạc. Chính vì vậy, tại Điều 255 Bộ Luật Dân sự 2015 đã quy định quyền mắc đường dây tải điện thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề: 

Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác. Đương nhiên phải tiến hành một cách hợp lý đảm bảo an toàn và thuận tiện cho chủ sở hữu đó. Nếu không may xảy ra những thiệt hại không mong muốn thì phải tiến hành bồi thường.

3. Quy tắc xây dựng, sửa chữa bất động sản liền kề: 

Xây dựng các công trình là quyền của chủ sở hữu bất động sản đó. Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng cũng phải đảm bảo sự tôn trọng đối với những bất động sản xung quanh. Theo Điều 26 với Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

– Cá nhân khi thực hiện xây dựng công trình thì phải tuân theo pháp luật về xây dựng đảm bảo tính an toàn không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định. Đặc biệt là không có hành vi xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh;

– Nhận thấy khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng của mình mà gây ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và những cá nhân xung quanh thì chủ sở hữu phải nhanh chóng cho ngừng ngay công trình xây dựng để sửa chữa, khắc phục hậu quả theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Ngoài ra, khi nhận thấy có những sai phạm cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể yêu cầu dừng ngay việc xây dựng này và nếu gây thiệt hại thì phải tiến hành bồi thường khắc phục hậu quả;

– Những công trình xây dựng đặc biệt như công trình vệ sinh kho, chứa hóa chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường cao thì chủ sở hữu phải có trách nhiệm xây cách mốc giới một khoảng cách và vị trí hợp lý. Đảm bảo được vệ sinh an toàn và không làm ảnh hưởng đến các chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.

Như vậy, với quy định trên tại Bộ luật dân sự 2015 các chủ sở hữu phải thực hiện việc xây dựng, sửa chữa phải lưu ý những điều kiện đảm bảo về độ an toàn và không gây ảnh hưởng đến những bất động sản liền kề và xung quanh. Trong quá trình thực hiện nếu nhận sự phản ánh từ các bất động sản liền kề về những vi phạm của mình thì cần nhanh chóng thực hiện việc khắc phục và đưa ra  biện pháp hợp lý nhất để giải quyết vấn đề.

4. Cách giải quyết tranh chấp đối với bất động sản liền kề với quyền sử dụng đất:

Tranh chấp đối với bất động sản liền kề là trường hợp không một cá nhân nào mong muốn trải qua. Trên thực tế tình trạng này diễn ra rất phổ biến, các bên có thể lựa chọn và giải quyết tranh chấp với nhiều hình thức khác nhau thông qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc nếu không hòa giải ở cấp cơ sở được thì sẽ tiến hành khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền.

 Căn cứ theo Điều 203 Luật Đất đai 2013 khi tranh chấp đất đai diễn ra phải được hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã nhưng việc hòa giải này không thành thì sẽ được giải quyết theo các bước như sau:

– Trường hợp 1: đối với tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất là hợp pháp tại Điều 100 Luật này thì Tòa án nhân dân sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;

– Trường hợp thứ 2: các đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai mà tranh chấp diễn ra thì các đương sự chỉ được lựa chọn một trong cả hai hình thức giải quyết tranh chấp sau đây:

+ Thứ nhất: các cá nhân tổ chức tiến hành nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại Khoản 3 của Điều 203 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó:

Những vụ tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết. Nếu các cá nhân, tổ chức sau khi được Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc tiến hành khởi kiện ra Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về Tố tụng hành chính;

Đối với việc tranh chấp diễn ra giữa tổ chức cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư ở nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại lên cơ quan cấp trên đó là Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định pháp luật về tố tụng hành chính.

+ Thứ hai: các bên được quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

– Bộ Luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013.