Bỏ khung giá đất là gì? Bỏ khung giá đất có lợi, ảnh hưởng gì?

1. Bỏ khung giá đất là gì?

Theo quy định tại Điều 113 của Luật đất đai năm 2013 thì khung giá đất được hiểu là mức giá (mức giá thấp nhất hoặc mức giá cao nhất) với mỗi loại đất cụ thể. Việc xác định khung giá đất này sẽ được ban hành theo định kỳ và 5 năm được xác định lại một lần. Dựa vào khung giá đất này thì Ủy ban nhân dân các tỉnh sẽ thực hiện xây dựng bảng giá đất của địa phương của mình. Mục đích của việc xây dựng khung giá đất này đó chính là nhằm việc quản lý về giá đất trên thị trường, để cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có một cơ chế để kiểm soát, khống chế bảng giá đất của những địa phương cũng như là việc xác định các khoản nghĩa vụ tài chính của những người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Trong Nghị quyết 18-NQ/TW 2022 về đổi mới, hoàn thiện thể chế quản lý và sử dụng đất có nêu rõ về việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất đó là bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định về chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của các cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát những địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và thực hiện kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao về chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của các tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của những định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện những quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua những sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm…

Theo đúng tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW 2022, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định khung giá đất, thay vào đó là quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường, đây cũng chính là điểm chú ý lớn trong dự thảo. Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là một bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất, tạo nên thay đổi căn bản về những vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai.

Theo đó, bỏ khung giá đất tức là việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tổi thiểu và tối đa với mỗi loại đất nữa mà thay vào đó trước khi ban hành ra bảng giá đất của mỗi địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất và các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để tiến hành xây dựng ra bảng giá đất. Sau khi xây dựng xong bảng giá đất thì sẽ trình Hội đồng nhân dân tỉnh trước khi thông qua (thời điểm hiện tại, khi Dự thảo Luật Đất đai chưa được Quốc hội thông qua thì khi xây dựng bảng giá đất sẽ dựa vào khung giá đất để ban hành).

2. Bỏ khung giá đất có lợi, ảnh hưởng gì?

2.1. Mặt lợi khi bỏ khung giá đất:

Thứ nhất, khi người dân bị nhà nước thu hồi đất được bồi thường về đất thì số tiền được bồi thường sẽ cao hơn so với thời điểm đền bù đất căn cứ theo bảng giá đất được xây dựng dựa vào khung giá đất. Điều đó cũng mang lại công bằng, sự thỏa đáng cho người sử dụng đất có đất bị thu hồi, đồng thời, sẽ làm giảm thiệt hại đối với người sử dụng đất. Hơn nữa, khi người dân bị thu hồi đất được nhà nước bồi thường, đền bù với giá hợp lý thì khả năng khiếu kiện về giá đền bù sẽ có xu hướng giảm, từ đó dẫn tới quá trình thu hồi đất sẽ nhanh hơn và đẩy nhanh được tiến độ thực hiện các dự án.

Thứ hai, hạn chế được việc mua bán đất đai mà kê khai giá thấp để giảm thuế. Theo quy định tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC và Nghị định số 10/2020/NĐ-CP quy định về các nghĩa vụ thuế mà các cá nhân, tổ chức phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng đất đai. Trong đó có quy định về việc trường hợp giá trên hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận thấp hơn hoặc là bằng so với giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định thì sẽ sử dụng giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định để làm căn cứ tính thuế cho các cá nhân, tổ chức. Tuy nhiên, trên thực tế giá đất trên thị trường thường cao hơn rất nhiều so với giá đất được quy định trong khung giá đất mà Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành. Lợi dụng những điểm sơ hở đó các cá nhân thực hiện thường kê khai giá ở trên hợp đồng công chứng thấp hơn so với mức giá đã được thỏa thuận trên hợp đồng trước đó để có thể giảm được số thuế phải nộp xuống. Do đó nếu như có sự thay đổi luật, và các địa phương sẽ cập nhật thường xuyên về giá đất của thị trường (bám sát vào giá đất của thị trường). Khi giá đất mà ủy ban nhân dân tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn có sự chênh lệch khá nhiều giữa hai loại giá này, do đó sẽ hạn chế được cơ bản về vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp xuống.

