Xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng có bị xử phạt không?

1. Xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng có bị xử phạt không?

Xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng có nghĩa là tổng diện tích, kích thước (chiều cao, chiều rộng, chiều dài) của căn nhà không đúng so với số liệu, bản vẽ xây dựng đã đăng ký trước đó trong giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp phép (sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp).

Khoản 17 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng có quy định rõ trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc các trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì sẽ không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp. Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh những thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư sẽ phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

– Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với các công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

– Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và những yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;

– Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi về công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

Theo đó, việc xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng có bị xử phạt hay không thì sẽ tùy vào từng trường hợp, cụ thể:

– Nếu như xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng nhưng không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính thì sẽ không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng. Trong trường hợp này không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp và chủ công trình xây dựng sẽ không bị xử phạt.

– Nếu như xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng nhưng lại làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính thì đây chính là hành vi thi công xây dựng công trình nhà ở sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp và chủ công trình xây dựng sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.

2. Xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng có được hoàn công không?

Hoàn công nhà là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ thủ tục nghiệm thu công trình nhà đã xây xong hoặc thông báo cho cơ quan Nhà nước trước khi đưa vào sử dụng. Hoàn công thể hiện cấu trúc, hiện trạng các thay đổi trong thi công và là điều kiện để được cấp sổ hồng về sau.

Trước khi Nghị định 16/2022/NĐ-CP có hiệu lực, việc thực hiện thủ tục hoàn công cho những nhà được xây có diện tích nhỏ hơn giấy phép xây dựng gặp rất nhiều khó khăn, các cơ quan chức năng còn “khá lúng túng” khi xử lý trường hợp này, bởi khi đó Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 không quy định rõ trường hợp nào khi xây dựng nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng được xem là hành vi vi vi phạm, còn trường hợp nào là không phải hành vi vi phạm như Nghị định 16/2022/NĐ-CP đã nêu. Trên thực tế, vào thời điểm đó một số tỉnh thành đã giải quyết vấn đề hoàn công cho người dân đối với những nhà xây có diện tích nhỏ hơn giấy phép xây dựng khá hợp tình, hợp lý, song có một số tỉnh thành còn chậm trễ hoặc chưa xử lý hoặc bối rối trong việc xử lý vấn đề này.

Ví dụ như ở thành phố Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng TP.HCM thời điểm đó đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các quận huyện ý kiến về một số các nội dung liên quan đến việc xử lý công trình xây dựng mới nhà ở riêng lẻ hoặc những công trình sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ ở trên địa bàn thành phố. Đây là các nội dung nhằm đảm bảo thống nhất trong thực hiện công tác kiểm tra hoạt động xây dựng, với việc xử lý các công trình xây dựng mới nhà ở riêng lẻ hoặc công trình sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ và công tác cấp sổ nhà ở riêng lẻ ở trên địa bàn. Theo Sở Xây dựng Thành phố, với những công trình xây dựng mới nhà ở riêng lẻ, ngoài khu vực quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 và đã được cấp giấy phép xây dựng, nếu như công trình có diện tích nhỏ hơn so với giấy phép xây dựng, không làm cho thay đổi chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc theo giấy phép xây dựng được cấp, không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực công trình, không thuộc những trường hợp điều giấy phép xây dựng theo Điều 98 của Luật Xây dựng năm 2014 thì đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ.

Thế nhưng với hướng dẫn này, các địa phương vẫn mỗi nơi làm một kiểu. Có địa phương, khi chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ qua để lấy ý kiến thì thanh tra xây dựng địa bàn không xác nhận, không phản hồi hoặc có phản hồi nhưng phản hồi chậm như tại quận Tân Phú, quận Bình Tân hay huyện Bình Chánh. Tại quận 1, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ, đã chuyển qua cho cả thanh tra xây dựng địa bàn lẫn Phòng Quản lý đô thị. Tại quận 3, chi nhánh vẫn chỉ tiếp nhận hồ sơ của người dân khi có biên bản kiểm tra của thanh tra xây dựng địa bàn và ý kiến của Phòng Quản lý đô thị.

Nhưng kể từ khi Nghị định 16/2022/NĐ-CP có hiệu lực, việc giải quyết với vấn đề chủ công trình xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng trong trường hợp nào không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp và trong trường hợp nào là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng. Nếu như trong trường hợp xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng nhưng không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng thì vẫn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục hoàn công nhà theo đúng trình tự pháp luật.

3. Xử phạt khi xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng nhưng lại làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính:

3.1. Mức xử phạt:

Như đã phân tích ở mục trên, nếu xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng nhưng lại làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính thì đó là hành vi thi công xây dựng công trình nhà ở sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp. Khi đó, chủ công trình xây dựng sẽ bị xử phạt theo Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Xử phạt đối với hành vi xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:

– Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

– Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong:

+ Khu bảo tồn;

+ Khu di tích lịch sử – văn hóa;

+ Công trình xây dựng khác;

– Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với trường hợp xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc những công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

– Biện pháp khắc phục hậu quả: đã xây xong nhà thì sẽ bị buộc phá dỡ công trình.

3.2. Quy trình xử phạt:

Bước 1: Lập biên bản vi phạm hành chính

Những người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính bao gồm có:

– Thanh tra viên xây dựng (hoặc thanh tra viên Giao thông vận tải – Xây dựng);

– Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành của Thanh tra Sở Xây dựng (hoặc Thanh tra Sở Giao thông vận tải – Xây dựng);

– Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành của Thanh tra Bộ Xây dựng;

– Chánh Thanh tra Sở Xây dựng (hoặc Chánh thanh tra Sở Giao thông vận tải – Xây dựng);

– Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng;

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã;

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện;

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

– Công chức thuộc Ủy ban nhân dân các cấp được giao nhiệm vụ kiểm tra, phát hiện vi phạm hành chính về xây dựng;

– Công chức, viên chức, thanh tra viên hoặc thanh tra theo đoàn thanh tra.

Bước 2: Ra quyết định xử phạt hành chính

Những người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính đã nêu trên (trừ các công chức, viên chức được phân công) ban hành quyết định xử phạt đối với người có hành vi xây dựng nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng nhưng lại làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính.

Bước 3: người bị xử phạt thực hiện đúng các quy định trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính Phủ về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng;

– Luật Xây dựng 2014.