Thủ tục chuyển đổi đất rừng sản xuất sang đất ở, đất thổ cư

1. Xác định điều kiện để chuyển đổi (chuyển mục đích sử dụng đất) từ đất rừng sản xuất sang đất ở (đất thổ cư):

Người sử dụng đất có yêu cầu chuyển đổi đất rừng sản xuất sang đất ở (đất thổ cư), trước tiên phải biết được điều kiện để được chuyển đổi đất rừng sản xuất sang đất ở với mục đích để biết được đất thuộc quyền sử dụng của mình có thuộc đối tượng được chuyển mục đích sử dụng đất không. Điều 52 Luật Đất đai 2013 có quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đó là:

– Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, trước tiên làm thủ tục để chuyển đổi đất rừng sản xuất sang đất ở, người sử dụng đất phải tìm hiểu trước về kế hoạch sử dụng đất mà huyện có đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt của năm mà người sử dụng đất có yêu cầu chuyển có phù hợp để chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Nếu như việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở theo quy định của pháp luật, còn nếu như không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất không thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở tại thời điểm (năm) mà người sử dụng đất có yêu cầu được.

2. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở có phải xin phép không?

Việc người sử dụng đất phải làm tiếp theo đó chính là xác định yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở có phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền không là việc rất quan trọng. Bởi nếu như người sử dụng đất không xác định được vấn đề này mà tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ dẫn tới hậu quả pháp lý là bị phạt hành chính, bị thu hồi đất,…

Theo quy định của pháp luật về đất đai, khi người sử dụng đất có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ tùy vào từng loại đất, nhóm đất cần chuyển mục đích sử dụng đất mà cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay chỉ cần đăng ký biến động. Cụ thể pháp luật quy định như sau:

– Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

+ Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

+ Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang:

++ Đất nuôi trồng thủy sản nước mặn;

++ Đất làm muối;

++ Đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

+ Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

+ Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất nhưng có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

+ Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

+ Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ;

+ Chuyển đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất thương mại, dịch vụ;

+ Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ;

+ Chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

– Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động:

+ Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm:

++ Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt;

++ Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

++ Nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.

+ Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

+ Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

+ Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

+ Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang những loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang loại đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Như vậy, qua các quy định trên, người sử dụng đất có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở thì bắt buộc phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bởi một trong các trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền vừa nêu trên bao gồm có cả trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, mà đất rừng sản xuất là loại đất trong nhóm đất nông nghiệp, còn đất ở (đất thổ cư) là loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp.

3. Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở:

Sau khi người sử dụng đất đã xác định được hai yếu tố nêu ở các mục trên, nếu như đủ các điều kiện đó thì người sử dụng đất chuẩn bị trước bộ hồ sơ để làm thủ tục chuyển đổi (chuyển mục đích sử dụng) đất rừng sản xuất sang đất ở. Như đã phân tích ở mục trên, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thế nên bộ hồ sơ để gửi lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền là hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, theo đó:

– Người sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư Thông tư 30/2014/TT-BTNMT);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở:

Sau khi đã chuẩn bị các loại giấy tờ trên, người sử dụng đất có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở phải nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường (trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) nơi có đất.

Sau khi cơ quan tài nguyên và môi trường nhận hồ sơ hợp lệ của người sử dụng đất, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm sau:

– Tra hồ sơ;

– Xác minh thực địa;

– Thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

– Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

– Trình ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ trình bao gồm có:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Biên bản xác minh thực địa;

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

+ Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

5. Nộp tiền sử dụng đất:

Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở, trừ trường hợp được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào hồ sơ địa chính (các thông tin về người sử dụng đất, diện tích đất, vị trí đất và mục đích sử dụng đất) do cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến cơ quan thuế; căn cứ Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về phê duyệt giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất hoặc Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và căn cứ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan thuế sẽ xác định số tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho hộ gia đình, cá nhân.

 Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.