Quy trình thay đổi ban quản lý nhà chung cư như thế nào?

1. Quy trình thay đổi ban quản lý nhà chung cư như thế nào?

Quy trình thay đổi ban quản lý nhà chung cư (đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư) được thực hiện như sau:

1.1. Tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường:

– Trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường: Ban quản trị nhà chung cư phải có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức cuộc họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư để tiến hành biểu quyết hoặc bỏ phiếu đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành (ban quản lý nhà chung cư) và lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

– Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị nhà chung cư bất thường:

+ Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường để tiến hành biểu quyết hoặc bỏ phiếu đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành (ban quản lý nhà chung cư) và lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự;

+ Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị cụm nhà chung cư bất thường để tiến hành biểu quyết hoặc bỏ phiếu đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành (ban quản lý nhà chung cư) và lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của cụm nhà chung cư tham dự. Trong trường hợp tại mỗi một tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành chung cư riêng mà có tòa nhà đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà chung cư đó tham dự và chỉ tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để quyết định việc thay thế đơn vị quản lý vận hành và lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

– Đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành (ban quản lý nhà chung cư) và lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu. Về lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được pháp luật quy định như sau:

+ Trường hợp nhà chung cư không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư bất thường tự quyết định việc quản lý vận hành theo hình thức tự quản hoặc thuê đơn vị có đủ các điều kiện về chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành;

+ Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư có đủ điều kiện về chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư và có nhu cầu tham gia quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư sẽ thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

+ Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không có chức năng, năng lực hoặc chủ đầu tư có đủ chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư nhưng không tham gia việc quản lý vận hành hoặc chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được những yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì hội nghị nhà chung cư bất thường sẽ quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo đúng quy định để thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư.

1.2. Ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

Nếu hội nghị nhà chung cư bất thường thông qua đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành (ban quản lý nhà chung cư) và lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thì sẽ tiến hành thương thảo và ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nếu:

– Thuê đơn vị thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư;

– Chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhà chung cư.

1.3. Công khai thông tin về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư:

Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có nhu cầu công khai các thông tin của đơn vị mình trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đang đặt trụ sở chính hoặc của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan biết thì sẽ gửi thông tin cần công khai (như tên đơn vị, họ tên người đại diện theo pháp luật, địa chỉ, số điện thoại liên lạc) đến Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính hoặc là Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để đăng tải.

Lưu ý rằng:

– Khi có thay đổi một trong các thông tin nêu trên hoặc khi chấm dứt hoạt động, bị giải thể, phá sản, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải thông báo đến Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành đang đặt trụ sở chính, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để điều chỉnh hoặc xóa thông tin.

– Trường hợp cơ quan đăng tải thông tin hoặc cơ quan có thẩm quyền khi tổ chức kiểm tra, thanh tra mà có phát hiện đơn vị quản lý vận hành đã chấm dứt hoạt động hoặc đã giải thể, phá sản hoặc là không còn đủ điều kiện để quản lý vận hành nhà chung cư theo đúng quy định thì đơn vị đó sẽ bị xóa thông tin trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan nơi đã đăng tải thông tin.

2. Quyền và trách nhiệm của ban quản lý nhà chung cư:

Quyền và trách nhiệm của ban quản lý nhà chung cư bao gồm có:

– Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị nhà chung cư hoặc với người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư mà không phải thành lập Ban quản trị); thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo đúng hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì;

– Ký kết hợp đồng phụ với những đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp những dịch vụ của các đơn vị này;

– Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan;

–  Thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra những tình huống đột xuất như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn;

– Hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu;

– Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

– Thu, chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà chung cư

– Định kỳ 06 tháng một lần hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư; báo cáo về tình hình quản lý vận hành tại hội nghị nhà chung cư; lấy các ý kiến góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

– Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết những vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư;

– Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hoặc là theo quy định của pháp luật có liên quan;

– Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện những công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng sẽ phải chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.

3. Các hoạt quản lý vận hành nhà chung cư của ban quản lý nhà chung cư:

Các hoạt quản lý vận hành nhà chung cư của ban quản lý nhà chung cư bao gồm có:

– Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên:

+ Hệ thống thang máy;

+ Máy bơm nước;

+ Máy phát điện;

+ Hệ thống báo cháy tự động;

+ Hệ thống chữa cháy;

+ Dụng cụ chữa cháy;

+ Các thiết bị dự phòng;

+ Các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư.

– Cung cấp các dịch vụ:

+ Bảo vệ;

+ Vệ sinh môi trường;

+ Thu gom rác thải;

+ Chăm sóc vườn hoa, cây cảnh;

+ Diệt côn trùng;

+ Các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường.

– Các công việc khác có liên quan.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở 2014;

– Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 07 tháng 09 năm 2021;

– Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.