Tặng cho nhà ở là gì? Các lưu ý khi muốn tặng cho nhà ở?

1. Tặng cho nhà ở là gì?

1.1. Khái niệm tặng cho nhà ở:

Tặng cho nhà ở là một dạng của tặng cho tài sản, là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó, bên tặng cho giao nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù hoặc yêu cầu lợi ích vật chất nào khác, bên được tặng cho đồng ý nhận nhà ở và đăng kí quyền sở hữu nhà ở. Định nghĩa này được tách ghép từ hai khái niệm sau: 

– Xét thấy, nhà ở là công trình xuất hiện sớm nhất trong lịch sử phát triển của xã hội loài người. Nhà ở là sản phẩm do con người tạo ra và cùng với sự phát triển của kinh tế, rất nhiều loại nhà với đặc điểm xây dựng, kiến trúc, đặc trưng, tính chất và giá trị sử dụng khác nhau được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 như nhà ở riêng lẻ, nhà ở chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư… 

– Tặng là một hình thức khác của cho nhưng mang tính chất trang trọng hơn. Tặng cho là việc chuyển cái thuộc quyền sở hữu của mình sang thành sở hữu của người khác mang tính chất tình cảm, khen ngợi hay khuyến khích người nhận tặng cho mà không yêu cầu đền bù hay nhằm mục đích thương mại. Tặng cho xuất phát từ ý chí và hành động đơn phương của bên có tài sản, việc chấp nhận hay không phụ thuộc vào mong muốn của bên nhận tài sản. 

1.2. Đặc điểm của tặng cho nhà ở:

Thứ nhất, tặng cho nhà ở là một dạng hợp đồng đơn vụ. Nếu tặng cho không có điều kiện thì mang tính đơn vụ, còn nếu tặng cho nhà ở có điều kiện, những điều kiện này phù hợp với quy định của pháp luật, không làm thay đổi bản chất của hợp đồng tặng cho thì mang tính song vụ. 

Thứ hai, tặng cho nhà ở không mang tính đền bù. Tặng cho chủ yếu được xác lập giữa những người có mối quan hệ huyết thống tình cảm, tương trợ, khuyến khích, do đó việc tặng cho chỉ mang lại lợi ích cho bên được tặng cho. 

Thứ ba, tặng cho nhà ở là hoạt động chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật. Với đối tượng của hợp đồng là nhà ở – một loại tài sản đặc biệt, thì ngoài đáp ứng được những quy định chung của Bộ luật Dân sự thì còn phải đáp ứng được những điều kiện của Luật chuyên ngành.

2. Những lưu ý khi muốn tặng cho nhà ở để tránh tranh chấp, rắc rối về sau:

Nhà ở là một loại tài sản đặc biệt trong các giao dịch dân sự, vì thế quá trình tặng cho loại tài sản này cũng cần lưu ý những điểm sau đây:

2.1. Việc tặng cho nhà ở phải được lập thành văn bản:

Nhà ở là tài sản có giá trị lớn, thường chiếm tỉ trọng cao trong đa số tổng tài sản sở hữu của mỗi cá nhân, gia đình do giá thành nguyên vật liệu xây dựng nhà ở cao, chi phí nhân công lớn, quỹ đất xây dựng nhà ở có hạn trong khi dân số ngày càng tăng. Tặng cho nhà ở phải được lập thành văn bản, hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, tình thương. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho nhà ở đảm bảo nội dung của hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đảm bảo năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện của các bên tham gia hợp đồng, đảm bảo tính chính xác của chủ thể, đối tượng của hợp đồng tặng cho. Từ đó, hạn chế tối thiểu các tranh chấp xảy ra và tạo điều kiện để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục hành chính tiếp theo liên quan đến đăng kí quyền sở hữu nhà ở và là hồ sơ quan tròn trong cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và đất đai. Đồng thời, các tình tiết, sự kiện trong hợp đồng đã được công chứng, chứng thực có giá trị pháp lí, là chứng cứ không phải chứng minh, là chứng cứ quan trọng để giải quyết các tranh chấp xảy ra.

2.2. Người tặng cho phải có quyền tặng cho nhà ở:

Nhà ở được đem đi tặng cho và chủ thể tiến hành tặng cho nhà ở phải đáp ứng một số điều kiện đặc biệt theo quy định của pháp luật Việt Nam. Khác với các loại tài sản thông thường thì nhà ở và tài sản gắn liền với đất, cần lưu ý đến chính sách của nhà nước về đất đai. Mọi quốc gia đều có xu hướng bảo vệ giữ gìn và đảm bảo các bất động sản trong phạm vi lãnh thổ quốc gia của họ vì thế luôn có những hạn chế trong việc sở hữu đối với các bất động sản. Trong xu thế hội nhập kinh tế toàn cầu hóa thì chế định về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức và cá nhân nước ngoài là một trong những chính sách quan trọng góp phần tăng khả năng thu hút đầu tư. Tuy nhiên để đảm bảo chính của nhà nước về đất đai cũng như đảm bảo quốc phòng an ninh thì một số loại nhà ở bị hạn chế không được tặng cho các tổ chức cá nhân nước ngoài đồng thời những tổ chức cá nhân nước ngoài cũng có những điều kiện và hạn chế nhất định khi tặng cho nhà ở tại Việt Nam.

Chủ thể tham gia quan hệ tặng cho nhà ở phải là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự theo quy định của bộ luật dân sự. Bộ luật dân sự hiện hành công nhận chủ thể trực tiếp tham gia vào giao dịch dân sự chỉ bao gồm cá nhân và pháp nhân. Đồng thời bên tặng cho phải có quyền sở hữu nhà ở. Theo khoản một điều 119 Luật Nhà ở hiện hành quy định bên tặng cho nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở phải là người có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở thể hiện bằng tên của họ được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

2.3. Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở:

Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng có thể hiểu là thời điểm các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ với nhau theo như các cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng. Khoản 1 Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành quy định rằng, hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí, nếu như bất động sản không phải đăng kí quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Như vậy theo quy định của bộ luật dân sự thì nhà ở là một loại bất động sản phải đăng kí quyền sở hữu, hợp đồng tặng cho nhà ở có hiệu lực từ thời điểm bên được tặng cho đăng kí quyền sở hữu nhà ở. 

Tuy nhiên quy định này của Bộ luật Dân sự năm 2015 lại không phù hợp với quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở tại các luật chuyên ngành. Cụ thể theo quy định tại luật nhà ở thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở là thời điểm công chứng chứng thực hợp đồng. Trong khi đó theo luật công chứng chứng thực quy định thì văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Như vậy theo luật công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở là từ ngày công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng vào hợp đồng tặng cho. Còn đối với hợp đồng tặng cho nhà tình nghĩa và nhà tình thương thì do quy định hình thức của hợp đồng này không bắt buộc phải tiến hành công chứng chứng thực nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng không được xác định theo thời điểm công chứng chứng thực mà được xác định là thời điểm do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực chính là thời điểm hai bên ký kết hợp đồng.

Như vậy đang tồn tại rất nhiều mâu thuẫn về quy định thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở. Sự mâu thuẫn này đặt ra vấn đề áp dụng luật nào khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho nhà ở khi hợp đồng đã giao kết và được công chứng chứng thực. Ví dụ như bên tặng cho từ chối quyền chuyển giao nhà ở cho bên được tặng cho, vấn đề trách nhiệm của bên tặng cho là gì nếu việc không chuyển giao gây thiệt hại cho bên được tặng cho, nếu bên được tặng cho chết trước thời điểm bên được tặng cho Đăng ký quyền sở hữu nhà ở, bên được tặng cho được tiếp tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà ở như một thủ tục hành chính hay hợp đồng tặng cho nhà ở sẽ đương nhiên chấm dứt. Vì thế tốt hơn hết, các bên cần thỏa thuận rõ về vấn đề này trong quá trình giao kết. 

2.4. Thủ tục nộp thuế, phí, và lệ phí: 

Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên đổi chủ, cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước đó là tiến hành nộp các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định của pháp luật để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận việc tặng cho. Đặc biệt, theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành có quy định về những trường hợp phải nộp thuế và những trường hợp được miễn thuế như thu nhập cá nhân thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa những người thân cùng hoặc không cùng huyết thống. Do đó, bạn nên tìm hiểu về nội dung này để thực hiện đúng quy định và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

2.5. Nội dung cơ bản trong hợp đồng tặng cho nhà ở:

Nhìn chung thì hợp đồng tặng cho nhà ở cần bao gồm các vấn đề, nội dung cơ bản sau:

Thứ nhất, thông tin các bên tham gia hợp đồng, bao gồm họ và tên, địa chỉ, số điện thoại liên hệ…;

Thứ hai, các thông tin về quyền sử dụng đất và nhà tặng cho, bao gồm diện tích, loại đất, thửa số, tờ bản đồ, địa chỉ…;

Thứ ba, thời hạn giao nhận thửa đất và đăng ký quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận;

Thứ tư, nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí với cơ quan nhà nước;

Thứ năm, các thỏa thuận khác không được trái với quy định pháp luật.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Nhà ở năm 2014.