Tiền bồi thường nhà đất tính theo bảng giá đất hay giá thật?

1. Tiền bồi thường nhà đất tính theo bảng giá đất hay giá thật?

Chào luật sư, tôi là Thu Hồng ở Quảng Ngãi tôi có câu hỏi cần được luật sư tư vấn, giải đáp như sau: Gia đình tôi bị nhà nước thu hồi đất để làm đường quốc lộ. Tuy nhiên, do ở địa phương không còn quỹ đất nên gia đình tôi không được Nhà nước giao đất mà được nhận tiền bồi thường nhà đất. Vậy số tiền bồi thường này Nhà nước sẽ tính theo bảng giá đất hay giá thật trên thị trường hiện nay? Mong luật sư giải đáp.

Cảm ơn chị Hồng đã gửi câu hỏi tới Luật Dương Gia về vấn đề của gia đình chị chúng tôi xin giải đáp như sau:

Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo giá đất cụ thể theo quy định tại khoản 2 Điều 74 và điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013. 

Theo đó, trường hợp hộ gia đình bạn đủ điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì việc bồi thường sẽ được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất của loại đất thu hồi. 

Giá đất cụ thể sẽ được xác định theo giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Giá này có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị của bảng giá đất do Nhà nước quy định.

Như vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không tính theo bảng giá đất hay giá đất thật trên thị trường.

1.1. Giá đất cụ thể là gì?

Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng đối với một hoặc một số thửa đất trong những trường hợp nhất định và không được ban hành trước như bảng giá đất. Tuy nhiên, để biết giá đất cụ thể của một khu vực nào đó, bạn có thể liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc các cơ quan chức năng để được tư vấn chi tiết về giá đất cụ thể tại địa phương đó.

1.2. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất:

Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng đối tượng người sử dụng đất. Theo đó hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất khi thỏa mãn hai điều kiện dưới đây:

Điều kiện 1: Loại đất đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Điều kiện 2: Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013 nhưng chưa được cấp.

Lưu ý: Trừ trường hợp tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai năm 2013 hộ gia đình, cá nhân không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng giấy chứng nhận nhưng vẫn được nhận tiền bồi thường về đất: Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Tuy nhiên hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp này chỉ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng và diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

2. Giá đất cụ thể do cơ quan nào có thẩm quyền quy định?

Căn cứ khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.

Trong quá trình xác định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được phép thuê các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xác định giá đất cụ thể.

3. Căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể:

Giá đất cụ thể phải được xác định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Khi xác định giá đất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và dựa trên kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.

4. Nguyên tắc định giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất:

Để xác định giá đất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

– Phải căn cứ theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

– Phải căn cứ theo thời hạn sử dụng đất;

– Giá đất cụ thể phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng.

– Tại cùng thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có mục đích sử dụng giống nhau, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì mức giá cụ thể như nhau.

5. Tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như thế nào?

Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, khoản 5 Điều 4, Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP: Giá đất cụ thể được tính bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

Trong đó:

– Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành và được áp dụng theo giai đoạn 05 năm. Để biết chính xác giá đất trong bảng giá đất bạn cần xác định đúng địa chỉ, vị trí thửa đất, loại đất;

– Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước có quyết định thu hồi đất. Do đó, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ không công bố trước và áp dụng theo từng năm như trong trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.

Như vậy, pháp luật có quy định cách tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi nhưng để người dân có thể tự tính được số tiền được bồi thường của mình sẽ gặp khó khăn do hệ số điều chỉnh giá đất không công bố trước và áp dụng theo năm như những trường hợp khác.

6. Các khoản hỗ trợ khác khi bị Nhà nước thu hồi đất:

Căn cứ Khoản 83 Luật Đất đai 2013, ngoài được nhận tiền bồi thường về đất, nhà ở thì người sử dụng đất khi bị nhà nước thu hồi đất còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ khác bao gồm:

– Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

– Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

– Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

– Hỗ trợ khác.

Việc hỗ trợ phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật

Như vậy, tùy trường hợp cụ thể, ngoài việc được nhận tiền bồi thường về đất thì bạn sẽ được nhận các khoản hỗ trợ khác.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 44//2014/NĐ-CP hướng dẫn Thi hành Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.