Nhiệm kỳ Ban quản trị nhà chung cư? Lương Ban quản trị?

1. Quy định về ban quản trị nhà chung cư:

Căn cứ theo quy định tại Điều 103 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020 thì ban quản trị nhà chung cư được thành lập và tổ chức như sau:

Thứ nhất, đối với chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì người chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư sẽ thống nhất và quyết định về việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Tuy nhiên, trường hợp lập ban quản trị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị bao gồm:

– Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm: Đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;

– Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm:

+ Đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư;

+ Đại diện chủ đầu tư (nếu có);

+ Trong trường hợp sử dụng nhà chung cư để tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị có thể bao gồm cả người sử dụng nhà chung cư.

Thứ hai, đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ chung cư trở lên thì bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Theo quy định tại khoản 2 Điều 103 VBHN Luật Nhà ở năm 2020 thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm:

– Đại diện các chủ sở hữu nhaf chung cư;

– Đại diện chủ đầu tư (nếu có);

– Trong trường hợp sử dụng nhà chung cư để tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị có thể bao gồm cả người sử dụng nhà chung cư.

Lưu ý: Theo quy định tại khoản 3 Điều 103 VBHN Luật Nhà ở năm 2020 thì:

– Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu sẽ được tổ chức theo mô hình tự quản;

– Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tỏ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của Công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiều của Hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và được thực hiện các quyền cũng như trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều 104 VBHN Luật Nhà ở năm 2020.

2. Nhiệm kỳ của Ban quản trị nhà chung cư:

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 17 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì Ban quản trị nhà chung cư được thanh lập sẽ có nhiệm kỳ hoạt động là 03 năm và được bầu lại tại Hội nghi nhà chung cư thường niên của năm cuối cùng của nhiệm kỳ. Trừ một số trường hợp phải thay đổi Ban quản trị nhà chung cư khi chưa hết nhiệm kỳ thì phải tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu ra Ban Quản trị mới cho nhà chung cư.

Việc thực hiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên kết hợp với việc bầu Ban quản trị nhà chung cư nhiệm kỳ mới được thực hiện theo quy định tại Điều 15 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Theo quy định này thì Hội nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức kết hợp với việc bầu Ban quản trị mới cho nhà chung cư phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao căn hộ tham dự. Việc tổ chức Hội nghị thường niên được thực hiện trong các trường hợp sau:

– Bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích. Trong trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư;

– Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị mới;

– Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 26 của Quy chế này hoặc bầu thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 26 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

Bên cạnh đó, việc tổ chức Hội nghị thường niên nhà chung cư được tổ chức cũng cần phải lưu ý một số quy định, một số nội dung được quy định tại Điều 15 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 25 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD. Cụ thể như sau:

– Ban quản trị nhà chung cư đương nhiệm phải có trách nhiệm chuẩn bị nội dung của cuộc Hội nghị, thông báo thời gian, địa điểm và việc tổ chức Hội nghị chính thức tới các chủ sở hữu căn hộ chung cư trong nhà chung cư. Lưu ý, Ban quản trị có thể tổ chức cuộc họp trù bị để chuẩn bị trước cho các nội dung được thực hiện trong phiên họp chính thức;

– Nếu cuộc Hội nghị thường niên của nhà chung cư được tổ chức không đủ 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao căn hộ tham dự thì Ban quản trị nhà chung cư phải gửi Văn bản đề nghị đến Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường nơi xây dựng nhà chung cư để yêu cầu Uỷ ban tổ chức Hội nghị thường niên nhà chung cư theo quy định;

– Trong một số trường hợp cần thiết thì Hội nghị thường niên nhà chung cư có thể quyết định lập tổ kiểm tra hoặc thuê đơn vị có chuyên môn để kiểm tra sổ sách và việc thu- chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư. Nếu như tại Hội nghị thường niên đồng ý thuê đơn vị chuyên môn để thực hiện các vấn đề liên quan đến sổ sách của nhà chung cư thì các chủ sở hữu căn hộ chung cư, người sử dụng nhà chung cư phải đóng thêm chi phí để thanh toán chi phí thuê đơn vị có chuyên môn về giải quyết.

3. Lương của Ban quản trị nhà chung cư là bao nhiêu?

Căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 17 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 8 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD thì quy định về thù lao trả cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư là do cá chủ sở hữu căn hộ chung cư, người đang sử dụng nhà chung cư đóng góp theo ý kiến đã được thống nhất tại Hội nghị nhà chung cư.

Theo quy định này thì khi Ban quản trị tổ chức Hội nghị nhà chung cư  khi đề cập đến vấn đề lương của Ban quản trị nhà chung cư thì có thể đề xuất tham khảo mức lương tối thiểu vùng theo quy định của Nhà nước để làm căn cứ thoả thuận và thống nhất. Tại thời điểm năm 2023 hiện nay, theo quy định tại Nghị định số 38/2022/NĐ-CP thì mức lương tối thiểu vùng vẫn giữa nguyên theo mức lương tối thiểu vùng được áp dụng vào thời điểm nửa cuối năm 2022. Cụ thể có thể tham khảo ở bảng sau đây:

Theo đó, Hội nghị nhà chung cư có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng do Chính phủ quy định để làm căn cứ xác định mức thù lao tương ứng với trách nhiệm cũng như nghĩa vụ của các thành viên trong Ban quản trị chung cư đã làm. Trong trường hợp Ban quản trị nhà chung cư từ chối nhận thù lao thì mới không phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán thù lao cho ban quản trị.

Trong trường hợp nhà chung cư được đưa vào sử dụng và hoạt động có đơn vị quản lý và vận hành riêng theo quy định của VBHN Luật Nhà ở năm 2020 và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì chủ sở hữu căn hộ chung cư, người đang sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng tiền để chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư. Nếu nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này thì thù lao này do Ban quản trị nhà chung cư thu và chi trả cho từng thành viên.

Như vậy, pháp luật không quy định về mức lương cụ thể của Ban quản trị nhà chung cư mà đặt ra vấn đề thoả thuận tại Hội nghị nhà chung cư và có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng do Chính phủ quy định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020;

– Nghị định số 38/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 12/6/2022 Quy định mức lương tối thiểu đối với người lao động làm việc theo hợp đồng lao động;

– Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 15/2/2016 Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư