Khi thuê nhà và cho thuê nhà, các bên phải thỏa thuận về các quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Vậy các quyền và nghĩa vụ của bên người thuê nhà như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Các quyền và nghĩa vụ của bên người thuê nhà khi thuê nhà của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:
Các điều khoản trong hợp đồng cho thuê nhà giữa người cho thuê là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và bên người đi thuê nhà chủ yếu sẽ dựa trên sự thỏa thuận của hai bên đã thống nhất với nhau (như giá cả thuê nhà, phương thức thanh toán, thời gian thuê, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên,…), và đương nhiên những sự thỏa thuận đó bắt buộc phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nội dung trong hợp đồng cho thuê nhà phải quy định rõ về các quyền và nghĩa vụ của bên người thuê nhà, các quyền và nghĩa vụ cụ thể như sau:
1.1. Quyền của bên người thuê nhà khi thuê nhà của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:
Căn cứ Điều 28
– Yêu cầu bên cho thuê giao nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng;
– Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà thuê;
– Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
– Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà nếu như có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
– Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu;
– Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà thuê trong trường hợp nhà thuê bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra;
– Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;
– Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trong những trường hợp luật định bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, cụ thể những trường hợp sau:
+ Bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà khi nhà thuê không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;
+ Tăng giá thuê nhà bất hợp lý;
+ Quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
– Các quyền khác trong hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận thống nhất với nhau.
1.2. Nghĩa vụ của bên người thuê nhà khi thuê nhà của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:
Căn cứ Điều 29
– Bảo quản, sử dụng nhà đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng;
– Thanh toán đủ tiền thuê nhà theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
– Sửa chữa hư hỏng của nhà do lỗi của mình gây ra;
– Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng;
– Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê;
– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
– Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận thống nhất với nhau.
2. Các quyền và nghĩa vụ của bên người thuê nhà khi thuê nhà của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản:
Căn cứ các quy định về hợp đồng thuê tài sản trong Bộ Luật Dân sự 2015, khi ký kết hợp đồng thuê nhà giữa người cho thuê nhà không phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với bên người thuê nhà chủ yếu sẽ dựa trên sự thỏa thuận của hai bên đã thống nhất với nhau (như giá cả thuê nhà, phương thức thanh toán, thời gian thuê, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên,…), nhưng nội dung trong hợp đồng thuê vẫn phải quy định rõ ràng về các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, trong đó bên người thuê nhà có các quyền và nghĩa vụ sau:
2.1. Quyền của bên người thuê nhà khi thuê nhà của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản:
– Bên người thuê nhà có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên cho thuê nhà chậm giao nhà hoặc bên cho thuê giao nhà thuê nhưng nhà thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận mà hai bên đã thống nhất;
– Bên người thuê nhà có quyền gia hạn giao nhà thuê nếu bên cho thuê chậm giao nhà thuê;
– Bên người thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê nếu bên cho thuê nhà giao nhà thuê nhưng nhà thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận mà hai bên đã thống nhất;
– Bên người thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây nếu nhà thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê:
+ Sửa chữa nhà thuê;
+ Giảm giá thuê;
+ Đổi nhà khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu nhà thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc nhà thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
– Bên người thuê nhà có quyền tự sửa chữa nhà thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê trong trường hợp bên cho thuê nhà đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời và hoàn toàn có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa;
– Bên người thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại trong trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với nhà thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định;
– Bên người thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý nếu hai bên đã thỏa thuận bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị nhà thuê.
2.2. Nghĩa vụ của bên người thuê nhà khi thuê nhà của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản:
– Bên người thuê nhà có nghĩa vụ phải bảo quản nhà thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm hư hỏng thì phải bồi thường (bên thuê không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng nhà thuê);
– Bên người thuê nhà có nghĩa vụ sử dụng nhà thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận;
– Bên người thuê nhà có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích, không đúng công dụng mà bên cho thuê có yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại;
– Bên người thuê nhà có nghĩa vụ phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận;
– Bên người thuê nhà có nghĩa vụ phải trả lại nhà thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận;
– Bên người thuê nhà có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại (trừ hao mòn tự nhiên) nếu như giá trị của nhà thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận mà bên cho thuê có yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại;
– Bên người thuê nhà có nghĩa vụ trả lại nhà thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại khi bên thuê chậm trả nhà thuê mà bên cho thuê có yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại;
– Bên người thuê nhà có nghĩa vụ phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả nhà thuê, nếu hai bên có thỏa thuận;
– Bên người thuê nhà phải chịu rủi ro xảy ra đối với nhà thuê trong thời gian chậm trả.
3. Phương thức giải quyết tranh chấp khi các bên vi phạm khi thuê nhà:
3.1. Thương lượng, hòa giải giữa các bên:
Phương thức giải quyết quyết tranh chấp khi các bên vi phạm quyền và nghĩa vụ với nhau khi thuê nhà đó chính là tiến hành hòa giải, các bên nên trình bày khó khăn của mình cho bên còn lại để các bên có thể tìm tiếng nói chung để tìm hướng giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng và tích cực. Tuy nhiên, đây chỉ là phương thức giải quyết tranh chấp mang tính khuyến khích chứ không mang tính bắt buộc. Phương thức này có một ưu điểm rất lớn đó chính là giúp cho các bên tiết kiệm được chi phí, thời gian và có thể tiến tới mối quan hệ hợp tác lâu dài.
3.2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền:
Nếu như các bên không thể giải quyết bằng phương thức giải quyết tranh chấp trên thì các bên cần có sự tham gia của bên thứ ba đứng ra là người giải quyết vụ việc, đó chính là tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền. Khi đó, trình tự giải quyết tranh chấp khi các bên vi phạm quyền và nghĩa vụ với nhau khi thuê nhà được tòa án giải quyết như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người có yêu cầu khởi kiện giải quyết tranh chấp khi các bên vi phạm quyền và nghĩa vụ với nhau khi thuê nhà nộp hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau lên tòa án cấp có thẩm quyền:
– Đơn khởi kiện về việc giải quyết tranh chấp khi các bên vi phạm quyền và nghĩa vụ với nhau khi thuê nhà;
– CCCD/CMND/Hộ chiếu của cả hai bên;
– Hợp đồng thuê nhà;
– Các tài liệu, chứng cứ chứng minh về hành vi vi phạm quyền và nghĩa vụ của đối phương khi thuê nhà.
Bước 2: phân công thẩm phán xem xét đơn khởi kiện về việc giải quyết tranh chấp khi các bên vi phạm quyền và nghĩa vụ với nhau khi thuê nhà
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện về việc giải quyết tranh chấp khi các bên vi phạm quyền và nghĩa vụ với nhau khi thuê nhà.
Bước 3: Thụ lý vụ án
Sau khi nhận đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp khi các bên vi phạm quyền và nghĩa vụ với nhau khi thuê nhà và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thực hiện thông báo ngay cho người khởi kiện giải quyết tranh chấp khi các bên vi phạm quyền và nghĩa vụ với nhau khi thuê nhà biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Bước 4: tiến hành hòa giải
Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.
Bước 5: chuẩn bị xét xử
Bước 6: Đưa vụ án ra xét xử ở phiên tòa sơ thẩm.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ Luật Dân sự 2015;
– Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
– Luật Nhà ở 2014.
