Quy định về thủ tục thuê, cho thuê đất thương mại dịch vụ

1. Hiểu như thế nào về đất thương mại dịch vụ?

Đất thương mại dịch vụ ngày càng trở nên phổ biến ở Việt Nam ta. Đây được coi là một loại đất thuộc nhóm phi nông nghiệp. Trong quá trình sử dụng hoặc bị thu hồi đất để phục vụ cho các dự án, người dân bị mất đất và ảnh hưởng đến nghề nghiệp truyền thống, thì bên cạnh việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi, nhà nước còn có thể thực hiện việc hỗ trợ bằng nhiều phương thức khác nhau, trong đó có việc giao đất thương mại dịch vụ cho hộ gia đình, cá nhân để tổ chức sản xuất kinh doanh tạo lập cuộc sống bình thường.

Theo Điều 153 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành thì đất thương mại dịch vụ được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Theo đó, đất thương mại dịch vụ bao gồm các loại sau:

– Đất để xây dựng các cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại;

– Đất xây dựng các công trình phục vụ hoạt động kinh doanh, thương mại và dịch vụ. Trong đó bao gồm cả trụ sở, văn phòng đại diện của tổ chức kinh tế, đất làm kho, làm bãi tắm, hay bãi chứa hàng hóa của các tổ chức kinh tế mà không thuộc vào khu vực sản xuất.

Như vậy có thể hiểu rằng, đất thương mại dịch vụ là loại đất có thu tiền sử dụng đất tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp mà nhà nước cho thuê hoặc giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp mà không được nhà nước bồi thường bằng số đất nông nghiệp tương ứng, mức đất được giao trong trường hợp này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khả năng quỹ đất và mức đất bị thu hồi của từng hộ gia đình, cá nhân để quy định, mỗi hộ dân được giao đất dịch vụ thương mại với diện tích bằng 10% đất nông nghiệp bị thu hồi tuỳ quy định cụ thể của mỗi địa phương.

2. Pháp luật về thủ tục thuê, cho thuê đất thương mại dịch vụ: 

2.1. Thành phần hồ sơ:

Bộ sồ sơ thuê/ cho thuê đất thương mại dịch vụ gồm các loại giấy tờ cơ bản sau: 

+ Đơn cho thuê/ xin thuê đất (Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường);

+ Bản sao có công chứng, chứng thực của giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư có kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư;

+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho thuê đất;

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của thửa đất.

2.2. Trình tự, thủ tục thuê, cho thuê đất thương mại dịch vụ:

Bước 1: Xét đơn của các chủ thể đủ điều kiện được thuê đất thương mại dịch vụ. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng xét đơn của các hộ đủ điều kiện được tiến hành cho thuê đất dịch vụ trình ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định. 

Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết khu đất thương mại dịch vụ. Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận thì hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc hội đồng giải quyết đất dịch vụ thương mại hoặc tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập và trình quy hoạch chi tiết về khu đất thương mại dịch vụ.

Bước 3: Lấy ý kiến về quy hoạch chi tiết khu đất dịch vụ thương mại. Phương án cho thuê đất dịch vụ thương mại và quy hoạch chi tiết được niêm yết công khai tại trụ sở của ủy ban nhân dân cấp xã, phường và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có những người liên quan tam gia ý kiến. Việc niêm yết phải được lập thành văn bản có xác nhận của đại diện ủy ban dân dân cấp xã, đại diện của ủy ban mặt trận tổ quốc cấp xã, đại diện những người có yêu cầu liên quan.

Bước 4: Thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết cho thuê đất thương mại dịch vụ. Cơ quan tài  nguyên và môi trường chủ trì, phối hợp với cơ quan có liên quan thẩm định quy hoạch chi tiết cho thuê đất dịch vụ thương mại. Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện có trách nhiệm thẩm định hồ sơ cho thuê đất do cấp xã chuyển lên, trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định cho thuê đất cho từng hộ.