Thứ ba, do khung giá đất không còn tồn tại nên kéo theo giá của bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ xác định giá giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp…) cũng có sự gia tăng. Điều này cũng ít nhiều sẽ có tác động thúc đẩy đến thị trường bất động sản nói chung và có thể giúp cho các bên trong giao dịch thỏa thuận được chính xác hơn giá trị của quyền sử dụng đất trong giao dịch.

Thứ tư, tạo sự minh bạch, rõ ràng trong vấn đề quản lý đất đai. Chính vì quy định về bỏ khung giá đất, xây dựng giá đất gần sát nhất với giá giao dịch ở trên thị trường nên hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) sẽ không cần được quyết định theo chu kỳ hàng năm, từ đó mà tạo ra sự rõ ràng, minh bạch trong các vấn đề liên quan đến tài chính về đất đai.

Thứ năm, có thể bình ổn được thị trường bất động sản. Một trong những vướng mắc rất khó giải quyết trong lĩnh vực đất đai hiện nay đó chính là hiện tượng tích trữ, đầu cơ về đất đai. Có thể dễ dàng nhận thấy rằng việc tăng giá đất lên theo giá thị trường thì những khoản tiền thuế, phí khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng về bất động sản cũng theo đó mà tăng lên. Chinh vì sự chênh lệch về lợi nhuận và phần chi phí bỏ ra ngày càng ít đi dẫn đến nguồn lợi nhuận từ việc tích trữ đầu cơ về đất đai cũng phần nào có thể giảm xuống.

2.2. Những ảnh hưởng khi bỏ khung giá đất:

Ngoài những mặt ưu điểm khi thực hiện việc bỏ khung giá đất kể trên thì cũng sẽ có một số bất cập khi thực hiện quy định này cần phải đối mặt, cụ thể:

Thứ nhất, giá đất sẽ được xác định theo sự biến động của thị trường bất động nên có thể tăng lên, dẫn đến việc khi thực hiện dự án các chi phí liên quan đến bồi thường khi thu hồi đất cũng sẽ tăng lên. Đối với một số những dự án đầu tư về xây dựng nhà thì khi chi phí tăng cao sẽ dẫn đến việc giá cả nhà theo dự án cũng sẽ theo đó mà tăng lên.

Thứ hai, việc bỏ khung giá đất, xác định theo giá thị trường thì khi người dân hay thậm chí là những tổ chức, nhà đầu tư khi thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng hay cấp sổ đỏ lần đầu đất thì số tiền sử dụng đất cũng phần nào đấy tăng lên rất cao.

3. Thời điểm bãi bỏ khung giá đất:

Nghị quyết 18-NQ/TW tại Hội nghị lần thứ V của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (thường gọi là Nghị quyết 18) về về đổi mới, hoàn thiện thể chế quản lý và sử dụng đất được ký ban hành ngày 16/6/2022, đã đề ra yêu cầu bãi bỏ khung giá đất trong tương lai.

Cụ thể hóa yêu cầu này, tại Dự án sửa đổi Luật Đất đai có bao gồm nội dung là bỏ khung giá đất. Dự thảo này sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 4 vào tháng 10/2022, kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023 và dự kiến thông qua tại kỳ họp thứ 6 vào tháng 10/2023.

Như vậy, hiện nay việc bãi bỏ khung giá đất chưa được thực hiện mà vẫn sẽ áp dụng các quy định về khung giá đất hiện hành. Trong tương lai không xa, sau khi Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành, thì khung giá đất mới có thể chính thức bị bãi bỏ.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị quyết 18-NQ/TW 2022 về đổi mới, hoàn thiện thể chế quản lý và sử dụng đất;

– Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).