Thuế TNCN với hoa hồng từ hoạt động môi giới bất động sản

1. Thuế thu nhập cá nhân với hoa hồng từ hoạt động môi giới bất động sản:

1.1. Hoa hồng từ hoạt động môi giới bất động sản được hiểu như thế nào?

Hoa hồng trong môi giới bất động sản được hiểu là khoản phí được chi trả sau khi nhà môi giới hoàn thành các thủ tục pháp luật giúp chủ sở hữu bán được bất động sản. Khoản hoa hồng sẽ được tính dựa vào thoả thuận ban đầu trước khi người môi giới bất động sản bắt đầu công việc. Khoản hoa hồng được xác định dựa trên nhiều yếu tố khác nhau và không áp dụng một quy tắc chung nào. Trên thực tế, mức phí mà môi giới nhận được tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên. 

Hoa hồng từ hoạt động môi giới bất động sản thông thường sẽ giao động từ khoảng 1 – 3% tuỳ vào người môi giới. Đối với các công ty môi giới thuộc diện kinh doanh thì pháp luật có quy định rõ ràng như sau:

– Phần trăm hoa hồng sẽ được tính dựa trên tổng giá trị của sản phẩm môi giới, giá trị của bất động sản càng cao thì số tiền nhà môi giới nhận được càng cao. 

– Ngoài ra, mức phần trăm hoa hồng còn có thể nhận các lợi ích khác được thỏa thuận trong hợp đồng giao dịch từ trước. 

– Mức tỷ lệ trung bình được áp dụng trên thị trường hiện nay như sau:

+ Đối với bất động sản cho thuê: môi giới thường nhận được khoản thù lao trong khoảng từ 1 – 2 tháng tiền thuê nhà thực tế.

+ Đối với mua/bán nhà riêng lẻ: mức hoa hồng cho môi giới thường dao động từ 1-2% giá trị hợp đồng giao dịch.

+ Đối với việc bán căn hộ, nhà đất từ dự án của chủ đầu tư: mức hoa hồng dao động trong khoảng 2-3% giá trị bất động sản.

+ Đối với sang nhượng mặt bằng kinh doanh: phí môi giới trung bình là khoảng 5% giá trị tài sản sang nhượng.

1.2. Thuế thu nhập cá nhân với hoa hồng từ hoạt động môi giới bất động sản:

Theo khoản 1 Điều 2 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012 thì đối tượng phải thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân, đó là cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú tại Việt Nam có thu nhập bị chịu thuế thu nhập cá nhân. Thuế thu nhập cá nhân được tính tại thời điểm trả thu nhập, có vai trò quan trọng đối với quyền lợi cho nền kinh tế, xã hội.

Căn cứ khoản 2 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ tiền lương, tiền công bao gồm:

– Tiền lương, tiền công và các khoản có tính chất tiền lương, tiền công dưới các hình thức bằng tiền hoặc không bằng tiền.

– Các khoản phụ cấp, trợ cấp, trừ các khoản phụ cấp, trợ cấp sau mà tại khoản 2 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định

– Tiền thù lao nhận được dưới các hình thức như:

+ Tiền hoa hồng đại lý bán hàng hóa;

+ Tiền hoa hồng môi giới;

+ Tiền tham gia các đề tài nghiên cứu khoa học, kỹ thuật;

+ Tiền tham gia các dự án, đề án;

+ Tiền nhuận bút theo quy định của pháp luật về chế độ nhuận bút;

+ Tiền tham gia các hoạt động giảng dạy;

+ Tiền tham gia biểu diễn văn hoá, nghệ thuật, thể dục, thể thao;

+ Tiền dịch vụ quảng cáo;

+ Tiền dịch vụ khác, thù lao khác.

– Tiền nhận được từ tham gia hiệp hội kinh doanh;

– Tiền nhận được từ tham gia hội đồng quản trị doanh nghiệp;

– Tiền nhận được từ tham gia ban kiểm soát doanh nghiệp;

– Tiền nhận được từ tham gia ban quản lý dự án;

– Tiền nhận được từ tham gia hội đồng quản lý, các hiệp hội, hội nghề nghiệp và các tổ chức khác;

– Các khoản lợi ích bằng tiền hoặc không bằng tiền ngoài tiền lương, tiền công do người sử dụng lao động chi trả mà người nộp thuế được hưởng dưới mọi hình thức

– Các khoản thưởng bằng tiền hoặc không bằng tiền dưới mọi hình thức, kể cả thưởng bằng chứng khoán, trừ những khoản tiền thưởng mà tại khoản 2 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định

Như vậy, những người cư trú và không cư trú tại Việt Nam có thu nhập từ tiền lương, tiền công (thu nhập người lao động nhận được từ người sử dụng lao động) là Tiền thù lao nhận được dưới các hình thức tiền hoa hồng môi giới bất động sản sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

2. Quy định về khấu trừ thuế thu nhập cá nhân với hoa hồng từ hoạt động môi giới bất động sản:

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân thì tổ chức, cá nhân trả thu nhập cho các cá nhân cư trú không ký hợp đồng lao động hoặc ký hợp đồng lao động dưới 3 tháng, thực hiện việc khấu trừ theo tỷ lệ thống nhất 10% đối với thu nhập từ 2 triệu đồng trở lên trên một lần trả thu nhập (không phân biệt cá nhân có hay chưa có mã số thuế).

Theo Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân quy định tiền thù lao nhận được dưới các hình thức như:

– Tiền hoa hồng đại lý bán hàng hóa, tiền hoa hồng môi giới;

– Tiền tham gia các đề tài nghiên cứu khoa học, kỹ thuật;

– Tiền tham gia các dự án, đề án;

– Tiền nhuận bút theo quy định của pháp luật về chế độ nhuận bút;

– Tiền tham gia các hoạt động giảng dạy;

– Tiền tham gia biểu diễn văn hoá, nghệ thuật, thể dục, thể thao;

– Tiền dịch vụ quảng cáo; tiền dịch vụ khác, thù lao khác.

Căn cứ khoản 1 Điều 25 Thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định các tổ chức, cá nhân trả tiền công, tiền thù lao, tiền chi khác cho các cá nhân cư trú không ký hợp đồng lao động hoặc có ký hợp đồng lao động dưới ba tháng có tổng mức trả thu nhập từ 2.000.000 đồng/lần trở lên thì sẽ phải khấu trừ thuế theo mức 10% trên thu nhập trước khi trả cho cá nhân

Như vậy, theo các quy định trên, kể từ ngày 1/7/2013, mỗi lần thực hiện chi trả tiền hoa hồng môi giới bất động sản cá nhân có cư trú không ký hợp đồng từ 2 triệu đồng trở lên thì Công ty/doanh nghiệp thực hiện khấu trừ thuế thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động môi giới bất động sản theo tỷ lệ thống nhất là 10% trên thu nhập trước khi trả cho cá nhân.

Thêm nữa, về kỳ tính thuế thu nhập cá nhân với hoa hồng từ hoạt động môi giới bất động sản đối với cá nhân cư trú là kỳ tính thuế theo năm.

Lưu ý:

– Trong trường hợp trong năm dương lịch, cá nhân có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên thì kỳ tính thuế thu nhập cá nhân với hoa hồng từ hoạt động môi giới bất động sản sẽ được tính theo năm dương lịch.

– Trong trường hợp trong năm dương lịch, cá nhân có mặt tại Việt Nam dưới 183 ngày nhưng được tính trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam là từ 183 ngày trở lên thì kỳ tính thuế thu nhập cá nhân với hoa hồng từ hoạt động môi giới bất động sản đầu tiên được xác định là 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam. Từ năm thứ hai, kỳ tính thuế sẽ căn cứ theo năm dương lịch.

Kỳ tính thuế thu nhập cá nhân với hoa hồng từ hoạt động môi giới bất động sản đối với cá nhân không cư trú: kỳ tính thuế thu nhập cá nhân với hoa hồng từ hoạt động môi giới bất động sản đối với cá nhân không cư trú được tính theo từng lần phát sinh thu nhập.

3. Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân với hoa hồng từ hoạt động môi giới bất động sản:

Căn cứ theo Thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định về cách tính thuế thu nhập cá nhân với hoa hồng từ hoạt động môi giới bất động sản như sau:

– Trường hợp 1: Các tổ chức, cá nhân trả tiền công, tiền thù lao, tiền chi khác cho các cá nhân cư trú không ký hợp đồng lao động hoặc có ký hợp đồng lao động dưới ba tháng có tổng mức trả thu nhập từ hai triệu (2.000.000) đồng/lần trở lên thì sẽ phải khấu trừ thuế theo mức 10% trên thu nhập trước khi trả cho cá nhân.

Ví dụ: Anh Nguyễn Văn A môi giới cho Nguyễn Văn B bán được một lô hàng trị giá là 3.000.000.000 đồng (3 tỷ đồng) giữa A và B không ký hợp đồng lao động nhưng B đã chấp nhận trích 1% giá trị lô hàng bán được để làm tiền hoa hồng cho A. Vậy số tiền mà A được nhận từ B sẽ tính như sau:

Tiền hoa hồng A nhận được = 1%*3.000.000.000 = 30.000.000 đồng

Khoản khấu trừ thuế thu nhập cá nhân: 30.000.000 x 10%= 3.000.000 đồng;

Số tiền B chi trả cho A sau khi trừ thuế là: 30.000.000 – 3.000.000= 27.000.000 đồng.

– Trường hợp 2: Đối với cá nhân cư trú có ký hợp đồng lao động từ ba (03) tháng trở lên nhưng đã nghỉ làm trước khi kết thúc hợp đồng lao động thì tổ chức, cá nhân đã trả thu nhập vẫn thực hiện khấu trừ thuế theo Biểu thuế lũy tiến từng phần.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân;

– Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bổ sung 2012;

– Nghị định 65/2013/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.