Bước 5: Công khai phương án cho thuê đất dịch vụ thương mại. Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được phương án phê duyệt, ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết cho thuê đất dịch vụ thương mại tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có người đưa đơn liên quan, trong đó nêu rõ diện tích đất dịch vụ thương mại được giao, thời gian và địa điểm thực hiện.

Bước 6: Thực hiện việc giao đất thương mại dịch vụ. Sau khi đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật theo quy định của ủy ban nhân dân thành phố, ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ quyết định đưa đất cho người dân, cá nhân hoặc hộ gia đình. 

3. Đất thương mại dịch vụ có được chuyển sang đất thổ cư không? 

Nhìn chung thì quan hệ cho thuê hay giao đất là một chính sách an sinh xã hội mà nhà nước dành cho hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy, đất thương mại dịch vụ có những đặc điểm sau: Tổng thể diện tích khu đất thường không lớn, trung bình tầm 40 đến 50 m²; Vị trí khu đất thường nằm sát cạnh hoặc bên trong các khu đô thị, do vậy rất thuận lợi để các hộ gia đình và cá nhân có thể dễ dàng thuận lợi buôn bán kinh doanh và làm các dịch vụ cho khu đô thị để tạo thu nhập ổn định cuộc sống cá nhân và gia đình; Cơ sở hạ tầng của các khu đất thương mại dịch vụ có tính đồng nhất, đồng bộ, đường rộng ô tô đi lại thuận tiện và được làm trước hoặc đồng thời với việc xây dựng các khu đô thị; Đất được dùng để sử dụng ổn định lâu dài, được phép xây nhà cao tầng để ở hoặc sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, không phải nộp tiền sử dụng đất khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, được bồi thường về đất theo giá trị đất ở khi Nhà nước tiến hành thu hồi; Nếu trong trường hợp các hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp thì sẽ tiến hành bốc thăm vị trí đất dịch vụ của mình, sau đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với điều kiện phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về tài chính đối với nhà nước; Phân đất thương mại dịch vụ là một chủ trương rất đúng đắn và phù hợp với lòng dân.

Có thể nói, theo quy định của pháp luật đất đai mà cụ thể là Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất này là cần có sự đồng ý và tiến hành thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền (ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất). Ngoài ra, khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất của loại đất này sang đất ở thì còn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP. Cho thuê đất sẽ được chia thành 2 loại như sau:

Trường hợp 1: Đất thương mại dịch vụ được nhà nước cho thuê dưới hình thức trả tiền một lần trong cả thời gian thuê. Khi đó phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi tiền thế đất sẽ phải nộp một lần tính theo mức giá đất thương mại dịch vụ của thời hạn sử dụng đất còn lại tại ngay thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp 2: Đất thương mại dịch vụ được sử dụng dưới hình thức khi được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm thì sẽ thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng tính theo giá đất tại ngay thời điểm mà có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khi đó, phải chuẩn bị 01 (một) bộ hồ sơ bao gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu đi kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

– Các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan với đất (sổ đỏ, sổ hồng);

– Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân / thẻ căn cước công dân / hộ chiếu còn thời hạn sử dụng… và các giấy tờ tùy thân khác có liên quan. 

4. Hiệu quả của việc quy hoạch đất thương mại dịch vụ:

Thứ nhất, xây dựng khu đất thương mại dịch vụ mới sẽ có những tác động tới kinh tế xã hội, tự nhiên và cảnh quan đô thị cho từng khu vực riêng biệt nói riêng hoặc cả nước nói chung.

Thứ hai, tạo lập một khu vực đất thương mại dịch vụ có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ hoàn chỉnh với các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật được tính toán và lựa chọn theo các tiêu chuẩn và quy phạm nhà nước, đảm bảo hạ tầng theo tiêu chuẩn đô thị.

Thứ ba, từng bước tham gia quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế địa phương và cải thiện được khí hậu cũng như nâng cao đời sống cho dân cư trong khu vực.

Thứ tư, tạo tâm lí an tâm cho người dân khi bị thu hồi phục vụ cho các dự án phát triển kinh tế của vùng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.