Có nên mua nhà tái định cư? Kinh nghiệm mua tái định cư?

1. Nhà tái định cư được hiểu như thế nào?

Tái định cư được hiểu là quá trình thiết lập lại cuộc sống cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở đến nơi ở mới ổn định cả về mặt vật chất và tinh thần. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà người sử dụng đất phải di chuyển chỗ ở thì Nhà nước cần bố trí tái định cư bằng một số cách thức, trong đó không thể không nhắc đến là bồi thường bằng nhà ở tái định cư. Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 đưa ra cách hiểu về nhà ở tái định cư (hay nhà ở để phục vụ tái định cư) như sau: Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.

Như vậy, có thể hiểu Nhà ở tái định cư là nhà ở được Nhà nước bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên cơ sở nhà ở này là chỗ ở mới, ổn định và đảm bảo sự đồng bộ về cơ sở hạ tầng bằng hoặc tốt hơn nhà ở cũ của người sử dụng đất, hộ gia đình sử dụng đất bị thu hồi đất.

2. Quy định của pháp luật về nhà tái định cư, người dân có nên mua nhà ở tái định cư:

2.1. Đối tượng được mua nhà ở phục vụ tái định cư:

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở, có ba đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư bao gồm:

(1) Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

(2) Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác;

(3) Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 Luật Nhà ở năm 2014;

2.2. Điều kiện mua nhà ở để phục vụ tái định cư: 

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở, điều kiện mua nhà ở để phục vụ tái định cư gồm các điều kiện sau:

Thứ nhất, trường hợp đối tượng là Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; và là Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác, có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành;

Thứ hai, trường hợp đối tượng quy định là Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; và là Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác,có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì:

Phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư bằng nhà ở xã hội theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành và phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở;

Thứ ba, trường hợp thuộc đối tượng là Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 Luật Nhà ở năm 2014 thì được bố trí nhà ở tái định cư theo quy định tại Điều 115, Điều 116 của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Tóm lại, trước hết để trả lời cho câu hỏi có nên mua nhà ở tái định cư hay không thì cá nhân, tổ chức và hộ gia đình phải đáp ứng được điều kiện và là đối tượng được cho phép mua nhà tái định cư. Khi đã đáp ứng được yêu cầu nêu trên, cá nhân có thể cân nhắc việc mua nhà ở tái định cư sao cho phù hợp với mong muốn, trải nghệm của bản thân trên thực tế để đưa ra quyết định có nên mua nhà ở tái định cư hay không.

3. Kinh nghiệm mua nhà tái định cư tốt nhất:

Khi có nguyện vọng sở hữu một căn nhà thuộc diện tái định cư đáp ứng được nhu cầu tốt về sơ sở vật chất, đảm bảo tốt giá trị pháp lý của ngôi nhà, cá nhân cần bỏ túi một số kinh nghiệm mua nhà tái định cư sau:

Thứ nhất, về vị trí của nhà tái định cư:

Chúng ta có thể thấy, những công trình tái định cư đều được thực hiện xây dựng tập trung chủ yếu tại các khu vực ven, ngoại thành và cách xa trung tâm thành phố. Vì lẽ đó, khi cá nhân có nguyện vọng, mong muốn sở hữu một căn nhà dưới dạng tái định cư thì nên tìm hiểu về các sản phẩm tọa lạc tại những nơi thuận tiện về đường giao thông, có đầy đủ những tiện ích đáp ứng nha cầu của người mua như trường học, bệnh viện, chợ,… Người dân cần lưu tâm không nên lựa chọn những tọa lạc quá xa khu dân cư và không có đủ cơ sở vật chất và những dịch vụ thiết yếu, an ninh không chắc chắn bởi đây sẽ là trở ngại cho hoạt động sinh hoạt, cuộc sống thường nhật của gia đình và bản thân.

Thứ hai, người dân cần tìm hiểu rõ về các quy định pháp lý về nhà ở tái định cư:

Người dân cần tìm hiểu rõ về cơ quan có thẩm quyền sẽ cung cấp đầy đủ các giấy tờ cần thiết chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nhà tái định cư đều được cấp giấy chứng nhận và được tham gia vào các giao dịch mua bán. Tuy nhiên, trên thực tế tình trạng môi giới bất động sản nói chung và về nhà tái định cư nói riêng diễn ra tràn lan, khó kiểm soát. Do đó, kinh nghiệm cho người dân khi có nguyện vọng mua nhà tái định cư: Cần lựa chọn những khu tái định cư có sự công khai minh bạch về thông tin căn nhà, thẩm quyền và đặc biệt, cần xem xét kỹ lưỡng các giấy tờ pháp lý liên quan đến căn nhà tái định cư của bên chuyển nhượng cung cấp. Cần tiến hành xác minh, xem xét và xin cung cấp thêm thông tin tại cấp có thẩm quyền về căn nhà tái định cư đó. Tránh, hạn chế nhận chuyển nhượng nhà tái định cư của các bên môi giới khi chưa có đủ căn cứ để xác thực thông tin.

Thứ ba, quá trình thiết lập hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên: Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng với người bán, nên lập và ký hợp đồng ủy quyền sử dụng đất song song với hợp đồng mua bán nhà tái định cư. Khi đó, bên nhận chuyển nhượng nhà tái định cư sẽ có toàn quyền về việc cầm và giữa giấy tờ hợp pháp của bên chuyển nhượng. Bên cạnh đó, khi thanh toán tiền mua nhà tái định cư, bên nhận chuyển nhượng chỉ nên thanh toán khoảng 95% giá trị hợp đồng, số tiền 5% còn lại chỉ thanh toán cho bên chuyển nhượng sau khi đã có sổ đỏ và các giấy tờ khác, hợp đồng mua bán nhà tái định cư phải được công chứng bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền. 

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13;

– Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2018;

– Luật Nhà ở năm 2014 số 65/2014/QH13;

– Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

– Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở