Giá bán nhà ở xã hội? Chung cư xã hội giá bao nhiêu?

1. Giá bán nhà ở xã hội được pháp luật quy định như thế nào? 

Nhà ở xã hội là một dạng nhà riêng, môi trường sống tập thể của nhiều người, trong đó bất động sản thường do nhà chức trách có thẩm quyền sở hữu, có thể là cấp trung ương hoặc cấp địa phương. Theo Điều 62 của Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020, để trả lời câu hỏi rằng nhà ở xã hội được bán với giá bao nhiêu thì sẽ căn cứ vào từng trường hợp để có đáp án phù hợp. Cụ thể trong bảng dưới đây:

Các trường hợp bán nhà ở xã hội	Giá bán nhà ở xã hội	Cơ sở pháp lý
Trong thời hạn 05 năm được tính kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua cho chủ đầu tư.	Giá bán được xác định là, tối đa sẽ bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm và thời điểm bán nhà ở xã hội đó.	Điều 62 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020
Sau thời hạn 5 năm được tính kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua cho chủ đầu tư.	Giá bán nhà ở trong trường hợp này được xác định theo giá thị trường, trừ những đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 Tuy nhiên giá bán tối đa bằng với giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm và thời điểm bán nếu người mua là người thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2014 hiện hành.

2. Khi nào thì được phép bán nhà ở xã hội?

Căn cứ Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020 hiện hành thì nhà ở xã hội sẽ được phép bán nếu như thỏa mãn các điều kiện chung tại Điều 118 và điều kiện riêng tại Điều 62 của Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020. Cụ thể, sẽ bao gồm các điều kiện sau đây:

Một là, điều kiện chung theo Điều 118 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020 bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở xã hội, nhà ở xã hội không thuộc diện tranh chấp hoặc là đối tượng của đơn khiếu nại, khiếu kiện nào, nhà ở xã hội còn thời hạn sở hữu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu đó là nhà ở có thời hạn sở hữu), nhà ở xã hội không thuộc trường hợp bị kê biên thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời nhà ở xã hội cũng không thuộc trường hợp có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hai là, điều kiện riêng để được bán nhà ở xã hội theo Điều 62 của Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020 bao gồm: chủ sở hữu nhà ở xã hội không được bán nhà ở xã hội cho người khác trong khoản thời gian tối thiếu 5 năm tính từ thời điểm thanh toán hết tiền cho bên bán, sau thời gian 5 năm này thì chủ sở hữu nhà ở xã hội đó được phép tự do lựa chọn đối tượng để mua bán theo ý chí mong muốn, ngoài ra việc mua bán phải được lập thành văn bản có công chứng chứng thực theo như quy định của pháp luật. 

Vì thế đối với câu hỏi nhà ở xã hội có được bán không, thì câu trả lời là có. Chủ sở hữu nhà ở xã hội được phép bán nếu thỏa mãn các điều kiện chung và điều kiện riêng nhất định theo quy định của pháp luật. 

3. Chung cư xã hội có mức giá bán như thế nào?

Giá trung bình một căn chung cư xã hội sẽ rơi vào khoảng vài tỉ đồng. Tuy nhiên giá của một căn chung cư sẽ còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí địa lý – giao thông, diện tích căn hộ, các tiện ích nội khu, căn hộ bàn giao thô hay hoàn thiện …

Trường hợp	Giá bán nhà ở xã hội	Căn cứ pháp luật
Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư và xây dựng.	Giá thuê mua nhà ở xã hội được tính bằng chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua.	Điều 60 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020
Nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng.	Giá thuê mua nhà ở xã hội được tính bằng chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở + Lãi vay (nếu có) + Lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ (không bao gồm các khoản ưu đãi của Nhà nước). Giá bán nhà ở xã hội được tính bằng chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở + Lãi vay (nếu có) + Lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ (không bao gồm các khoản ưu đãi của Nhà nước).	Điều 61 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020
Nhà ở xã hội do cá nhân, hộ gia đình đầu tư và xây dựng.	Giá thuê mua hoặc giá bán được tính bằng chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở + Lãi vay (nếu có) + Lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ (không bao gồm các khoản ưu đãi của Nhà nước).

Nhìn chung thì phương pháp xác định giá bán chung cư xã hội theo Điều 9 Thông tư 09/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng (sửa đổi, bổ sung tại  Thông tư 03/2023/TT-BXD của Bộ Xây dựng) được áp dụng công thức sau đây: GiB  = (( Tđ – Tdv + L) / SB ) x Ki x (1 + GTGT). Trong đó:

– GiB (đơn vị đồng/m2): được xác định là giá bán 1m2 sử dụng căn hộ nhà ở xã hội đã hoàn thiện việc xây dựng tại vị trí thứ I;

– Tđ (đơn vị đồng): được xác định là tổng vốn đầu tư xây dựng bao gồm chi phí đầu tư xây dựng và một số khoản mục chi phí hợp lý khác;

– Tdv (đơn vị đồng): được xác định là phần lợi nhuận từ bán phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án;

– L (đơn vị đồng): được xác định là lợi nhuận định mức của dự án (tối đa là 10%) tổng vốn đầu tư xây dựng được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán;

– SB (đơn vị m2): được xác định là tổng diện tích sử dụng nhà ở xã hội để bán của dự án, bao gồm cả diện tích các căn hộ hoặc căn nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán;

– Ki: được xác định là hệ số điều chỉnh giá bán đối với phần diện tích tại vị trí thứ I. Tuy nhiên, phải đảm bảo nguyên tắc lợi nhuận thu được không vượt định mức tính cho dự án. 

