Hiện nay, các giao dịch mua bán nhà đất đã trở nên rất quen thuộc. Vậy trong trường hợp nhà đất đã mua bán sang tên thì có đòi lại được không? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ vấn đề này.
Mục lục bài viết
1. Nhà đất đã mua bán sang tên thì có đòi lại được không?
Khi nhà đất được mua bán theo đúng trình tự, thủ tục hợp pháp theo quy định của pháp luật, việc sang tên nhà đất cũng đúng theo quy định pháp luật thì người bán không có quyền đòi lại đất.
Như vậy, việc đòi được nhà đất diễn ra trong trường hợp việc thực hiện mua bán, sang tên không đúng theo quy định của pháp luật đó là nằm trong các trường hợp giao dịch bị vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015:
– Hợp đồng mua bán nhà đất vi phạm về hình thức, chẳng hạn như giấy mua bán bằng giấy viết tay thì vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định là phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực;
– Hợp đồng mua bán nhà đất vi phạm điều cấm của luật.
– Hợp đồng mua bán có nội dung trái với đạo đức xã hội;
– Hợp đồng mua bán vô hiệu do chủ thể xác lập thực hiện hợp đồng là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Ví dụ: Anh A bị mất năng lực hành vi dân sự (đã có xác nhận của Tòa án) mà lại đi kí kết hợp đồng chuyển nhượng đất thì hợp đồng này được coi là bị vô hiệu.
– Hợp đồng mua bán vô hiệu do bị nhầm lẫn. Ví dụ anh A bán đất cho anh B nhưng ghi nhầm diện tích đất so với thực tế thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
– Hợp đồng mua bán vô hiệu do người xác lập hợp đồng không có nhận thức và không làm chủ được hành vi của mình. Ví dụ: Anh A bị mất năng lực hành vi dân sự (đã có xác nhận của Tòa án) mà lại đi kí kết hợp đồng chuyển nhượng đất thì hợp đồng này được coi là hợp đồng vô hiệu.
– Hợp đồng mua bán vô hiệu vì đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được.
– Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do bị đe dọa, lừa dối, cưỡng ép. Ví dụ: ông A là con cưỡng ép bố mẹ sang tên sổ đỏ cho mình theo hình thức tặng cho, sau đó A bán mảnh đất này cho anh B thì trong trường hợp này câu hỏi đặt ra là bố mẹ của của ông A có đòi lại được mảnh đất không? Qua tình huống này có thể thấy hợp đồng tặng cho giữa ông A và bố mẹ của ông A sẽ bị tuyên vô hiệu do có dấu hiệu cưỡng ép. Khi hợp đồng này bị Tòa án tuyên vô hiệu thì bố mẹ ông A vẫn có quyền sở hữu mảnh đất, và có quyền đòi lại mảnh đất từ ông B.
– Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do giả tạo, có nghĩa là hợp đồng mua bán này được tạo ra nhằm che giấu một giao dịch khác chẳng hạn như ký kết hợp đồng mua bán nhưng thực chất việc mua bán không diễn ra trên thực tế mà việc mua bán này nhằm để các bên thỏa thuận đảm bảo cho một giao dịch vay nợ khác.
Hợp đồng mua bán bị vô hiệu có thể là vô hiệu một phần hoặc vô hiệu toàn phần. Hậu quả pháp lý của một giao dịch vô hiệu là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm giao kết hợp đồng; hợp đồng không có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết.
Như vậy, để đòi lại được đất đã được sang tên thì giao dịch phải thuộc các trường hợp nêu trên.
Ngoài ra thực tế cho thấy, trong trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, chẳng hạn như trong trường hợp chủ nhà đất chỉ bán đất không bán nhà, nhưng bên mua thực hiện việc sang tên cả nhà và đất, lúc này chủ nhà đất đòi lại nhà nhưng bên mua không trả thì xảy ra các trường hợp:
– Nếu nhà chưa được đăng ký quyền sở hữu thì trong trường hợp này khi thực hiện việc mua bán là chưa có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, theo đó sẽ không có căn cứ để Nhà nước công nhận việc sở hữu nhà ở của bên mua, khi đó bên bán có quyền đòi lại được nhà và thực hiện đăng ký quyền sở hữu.
– Nếu nhà đã được đăng ký quyền sở hữu, bên bán có đầy đủ giấy tờ chứng minh chỉ bán đất không bán nhà, chẳng hạn như trong hợp đồng mua bán ghi chỉ thực hiện việc mua bán đất, lúc này nếu bên mua cố tình không trả thì bên bán có quyền Ủy ban nhân dân các cấp hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.
2. Điều kiện để thực hiện mua bán nhà đất:
Điều kiện để thực hiện mua bán nhà đất đó là:
– Thứ nhất, đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định có 2 trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn có quyền bán đất, đó là:
+ Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng do là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất nên không được cấp Sổ đỏ nhưng vẫn được quyền bán đất được thừa kế cho người khác.
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc nếu nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi đã có đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ.
– Thứ hai, đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
– Thứ ba, đất không có tranh chấp
– Thứ tư, đất phải còn trong thời hạn sử dụng
3. Quy trình thủ tục thực hiện mua bán nhà đất:
3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị:
Các bên thực hiện việc mua bán đất sẽ chuẩn bị những loại giấy tờ sau:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Giấy tờ tùy thân như căn cước công dân…
– Sổ hộ khẩu.
Trong trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì cần thêm các giấy tờ như giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân. Nếu bán thay người khác thì cần hợp đồng ủy quyền.
3.2. Quy trình thực hiện:
Bước 1: Các bên thực hiện ký kết hợp đồng mua bán đất. Công chứng hợp đồng mua bán đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
Bao gồm hợp đồng mua bán đất và các giấy tờ đã nêu ở mục trên. Tùy theo thỏa thuận giữa các bên để xác định xem bên nào sẽ thực hiện thủ tục sang tên, nếu không có thỏa thuận thì theo quy định bên bán sẽ là bên thực hiện thủ tục sang tên.
Nơi nộp hồ sơ:
+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc có thể nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Nếu hồ sơ đủ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.
Giải quyết yêu cầu:
– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính với bên nộp hồ sơ. Khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…thì nộp theo số tiền như thông báo tại cơ quan thuế và biên lai thì giữ và gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
– Sau khi đã thực hiện nghĩa vụ tài chính xong thì cơ quan có thẩm quyền trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Thời gian thực hiện: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
Các chi phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng: Thuế thu nhập cá nhân, Lệ phí trước bạ, Phí thẩm định hồ sơ.
Ngoài ra, trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải nộp thêm các khoản phí đo đạc khi tách thửa…
Những lưu ý khi thực hiện việc mua bán đất:
– Xem đất có trong quy hoạch kế hoạch sử dụng đất hay không. Bởi lẽ nếu mua đất trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì vẫn được phép chuyển nhượng, tuy nhiên sẽ gặp một số hạn chế. Người có quyền sử dụng đất sẽ sử dụng đất đến khi có quyết định thu hồi. Tuy nhiên, khi bị thu hồi thì mức bồi thường sẽ thấp hơn nhiều so với giá mua; thửa đất trong diện quy hoạch khi công chứng hợp đồng thì nhiều tổ chức công chứng từ chối công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai từ chối thực hiện thủ tục sang tên.
– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, khi mua bán đất thì phải làm thủ tục sang tên, nếu không thực hiện thủ tục sang tên thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua.
– Lưu ý rằng nếu thực hiện mua bán đất mà không thực hiện thủ tục sang tên thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Thời hạn để thực hiện thủ tục sang tên là 30 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán đất.
Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
– Luật đất đai năm 2013
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai
