Nhà ở xã hội có những ưu điểm và nhược điểm nào?

1. Ưu điểm và nhược điểm của nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư:

1.1. Ưu điểm của nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư:

– Đối với diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, kể cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội. Để nhằm phát triển và thu hút nhà đầu tư thực hiện các dự án xây dựng nhà ở xã hội, đối với các loại đất được nhà nước giao, cho thuê nêu trên được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bên cạnh đó, các dự án nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua, bán được được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;

– Cùng với các ưu đãi về thuế, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn được dành 20% trong tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Điều này được xây dựng nhằm giúp các chủ đầu tư bù đắp chi phí đầu tư và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư;

– Về nguồn vốn vay: Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Đối với mỗi loại hình sẽ được quy định với mức lãi suất khác nhau. Cụ thể, lãi suất trong trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán;

– Trong quá trình xây dựng dự án nhà ở xã hội, đối với kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở sẽ được  Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần tuỳ vào từng dự án.

– Ngoài ra, còn có các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.

1.2. Nhược điểm của nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư:

– Theo quy định của pháp luật về việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng phải tiến hành xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện các thủ tục để được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Làm phát sinh thêm thủ tục hành chính cho dự án.

– Đối với dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, có nhiều dự án lại không cho thuê được phần diện tích 20% nói trên, điều này đã dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này để không, lãng phí. Trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn, làm giảm thu hút đầu tư và không khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội để cho thuê.

– Lợi nhuận trong việc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội bị giới hạn dẫn đến việc không thu hút được nhiều nhà đầu tư, cụ thể:

+ Trường hợp bán nhà ở xã hội: Giá bán do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá bán nhà ở xã hội.

+ Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội: Giá thuê mua do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá thuê mua nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, thời gian thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở rất lấu. Do bên thuê mua chỉ phải nộp lần đầu 20% giá trị nhà ở và nộp phần còn lại theo định kỳ do bên cho thuê mua và bên thuê mua thỏa thuận, tính từ thời điểm bàn giao nhà ở đó; thời hạn thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà ở cho bên thuê mua.

+ Trường hợp cho thuê nhà ở xã hội: Giá cho thuê do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá thuê nhà ở xã hội; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 15 năm, kể từ ngày ký hợp đồng.

2. Ưu điểm và nhược điểm của nhà ở xã hội đối với người thuê, thuê mua:

2.1. Ưu điểm của nhà ở xã hội đối với người thuê, thuê mua:

– Về giá cả: Với mục đích của nhà ở xã hội là giúp những người đối tượng thuộc quy định tại điều 49 Luật Nhà ở có cơ hội được sở hữu nhà ở. Cho nên, đây là phân khúc căn hộ chung cư rất phù hợp với các hộ gia đình có thu nhập thấp do được Nhà nước trợ giá.

– Về hệ thống tiện ích: Việc kiểm soát chất lượng đối với các dự án khu chung cư xã hội đều phải đảm bảo được trang bị hệ thống tiện ích nhằm phục vụ cho đời sống, sinh hoạt cho khu chung cư như giáo dục, công viên, khu vui chơi,…

– Kiến trúc xây dựng: Nhà ở xã hội vẫn đảm bảo được chất lượng cũng như nhu cầu sinh hoạt của các hộ gia đình. Các căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Và tuỳ vào tình hình ở từng địa phương, việc điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.

– Về việc hỗ trợ vay vốn: Các đối tượng được vay vốn là các đối tượng quy định tại các Khoản 1, 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật Nhà ở được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở.

– Thời gian thi công: Với cách chính sách hỗ trợ của nhà nước và sự đôn đốc của các cơ quan ban ngành. Cho nên thời gian thi công của những dự án nhà ở xã hội được đẩy mạnh tương đối nhanh chóng. Các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội sớm được bàn giao nhà và ổn định cuộc sống.

2.2. Nhược điểm của nhà ở xã hội đối với người thuê, thuê mua:

– Nhà ở xã hội phải được bán, cho thuê, thuê mua theo đúng đối tượng và điều kiện quy định tại Điều 49 và Điều 51 của Luật Nhà ở. Bên cạnh đó,  mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở xã hội một lần theo quy định tại Điều 52 của Luật Nhà ở.

– Chỉ một số đối tượng được vay vốn là các đối tượng quy định tại các Khoản 1, 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật Nhà ở. Bên cạnh đó, điều kiện được vay vốn đối với hộ gia đình, cá nhân vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội còn nhiều thủ tục và khó đáp ứng.

– Để có giá phù hợp với thu nhập của các đối tượng mua nhà ở xã hội. Cho nên, các dự án nhà ở xã hội thường nằm khá xa trung tâm và vị trí giao thông thường không mấy thuận tiện, chất lượng dịch vụ không đảm bảo. Tiện ích và nội thất của nhà ở xã hội cũng không hiện đại, chất lượng như nhà đất hay căn hộ chung cư trung cấp, cao cấp.

– Về diện tích khi mua nhà ở xã hội: Các căn hộ thuộc dự án nhà ở có diện tích từ 25-70m2,  đối với những gia đình đông thành viên có nhu cầu ở diện tích rộng, không gian thoả mái nhưng với diện tích quy định trên thì được xem là một hạn chế.

– Về việc chuyển nhượng nhà ở: Không được phép bán nhà ở xã hội trong vòng 5 năm đầu. Trường hợp nếu có nhu cầu bán thì phải bán cho Chủ đầu tư, nhà nước hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

– Về thủ tục mua nhà ở xã hội: thủ tục, quy trình để mua nhà ở xã hội còn tương đối rắc rối và cần nhiều loại hồ sơ phức tạp.

Bên cạnh những ưu nhược điểm được nêu trên, không thể phủ nhận được tầm quan trọng và ý nghĩa to lớn của các dự án nhà ở xã hội trong công cuộc xây dựng và phát triển đất nước.