Trường hợp được tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường

1. Các trường hợp được tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường:

Chắc hẳn, những hộ gia đình, cá nhân sinh sống tại các căn hộ chung cư sẽ không còn xa lạ với những buổi tổ chức họp hội nghị nhà chung cư thường niên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định hộ gia đình, cá nhân phải tham gia họp hội nghị nhà chung cư bất thường. Hội nghị nhà chung cư bất thường được hiểu là cuộc họp giữa các chủ sở hữu/ đại diện người sử dụng nhà chung cư được diễn ra một cách đột ngột, không nằm trong kế hoạch hội nghị nhà chung cư thường niên. Căn cứ khoản 1 Điều 14 Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 2 năm 2016 Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 28/2016/TT-BXD đã quy định Hội nghị nhà chung cư bất thường sẽ được tổ chức một trong các trường hợp sau đây:

Thứ nhất, khu nhà chung cư bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc chết, mất tích theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; trường hợp khu chung cư tiến hành thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cần cử người khác đảm nhận tạm thời vị trí phó ban quản trị mà không cần tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường;

Thứ hai, thực hiện miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị mới cho khu chung cư;

Thứ ba, bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban (do bị miễn nhiệm, bãi miễn, chết, mất tích theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền) trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của chủ sở hữu, đại diện nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 26 của Quy chế; hoặc tiến hành bầu thay thế thành viên thuộc Ban quản trị nhà chung cư theo điểm b khoản 4 Điều 26 của Quy chế;

Thư tư, có đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành của Ban quản trị nhà chung cư; hoặc đề nghị để điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành khu nhà chung cư.

Thứ năm, các trường hợp khác. Tuy nhiên, đối với trường hợp này cần đáp ứng được điều kiện là có đơn đề nghị trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao nhà chung cư.

Như vậy, khi nhận thấy có một trong các trường hợp nêu trên, Ban quản lý nhà chung cư sẽ có trách nhiệm thông báo thời gian, địa điểm, chuẩn bị nội dung và tổ chức hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

2. Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị nhà chung cư bất thường:

2.1. Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường:

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 2 năm 2016 Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 28/2016/TT-BXD đã chỉ rõ về điều kiện số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường, bao gồm:

Thứ nhất, tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định một trong những vấn đề sau:

Một là, khu nhà chung cư bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc chết, mất tích theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; trường hợp khu chung cư tiến hành thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cần cử người khác đảm nhận tạm thời vị trí phó ban quản trị mà không cần tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường;

Hai là, miễn nhiệm hoặc tiến hành bãi nhiệm toàn bộ các thành viên Ban quản trị và tiến hành bầu Ban quản trị mới; 

Ba là, bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải Trưởng ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 26 của Quy chế này hoặc bầu thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 26 của Quy chế này;

Bốn là, ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư.

Thứ hai, trường hợp tổ chức cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hộ chung cư trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao thì phải đáp ứng điều kiện là có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư bất thường tham dự buổi họp.

2.2.  Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị cụm nhà chung cư bất thường: 

Về điều kiện số lượng người tham dự hội nghị cụm nhà chung cư bất thường, căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 14 Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 2 năm 2016 Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 28/2016/TT-BXD đã chỉ rõ về điều kiện số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường, bao gồm:

Thứ nhất, trong trường hợp họp hội nghị cụm nhà chung cư để bầu Trưởng ban hoặc bầu mới toàn bộ Ban quản trị cụm nhà chung cư hoặc quyết định nội dung quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này thì phải đáp ứng điều kiện là có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao cụm nhà chung cư tham dự buổi họp. Trong trường hợp tại mỗi một tòa nhà trong cụm nhà chung cư có một đơn vị quản lý, vận hành riêng mà có tòa nhà đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành hay đề nghị điều chỉnh các chi phí như giá dịch vụ quản lý vận hành của tòa nhà,… thì phải đáp ứng điều kiện là tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà chung cư đó tham dự;

Thứ hai, bầu thay thế Phó ban quản trị, các thành viên Ban quản trị là đại diện của tòa nhà chung cư trong cụm nhà chung cư thì chỉ tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà để bầu thành viên khác thay thế; hội nghị của tòa nhà được tổ chức họp để bầu người thay thế đáp ứng đủ điều kiện tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự;

Thứ ba, tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư theo đề nghị quy định tại điểm đ Khoản 1 Điều này, phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị cụm nhà chung cư bất thường tham dự;

3. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân phường trong hoạt động tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường:

Theo quy định tại khoản 5 Điều 14 Quy chế ban hành kèm Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 2 năm 2016 Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được bổ sung bởi Thông tư 28/2016/TT-BXD quy định, UBND phường sẽ có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm chung cư bất thường để ra quyết định trong một số trường hợp sau đây:

Thứ nhất, trong trường hợp ban quản trị nhà chung cư tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất thường nhưng có đủ số người tham dự không đủ theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, cần có văn bản đề nghị họp hội nghị nhà chung cư bất thường của Ban quản trị nhà chung cư

Thứ hai, có tối thiểu 50% đơn đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để quyết định một trong các vấn đề theo quy định nhưng Ban quản trị nhà chung cư không tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất thường.

Thứ ba, Ủy ban nhân dân sẽ có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư khi chủ đầu tư bị giải thể, sáp nhập hoặc phá sản và đã chấm dứt hoạt động theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Thời hạn giải quyết: Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị hoặc nhận được đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ, Ủy ban nhân dân phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường. Kết quả của buổi họp hội nghị nhà chung cư bất thường do Ủy ban nhân dân phường tổ chức có giá trị áp dụng đối với các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư như hội nghị nhà chung cư do Ban quản trị nhà chung cư tổ chức.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Nhà ở năm 2014 số 65/2014/QH13;

– Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 2 năm 2016 Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 28/2016/TT-BXD;