Có quyết định giao đất có được chuyển nhượng không?

1. Có quyết định giao đất có chuyển nhượng được không?

1.1. Điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định: 

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay còn gọi là mua bán đất là việc người sử dụng đất thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người nhận chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng mua bán đất và thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng. Để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đất phải đáp ứng những điều kiện sau: 

– Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

– Đất không có tranh chấp

– Đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án

– Đất vẫn trong thời hạn sử dụng 

– Ngoài ra thì bên nhận chuyển quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng. 

1.2. Có quyết định giao đất có chuyển nhượng được không? 

Như vậy căn cứ vào những điều kiện nêu trên thì việc chuyển nhượng đất đai phải bảo đảm các điều kiện và quy định nêu trên thì mới thực hiện được thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, đặc biệt là bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu chỉ có quyết định giao đất thì không thể thực hiện việc chuyển nhượng. Vậy nên trong trường hợp này khi đã có quyết định giao đất thì bên chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

2. Trình tự thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 

Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có quyết định giao đất của Nhà nước. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: 

Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ. Gồm những loại giấy tờ sau: 

– Đơn đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất

– Các giấy tờ liên quan như: Quyết định giao đất của Nhà nước và một số giấy tờ khác.

Bước 2: Người sử dụng đất nộp hồ sơ: 

Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại 1 trong 2 cơ quan:

+ UBND xã, phường nơi có đất, đây là nơi nộp thuận tiện với người sử dụng đất. 

+ Văn phòng đăng ký đất đai huyện

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ nếu đã đầy đủ thì cấp phiếu hẹn cho người sử dụng đất. Nếu chưa đầy đủ thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung thêm các giấy tờ thiếu. 

Bước 4: Thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

– Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc theo quy định để Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. 

– Người sử dụng đất đến cơ quan có thẩm quyền theo giấy hẹn và nhận thông báo về các nghĩa vụ tài chính cần phải nộp (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận…) và thực hiện các nghĩa vụ tài chính, nhận biên lai và nộp lại cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ ban đầu và bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Người sử dụng đất đến nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trên phiếu hẹn. 

Thời hạn giải quyết: 

Việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong thời hạn là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật.

Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện như sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất;

–  Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền “quan trọng” của người sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết.

3. Trình tự thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

Khi thực hiện chuyển nhượng phải thực hiện đăng ký tại văn phòng đất đai. Hai bên sẽ tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất, hợp đồng phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất. Qua đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bao gồm những loại giấy tờ sau: 

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng. Các bên có thể tự soạn thảo trước hợp đồng rồi đến văn phòng công chứng hoặc có thể sử dụng dịch vụ soạn thảo hợp đồng ở văn phòng công chứng. 

– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư. 

– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng đối với trường hợp chuyển nhượng bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng kí đất đai. Nơi chưa thành lập văn phòng đăng kí đất đai thì đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì nộp tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất cấp tỉnh. Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì nộp hồ sơ tại văn phòng đãng kí quyền sử dụng đất cấp huyện. 

Ngoài ra các bên cũng thực hiện việc kê khai nghĩa vụ tài chính. Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính. Sau khi UBND cấp huyện quyết định cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin vào Sổ địa chính và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp. 

Thời hạn thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 10 ngày kể từ khi nộp hồ sơ hợp lệ, nếu quá thời hạn này mà cơ quan đăng ký đất đai không thực hiện thủ tục sang tên thì người sử dụng đất có quyền khiếu, khởi kiện theo thủ tục hành chính. 

 Vì vậy, sau khi nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng.

Những văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

Luật Đất đai năm 2013; 

Nghị định 43/2014/NĐ – CP hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai.