Nhà cấp bốn là một loại nhà ở riêng lẻ một tầng và có chiều cao từ sáu mét trở xuống. Vậy khi cải tạo, sửa nhà cấp 4 có cần giấy phép xây dựng không?
Mục lục bài viết
1. Cải tạo, sửa nhà cấp 4 có cần giấy phép xây dựng không?
1.1. Thế nào là nhà cấp bốn?
Căn cứ theo quy mô kết cấu công trình quy định tại phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 06/2021/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, nhà ở riêng lẻ được phân thành các hạng như sau:
| Loại kết cấu | Tiêu chí | Cấp công trình | ||||
| Đặc biệt | I | II | III | IV | ||
| Cấp công trình của nhà ở riêng lẻ, nhà ở riêng lẻ kết hợp những mục đích dân dụng khác được xác định theo quy mô kết cấu được quy định tại mục này. Nhà ở biệt thự không thấp hơn cấp III | Chiều cao (m) | > 200 | > 75 ÷ 200 | > 28 ÷ 75 | > 06 ÷ 28 | ≤ 06 |
| Số tầng cao | > 50 | 25 ÷ 50 | 08 ÷ 24 | 02 ÷ 07 | 01 | |
| Tổng diện tích sàn (nghìn m2) | – | > 30 | > 10 ÷ 30 | 01 ÷ 10 | < 01 | |
| Nhịp kết cấu lớn nhất (m) | > 200 | 100 ÷ 200 | 50 ÷ < 100 | 15 ÷ < 50 | < 15 | |
| Độ sâu ngầm (m) | – | > 18 | 06 ÷ 18 | < 06 | – | |
| Số tầng ngầm | – | ≥ 05 | 02 ÷ 04 | 01 | – | |
Như vậy, nhà cấp 4 là loại nhà ở riêng lẻ 01 tầng và có chiều cao từ 06 mét trở xuống.
Vì nhà cấp 4 là một loại nhà ở riêng lẻ (nhà ở được xây dựng ở trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, bao gồm có nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập) nên giấy phép xây dựng được quy định như nhà ở riêng lẻ.
1.2. Cải tạo, sửa nhà cấp 4 có cần giấy phép xây dựng không?
Theo quy định của pháp luật về xây dựng, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để:
– Xây dựng mới;
– Sửa chữa;
– Cải tạo;
– Di dời công trình.
Giấy phép xây dựng gồm:
– Giấy phép xây dựng mới;
– Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
– Giấy phép di dời công trình.
Thêm nữa, tại khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bổ sung bởi khoản 30 của Điều 1 Luật Xây dựng 2020 quy định công trình xây dựng bắt buộc phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng.
Theo đó, khi cải tạo, sửa chữa nhà cấp 4, chủ công trình phải xin giấy phép xây dựng theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định.
Tuy nhiên, pháp luật về xây dựng cũng đã qua định một số trường hợp ngoại lệ đối với công trình nhà cấp 4 khi cải tạo, sửa chữa không phải xin giấy phép xây dựng, bao gồm có:
Trường hợp 1:
– Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình;
– Công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo những quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Nội dung sửa chữa, cải tạo:
+ Không làm thay đổi công năng sử dụng;
+ Không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình;
+ Phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.
– Trong những trường hợp còn lại, như là việc sửa chữa, cải tạo có làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình,… thì việc sửa chữa này bắt buộc phải được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo thì mới có thể tiến hành việc sửa chữa.
Trường hợp 2:
– Nhà cấp 4 thuộc:
+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Ở trường hợp này, chủ công trình nhà cấp 4 khi cải tạo, sửa nhà thì phải có trách nhiệm gửi thông báo về thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo đúng quy định của pháp luật đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
Trường hợp 3:
– Công trình xây dựng cấp 4 thuộc:
+ Khu vực không có quy hoạch đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Khu vực không có quy hoạch xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Khu vực không có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Công trình xây dựng cấp 4 ở:
+ Miền núi thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình cấp 4 được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
+ Hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ các công trình cấp 4 được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
– Ở trường hợp này, chủ công trình nhà cấp 4 khi cải tạo, sửa nhà thì phải có trách nhiệm gửi thông báo về thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo đúng quy định của pháp luật đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
2. Bị phạt như thế nào khi cải tạo, sửa nhà cấp 4 không xin giấy phép xây dựng:
2.1. Xử phạt khi cải tạo, sửa nhà cấp 4 không xin giấy phép xây dựng:
Ngoài những trường hợp khi cải tạo, sửa nhà cấp 4 được miễn giấy phép xây dựng đã nêu ở mục trên, thì tất cả những trường hợp khác khi cải tạo, sửa nhà cấp 4 phải xin giấy phép xây dựng. Căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng có quy định về mức xử phạt đối với hành vi cải tạo, sửa nhà không xin giấy phép như sau:
– Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình (cải tạo, sửa nhà cấp 4) không có giấy phép xây dựng (giấy phép sửa chữa, cải tạo) mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
+ Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với cải tạo, sửa nhà cấp 4;
+ Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với cải tạo, sửa nhà cấp 4 trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
+ Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với:
++ Xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng;
++ Công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
– Ngoài ra, chủ sở hữu công trình nhà cấp 4 khi cải tạo, sửa nhà cấp 4 không có giấy phép xây dựng còn có thể bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là buộc phá dỡ phần công trình cải tạo, sửa nhà cấp 4 khi phần công trình cải tạo, sửa nhà cấp 4 đã kết thúc.
2.2. Cấp giấy phép xây dựng khi cải tạo, sửa nhà cấp 4 khi đang thi công:
Căn cứ khoản 16 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đối với công trình nhà cấp 4 đang thi công cải tạo, sửa chữa thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định nêu trên thì còn phải tuân theo trình tự, thủ tục được quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP để cấp giấy phép xây dựng khi cải tạo, sửa chữa nhà cấp 4.
Cụ thể, nếu thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp phép xây dựng cải tạo, sửa chữa nhà mà đang thi công thì xử lý như sau:
– Người có thẩm quyền phải có trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính về việc cải tạo, sửa nhà không có giấy phép và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi cải tạo, sửa nhà không có giấy phép dừng thi công xây dựng công trình.
– Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính hành vi cải tạo, sửa nhà không có giấy phép, tổ chức, cá nhân có hành vi cải tạo, sửa nhà không có giấy phép phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cải tạo, sửa nhà cấp 4 và có giấy phép xây dựng cải tạo, sửa nhà cấp 4 .
– Khi hết thời hạn nêu trên nếu tổ chức, cá nhân có hành vi cải tạo, sửa nhà cấp 4 không xuất trình giấy phép xây dựng cải tạo, sửa nhà cấp 4, người có thẩm quyền sẽ xử phạt ra văn bản thông báo yêu cầu tổ chức, cá nhân cải tạo, sửa nhà cấp 4 không có giấy phép tự phá dỡ công trình, phần công trình cải tạo, sửa nhà cấp 4 không có giấy phép xây dựng.
Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Thông tư 06/2021/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng;
– Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng;
– Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020.
