Thủ tục chuyển đổi đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn

1. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất được hiểu như thế nào:

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là gì? Chuyển mục đích sử dụng đất là nhu cầu khách quan cả từ phía từ phía Nhà nước và từ phía nhà đầu tư. Và đó cũng là tất yếu của nền kinh tế thị trường phát triển theo hướng năng động và phù hợp với sự vận động và biến đổi không ngừng theo xu thế hội nhập. Hiện nay, trong hệ thống pháp luật Việt Nam chưa đưa ra định nghĩa về cách hiểu thế nào là chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên có thể hiểu khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất được hiểu là việc thay đổi mục đích sử dụng từ loại đất này sang loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, được thực hiện bằng quyết định hành chính hoặc thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai.

2. Điều kiện chuyển đổi đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn:

Việc chuyển đổi đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn có thể xác định là chuyển đổi đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất trồng cây lâu năm hoặc chuyển đổi đất ruộng, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm khác. Căn cứ Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 quy định thì khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất nông nghiệp sang đất vườn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định số 35/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13 tháng 4 năm 2015 Quy định về quản lý, sử dụng đất trồng lúa và Nghị định số 94/2019/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13 tháng 12 năm 2019 quy định chi tiết một số điều của Luật trồng trọt về giống cây trồng và canh tác quy định thì điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn bao gồm các điều kiện sau:

Thứ nhất, khi chuyển đổi mục đích sử dụng, người sử dụng đất không được làm mất đi các điều kiện phù hợp để trồng cây hoa màu trên đất ruộng trở lại; không gây ô nhiễm, thoái hóa đất ruộng, đất nông nghiệp; không được làm hư hỏng công trình giao thông, công trình thủy lợi phục vụ trồng lúa, trồng cây hoa màu khác trên đất ruộng, đất nông nghiệp.

Thứ hai, người sử dụng đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng cây lúa, cây hoa màu trên đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn (gọi tắt là kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa).

Thứ ba, chuyển đổi từ trồng lúa, cây hoa màu sang đất trồng cây lâu năm phải theo vùng, để hình thành vùng sản xuất tập trung, phù hợp với định hướng hoàn thiện của sản xuất nông nghiệp tại địa phương. 

Người sử dụng xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn nếu đáp ứng đủ ba điều kiện nêu trên hoàn toàn có thể tiến hành thực hiện thủ tục chuyển đổi từ đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn. 

3. Thủ tục chuyển đổi đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn:

3.1. Hồ sơ chuyển đổi đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn:

Cá nhân, tổ chức sử dụng đất khi đáp ứng điều kiện và có nguyện vọng muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ có đầy đủ các giấy tờ sau, cụ thể:

Thứ nhất, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. (Mẫu đơn số 01 Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 02 tháng 6 năm 2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất).

Thứ hai, đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 19 tháng 4 năm 2014 quy định về Hồ sơ địa chính).

Thứ ba, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp;

Thứ tư, bản sao công chứng hoặc chứng thực Căn cước công dân và sổ hộ khẩu. 

3.2. Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ (Hồ sơ bao gồm các giấy tờ quy định tại mục 3.1)

Bước 2: Nộp hồ sơ. Người sử dụng đất cho nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn sẽ nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện nơi có đất.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ. Khi nhận đủ hồ sơ của người sử dụng đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ kiểm tra hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, trong thời hạn 03 ngày làm việc Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ có thông báo cho người sử dụng đất xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất bổ sung và hoàn thiện hồ sơ.

Trường hợp hồ sơ đã được nộp đầy đủ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra, thẩm định hồ sơ; trình Ủy ban nhân dân quận/ huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Lúc này, người sử dụng đất xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được Phòng Tài nguyên và Môi trường thông báo về các khoản phí, lệ phí phải nộp theo quy định và những nghĩa vụ tài chính khác có liên quan đến hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn.

Bước 4: Thông báo/ Trả kết quả. Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trao quyết định Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ruộng, đất nông nghiệp sang đến ở cho người xin chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Chi phí chuyển đổi đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn:

Khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn cần chuẩn bị một số khoản phí, lệ phí, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, tiền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về Thu tiền sử dụng đất về thu tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất căn cứ vào Diện tích đất được chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng đất; Mục đích sử dụng đất và Giá đất thu tiền sử dụng đất.

Như vậy, lệ phí liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn sẽ không được quy định mức cố định, cụ thể. Người sử dụng đất cần căn cứ vào ba căn cứ nêu trên để xác định tiền sử dụng đất cần nộp cho Nhà nước.

Thứ hai, lệ phí trước bạ. Người sử dụng đất cần phải nộp khoản tiền lệ phí trước bạ khi thực hiện chuyển đổi đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10 tháng 10 năm 2016 Về lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ   x   Mức thu lệ phí trước bạ (0,5%)

Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ là giá đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ; Mức thu lệ phí trước bạ được áp dụng là 0,5% theo quy định tại Nghị định số 140/2016/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10 tháng 10 năm 2016 Về lệ phí trước bạ.

Thứ ba, lệ phí đăng ký biến động. Cá nhân, tổ chức xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ruộng, đất nông nghiệp sang đất vườn cần phải đăng ký biến động đất đai và nộp các khoản chi phí như phí thẩm định hồ sơ, phí trích đo thửa đất, phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 số 45/2013/QH13;

– Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về Thu tiền sử dụng đất;

– Nghị định số 35/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13 tháng 4 năm 2015 Quy định về Quản lý, sử dụng đất trồng lúa;

– Nghị định số 140/2016/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10 tháng 10 năm 2016 Về lệ phí trước bạ;

– Nghị định số 94/2019/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13 tháng 12 năm 2019 quy định chi tiết một số điều của Luật trồng trọt về giống cây trồng và canh tác;

– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 19 tháng 4 năm 2014 quy định về Hồ sơ địa chính;

– Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 02 tháng 6 năm 2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;