Nhìn chung thì các căn hộ chung cư xã hội sẽ có mức bán giao động như sau:

Thứ nhất, đối với những căn hộ chung cư xã hội cấp thấp thì chi phí đất rơi vào khoảng khoảng 10 triệu/m2, theo đó quá trình làm ra căn hộ có giá thành giao động từ 22,36 triệu/m2. Còn đối với những khu vực có chi phí đất rơi vào 20 đến 30 triệu/m2 thì giá bán căn hộ sẽ từ 26,6 đến 33,2 triệu/m2.

Thứ hai, đối với những căn hộ chung cư xã hội trung cấp thì chi phí đất rơi vào khoảng khoảng 40 triệu/m2, theo đó quá trình làm ra căn hộ có giá thành giao động từ 37,4 triệu/m2, lúc này giá căn hộ chung cư gần bằng giá đất nền, nếu cao hơn thường là căn hộ cao cấp tại khu vực đó. Nếu căn hộ trung cấp trong khu vực giá đất khoảng 50 đến 60 triệu/m2 thì giá bán căn hộ đó vào khoảng 41,7 đến 48,2 triệu/m2.

Thứ ba, đối với những căn hộ chung cư xã hội cao cấp thì chi phí đất rơi vào khoảng khoảng 80 triệu/m2, theo đó quá trình làm ra căn hộ có giá thành giao động từ 56,7 triệu/m2, lúc này giá đất cao gấp 1,4 lần giá căn hộ. Nếu khu vực có giá đất vượt trên mức 100 đến 120 triệu/m2, thì giá bán căn hộ trên thị trường ở mức 65,3 đến 73,8 triệu/m2. Ở phân khúc này, giá căn hộ thường thấp hơn giá đất khá nhiều.

Đây là những mức giá được xác định là tương đối bám sát thực tế, tuy nhiên vẫn sẽ có biến động ở nhiều địa phương khác nhau. 

4. Có nên mua chung cư xã hội hay không?

Nhìn chung để đánh giá được việc có nên mua chung cư xã hội hay không thì cần nhìn nhận được những ưu và nhược điểm của quá trình này như sau:

Thứ nhất, về ưu điểm của chung cư xã hội:

– Giá cả của các căn chung cư xã hội thấp vì thế rất phù hợp với khả năng kinh tế của những gia đình có thu nhập thấp do được nhà nước trợ giá;

– Hiện nay các khu chung cư nói chung và chung cư xã hội nói riêng đáp ứng về đời sống tinh thần rất tốt, có rất nhiều khu chung cư xã hội được trang bị hệ thống giáo dục, khu vui chơi … Về vấn đề kiến trúc thì hiện nay chung cư xã hội đáp ứng được hầu hết chất lượng cuộc sống cơ bản cũng như nhu cầu sinh hoạt của các hộ dân;

– Thời gian thi công của những dự án nhà ở xã hội thì thường rút gọn, tương đối nhanh chóng, vì thế nên cư dân sớm được bàn giao nhà và ổn định cuộc sống. 

Thứ hai, nhược điểm của chung cư xã hội:

– Nếu muốn chuyển nhượng căn hộ thì phải chuyển nhượng cho đúng đối tượng đủ điều kiện;

– Đối tượng được hưởng chung cư xã hội chỉ có giới hạn nhất định với những đối tượng nhất định, chỉ những hộ gia đình nằm trong chính sách của nhà nước hay thuộc diện hộ nghèo mới được phép mua nhà ở xã hội;

– Thủ tục để tiến hành mua chung cư ở xã hội tương đối phiền hà và cần nhiều loại hồ sơ khác phức tạp. Đặc biệt là khi có nhu cầu thì không có quyền chuyển nhượng bán lại chênh lệch như căn hộ thương mại.

Vì thế, bên cạnh những mặt ưu điểm thì chung cư xã hội vẫn tồn tại nhiều hạn chế, vì thế khi có nhu cầu mua thì người mua sẽ cần phải tìm hiểu kỹ trước khi đưa ra quyết định có nên mua nhà ở xã hội hay không, quyết định theo hướng thuận lợi nhất. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020;

Thông tư 09/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 16/8/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;

Thông tư 03/2023/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 3 Thông tư số 09/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng.