Điều kiện thuê, mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án

1. Thế nào là dự án đầu tư?

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020 thì dự án đầu tư được quy định là tập hợp những đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc bỏ vốn dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên một địa bàn cụ thể và trong một khoản thời gian xác định.

Hiện nay, Luật Đầu tư năm 2020 quy định có 03 loại dự án đầu tư tại khoản 5, khoản 6 và khoản 7 Điều 3. Cụ thể như sau:

– Dự án đầu tư mở rộng là dự án đầu tư phát triển dự án đầu tư đang hoạt động bằng cách mở rộng quy mô, nâng cao công suất, đổi mới công nghệ, giảm ô nhiễm hoặc cải thiện môi trường;

– Dự án đầu tư mới là dự án đầu tư thực hiện lần đầu hoặc dự án đầu tư độc lập với dự án đầu tư đang hoạt động;

– Dự án đầu tư khởi nghiệp sáng tạo là dự án đầu tư thực hiện ý tưởng trên cơ sở khai thác tài sản trí tuệ, công nghệ, mô hình kinh doanh mới và có khả năng tăng trưởng nhanh.

2. Điều kiện thuê, mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án:

Để có thể thuê, mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án thì đất nông nghiệp cũng như cá nhân, tỏ chức thực hiện giao dịch thuê, mua phải đảm cả điều kiện chung và điều kiện riêng về việc chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất đất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể các điều kiện được quy định như sau:

2.1. Điều kiện chung để thuê, mua đất nông nghiệp:

Hiện nay, khi thực hiện thuê, mua đất nói chung phải bảo đảm việc đáp ứng tất cả các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể các điều kiện bao gồm:

– Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đát. Trừ trường hợp về thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 và khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu đáp ứng được những điều kiện này thì người sử dụng đất có quyền cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công nhận khi các bên đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm ký vào sổ địa chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

2.2. Điều kiện riêng để được thuê, mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án:

Thông thường, khi thực hiện dự án thì chủ đầu tư thường thực hiện vào việc đầu tư dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Ngoài việc đáp ứng về điều kiện chung để chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã nêu trên thì tại Điều 193 Luật Đất đai năm 2013 cũng đã quy định về điều kiện cụ thể để có thể nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Theo quy định tại Điều 193 này thì cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức kinh tế được quyền nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

– Việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với tổ chức kinh tế phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép tổ chức kinh tế được quyền mua, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Đối với đất chuyên trồng lúa nước khi được thuê, mua để thực hiện dự án thì người thuê, mua phải thực hiện nghĩa vụ nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả cho việc sử dụng đất trồng lúa nước theo quy định tại khoản 3 Điều 134 Luật Đất đai năm 2013.

Như vậy, khi đáp ứng cả điều kiện chung về điều kiện riêng thì tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình có thể thực hiện thuê, mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án.

3. Trình tự, thủ tục thuê, mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án:

Khi chủ đầu tư là tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp thì sẽ thực hiện trình tự, thủ tục được quy định tại khoản 3 Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 13 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

– Chủ đầu tư là tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất phải có văn bản gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất theo Mẫu số 01 được ban hành kèm theo Nghị định số 148/2020NĐ-CP;

– Trong thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận được Văn bản của tổ chức kinh tế thì Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để Uỷ ban xem xét, giải quyết;

– Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ của Sở Tài nguyên và Môi trường gửi đến thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét “Văn bản đề nghị chấp thuận việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp” để có văn bản trả lời gửi đến tổ chức kinh tế. Nếu như uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đồng ý thì sẽ ra văn bản chấp thuận. Nếu không đồng ý thì có văn bản trả lời cho tổ chức kinh tế về việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất có nêu rõ lý do không chấp nhận. Theo đó, Văn bản chấp thuận của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có thời hạn thực hiện hay còn gọi là hiệu lực trong vòng 36 tháng kể từ ngày ký văn bản chấp thuận.

Sau khi được sự đồng ý, chấp thuận của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thì tổ chức kinh tế được quyền thực hiện nhận chuyển nhượng, thuê đất nông nghiệp của người đang có quyền sử dụng đất. 

4. Mẫu Văn bản đề nghị chấp thuận việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp:

Mẫu văn bản được ban hành là Mẫu số 01 được ban hành kèm theo Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ. Cụ thể như sau:

Kính gửi: Ủy ban nhân dân ……..

1. Tổ chức đề nghị thực hiện dự án: ………

2. Người đại diện hợp pháp : ………

3. Địa chỉ/trụ sở chính: ………

4. Địa chỉ liên hệ: ……

5. Địa điểm khu đất đề nghị chấp thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp:  ………

6. Diện tích (m²): Tổng diện tích: ……… gồm:

– Diện tích đất nông nghiệp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn theo quy định của pháp luật ……

– Diện tích đất nông nghiệp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn theo quy định của pháp luật (nếu có): ……

– Diện tích đất nông nghiệp đang do tổ chức, cơ quan nhà nước quản lý theo quy định của pháp luật (nếu có) ………

7. Mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp (Mục đích sử dụng đất theo phân loại đất đai): ………

8. Thời hạn sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp: ………

9. Thông tin về khả năng thực hiện dự án sau khi nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp:

a) Thông tin về năng lực tài chính của tổ chức: dự kiến về tổng mức đầu tư …….. , vốn thuộc sở hữu …….., vốn huy động …….. từ các tổ chức, cá nhân …….. , vốn từ ngân sách nhà nước ……. (nếu có) …………

b) Thông tin về dự án đầu tư của tổ chức đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất: tên, quy mô, địa điểm, tiến độ, trong thời gian sử dụng đất có hay không có vi phạm pháp luật về đất đai đã bị xử lý

c) Thông tin về khả năng thỏa thuận thành công với người sử dụng đất nông nghiệp để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển sang thực hiện dự án ……….

d) Thông tin về đăng ký nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án khi cơ quan có thẩm quyền lập/điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (nếu có)….

10. Cam kết:

a) Không thực hiện dự án nếu tổ chức ………. không thỏa thuận được với người sử dụng đất nông nghiệp để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển sang thực hiện dự án: ……………

b) Sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn:………

c) Các cam kết khác (nếu có)

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Đầu tư năm 2020;

– Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 18/12/2020 Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.