Đất không có sổ đỏ góp vốn vào doanh nghiệp được không?

1. Đất không có sổ đỏ góp vốn vào doanh nghiệp được không?

1.1. Quy định về góp vốn vào doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất:

Điều 500 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất chính là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 18 Điều 4 của Luật Doanh nghiệp năm 2020 có giải thích góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty bao gồm có góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ vào công ty đã được thành lập.

Thêm nữa, Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định tài sản góp vốn vào công ty có thể là Đồng Việt Nam ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật hoặc các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam. Chỉ những cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với các tài sản góp vốn nêu trên thì mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật. 

Như vậy, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất chính là một loại hợp đồng về quyền sử dụng đất, chỉ sự thỏa thuận giữa các bên về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của bên góp vốn để tạo thành vốn điều lệ của công ty.

1.2. Đất không có sổ đỏ góp vốn vào doanh nghiệp được không?

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện để người đang có quyền sử dụng đất thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp và doanh nghiệp được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, theo quy định này thì các điều kiện chung để người sử dụng đất thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp đó chính là:

– Có Giấy chứng nhận;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đối với đất không có sổ đỏ thì không được góp vốn vào doanh nghiệp, bởi một trong các điều kiện để thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp đã nêu trên là đất phải có giấy chứng nhận.

Ngoài các điều kiện đã nêu trên, để doanh nghiệp được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì còn phải đáp ứng được các điều kiện sau:

– Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với doanh nghiệp nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Đối với đất nhận góp vốn là đất chuyên trồng lúa nước thì phải nộp một khoản tiền để cho Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

2. Cách xác định giá trị góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp:

Theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp quy định đối với những loại tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng thì phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá thực hiện định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam. Điều này có nghĩa nếu như góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp, thì quyền sử dụng đất đó phải được định giá và thể hiện giá trị bằng Đồng Việt Nam. Tại Điều này cũng quy định:

– Đối với tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất khi thành lập doanh nghiệp: tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất khi thành lập doanh nghiệp phải được những thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc là do một tổ chức thẩm định giá định giá. Trong trường hợp tổ chức thẩm định giá thực hiện định giá thì giá trị của phần đất góp vốn phải được trên 50% số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận. Nếu trường hợp tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất được định giá cao hơn so với giá trị thực tế của phần đất được góp vốn đó tại thời điểm góp vốn thì những thành viên, cổ đông sáng lập phải cùng liên đới góp thêm bằng đúng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn (quyền sử dụng đất) tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời phải liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý thực hiện định giá tài sản góp vốn (quyền sử dụng đất) cao hơn giá trị thực tế.

Như vậy, việc định giá tài sản góp vốn vào doanh nghiệp là quyền sử dụng đất khi thành lập mới doanh nghiệp sẽ được thực hiện theo nguyên tắc đồng thuận, có sự thỏa thuận giữa cả bên góp vốn và bên nhận góp vốn, hoặc do một tổ chức thẩm định định giá.

– Đối với tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp đang trong quá trình hoạt động: Tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp do chủ sở hữu, Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, do Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần và chính người góp vốn là quyền sử dụng đất thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức thẩm định giá thực hiện định giá theo quy định. Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất phải được người góp vốn và chủ sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận. Trong trường hợp tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất được định giá cao hơn giá trị thực tế của phần đất đó tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn và chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, các thành viên Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần phải cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị đã được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời cũng phải liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do việc cố ý thực hiện định giá tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất cao hơn giá trị thực tế.

3. Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp:

Tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, để thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp cần thực hiện lần lượt các bước sau:

Bước 1: chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ khoản 1 Điều 2 của Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp gồm có các giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK);

– Hợp đồng, văn bản về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với doanh nghiệp (tổ chức kinh tế) nhận góp vốn bằng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.

Bước 2: nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai; nếu đất ở các địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thì sẽ nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.

Lưu ý, trường hợp góp vốn vào doanh nghiệp bằng một phần thửa đất thì người sử dụng đất sẽ phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đất đối với phần diện tích cần thực hiện góp vốn vào doanh nghiệp trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ.

Bước 4: Giải quyết yêu cầu.

Bước 5: Trả kết quả.

Lưu ý về thời gian thực hiện:

– Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

– Không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và các vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ Luật Dân sự 2015;

– Luật Đất đai 2013;

– Luật Doanh nghiệp 2020.