Xác định và thẩm định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội

1. Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội:

1.1. Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư:

Để xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư thì ta căn cứ theo quy định tại Điều 60 Luật Nhà ở 2014. Theo quy định này thì ta có thể hiểu việc  xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư cụ thể được quy định như sau:

Việc xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua được thực hiện như sau:

Thứ nhất, giá thuê được tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê; đối với nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê thì chỉ tính đủ các chi phí quản lý vận hành và chi phí bảo trì, không tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở đối với trường hợp cho thuê nhà ở.

Thứ hai, giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua đối với trường hợp cho thuê mua nhà ở

Thứ ba, khi xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư thì không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội;

Thứ tư, Bộ Xây dựng quản lý nhà ở công vụ, nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn trung ương; Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý nhà ở do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đầu tư và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn của địa phương và nhà ở được giao quản lý trên địa bàn  quy định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội.

1.2. Xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng:

Để xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng thì ta căn cứ theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2014. Theo quy định này thì ta có thể hiểu việc xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng được quy định cụ thể như sau:

Thứ nhất, đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua thì giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở được xác định như sau:

– Chủ đầu tư sẽ xác định giá thuê nhà ở xã hội trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định như là miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán; được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán; được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này đối với các doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua.

– Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo giá thuê nhà ở xã hội như đã nêu trên, trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định;

– Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, trước khi công bố;

– Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì chủ đầu tư tự xác định giá thuê, giá thuê mua, bảo đảm tuân thủ quy định là có giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành.

2. Trình tự, thủ tục thẩm định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội:

Căn cứ theo quy định tại khoản 15 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định về vấn để thẩm định  giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội thì ta xác định được trình tự, thủ tục thẩm định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội bao gồm  các bước như sau:  

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị thẩm định giá

Để thực hiện thủ tục thẩm định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội thì chủ đầu tư cần chuẩn bị các giấy tờ tài liệu sau đây:

– Đơn đề nghị thẩm định giá theo mẫu;

– Hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư;

– Phương án xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư xây dựng.

Bước 2: Nộp hồ sơ thẩm định giá

Theo đó chủ đầu tư trực tiếp nộp 01 bộ hồ sơ đến ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án để đề nghị tổ chức thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do mình đầu tư xây dựng theo quy định.

Khi tiếp nhận hồ sơ của chủ đầu tư ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ kiểm tra hồ sơ, sau đó giao hồ sơ cho Sở Xây dựng hoặc cơ quan có chức năng thẩm định giá của địa phương thực hiện việc thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư đề nghị.

Theo đó, Sở Xây dựng hoặc cơ quan có chức năng thẩm định giá tổ chức thẩm định và chịu trách nhiệm trước ủy ban nhân dân cấp tỉnh về kết quả và thời hạn thực hiện thẩm định. Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà ở xã hội và đã được kiểm toán về chi phí của dự án theo quy định thì Sở Xây dựng có thể căn cứ vào báo cáo kiểm toán để thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội của dự án.

Sở Xây dựng hoặc cơ quan có chức năng thẩm định giá có trách nhiệm tổ chức thẩm định trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ đề nghị thẩm định giá của chủ đầu tư,và có văn bản thông báo kết quả thẩm định cho chủ đầu tư, trong đó nêu rõ các nội dung đồng ý và nội dung cần chỉnh sửa.

Căn cứ văn bản thông báo kết quả thẩm định, chủ đầu tư ban hành giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội của dự án trên nguyên tắc không được cao hơn giá đã được thẩm định.

Khi có văn bản thông báo kết quả thẩm định mà giá thẩm định cao hơn giá do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải ký lại hợp đồng hoặc điều chỉnh bổ sung phụ lục hợp đồng và phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê, thuê mua nhà ở.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật nhà ở 2014.