Có được phép cho thuê lại đất thương mại dịch vụ không?

1. Có được phép cho thuê lại đất thương mại dịch vụ không?

1.1. Quy định về đất thương mại dịch vụ:

Căn cứ Điều 10, Điều 153  Luật đất đai 2013, đất thương mại, dịch vụ được hiểu như sau: 

– Thuộc nhóm đất phi nông nghiệp;

– Mục đích sử dụng: kinh doanh thương mại, dịch vụ thông qua việc xây dựng các công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ hoặc các công trình, cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ khác theo quy định của pháp luật;

– Trong quá trình sử dụng đất thương mại dịch vụ, người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 179 Luật đất đai 2013;

– Thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ:  

+ Thời hạn sử dụng ổn định lâu dài: áp dụng đối với đất thương mại, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao/cho thuê thì có thời hạn;

+ Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ là không quá 50 năm: áp dụng đối với đất được Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân/cho thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Trường hợp hết thời hạn mà người sử dụng đất muốn gia hạn thì làm thủ tục gia hạn theo quy định của pháp luật, tuy nhiên thời gian gia hạn sẽ không được quá so với thời hạn sử dụng lần đầu;

+ Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ là không quá 70 năm: áp dụng đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài theo quy định của pháp luật. 

1.2. Có được phép cho thuê lại đất thương mại dịch vụ không? 

 Căn cứ khoản 3 Điều 153 Luật đất đai 2013 quy định: 

– Chủ thể sử dụng đất kinh doanh thương mại gồm có: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 

– Về  hình thức sử dụng đất đối với đất kinh doanh, thương mại, cụ thể: 

+ Đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức sau : 

++ Được Nhà nước cho thuê đất thương mại, dịch vụ; 

+ + Tổ chức kinh tế sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất;

++ Tổ chức kinh tế sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; 

++ Tổ chức kinh tế sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

+ Đối với tổ cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức sau : 

++ Được Nhà nước cho thuê đất thương mại, dịch vụ; 

+ + Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất, 

++ Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; 

++ Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua các hình thức: 

++ Được Nhà nước cho thuê đất; 

++ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; 

++ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; 

++ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ (đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam).

+ Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua các hình thức: 

++ Được Nhà nước cho thuê đất; 

++ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; 

++ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Căn cứ vào hình thức sử dụng đất nêu trên, có thể thấy các chủ thể sử dụng đất thương mại, dịch vụ được phép cho thuê lại đất thương mại, dịch vụ theo quy định của pháp luật. 

Theo đó việc cho thuê lại đất thương mại, dịch vụ phải được thực hiện theo các trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định. Điều kiện để cho thuê lại đất kinh doanh, thương mại là : 

– Hợp đồng, văn bản xác nhận về việc cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất kinh doanh thương mại; 

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);

– Căn cước công dân/chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên thuê và bên cho thuê;

– Văn bản, hợp đồng cho thuê lại đất thương mại dịch vụ phải được công chứng, chứng thực tại phòng công chứng/văn phòng công chứng/tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của pháp luật. 

2. Quyền và Nghĩa vụ của người thuê lại đất thương mại dịch vụ:

2.1. Nghĩa vụ của chủ thể là cá nhân, hộ gia đình được thuê lại đất thương mại dịch vụ:

–  Cá nhân, hộ gia đình đó có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai 2013;

– Cá nhân, hộ gia đình đó được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác; trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo quy định của pháp luật;

– Cá nhân, hộ gia đình có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó bao gồm việc sử dụng đúng ranh giới của thửa đất, đảm bảo bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất đúng quy định về vấn đề sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không và các quy định khác mà pháp luật quy định;

– Cá nhân, hộ gia đình đó chỉ được sử dụng đất thương mại, dịch vụ trong thời hạn còn lại;

– Cá nhân, hộ gia đình đó được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2.2. Quyền của chủ thể là cá nhân, hộ gia đình được thuê lại đất thương mại dịch vụ:

– Cá nhân, hộ gia đình đó được quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

– Cá nhân, hộ gia đình đó được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật (trong trường hợp bên cho thuê đồng ý cho bên cho thuê được thế chấp);

– Cá nhân, hộ gia đình đó được sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn (trong trường hợp bên cho thuê đồng ý cho bên cho thuê được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất);

–   Cá nhân, hộ gia đình đó được phép cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự (trong trường hợp bên cho thuê đồng ý cho bên cho thuê được cho thuê lại);

– Cá nhân, hộ gia đình đó được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật (trong trường hợp bên cho thuê và bên cho thuê có thoả thuận về nội dung này);

– Cá nhân, hộ gia đình có quyền thực hiện khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về tranh chấp đất đai hoặc khi bị xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định về khiếu nại, tố cáo; 

– Cá nhân, hộ gia đình có quyền được hưởng kết quả đầu tư trên đất, lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ trên đất;

– Cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng công trình phục vụ mục đích kinh doanh, thương mại theo quy định của pháp luật (trong trường hợp bên thuê và bên cho thuê có thoả thuận về nội dung này);

– Cá nhân, hộ gia đình đó có các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. 

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013.