Trong hẻm xây nhà mấy tầng? Quy định xây nhà trong hẻm?

1. Giải thích các thuật ngữ có liên quan:

Lộ giới là gì? Lộ giới được hiểu là điểm cuối cùng trên chiều rộng của con đường, được tính từ tim đường trải sang hai bên lề đường. Hiểu theo cách khác thì lộ giới là khoảng cách tính từ lề đường bên trái sang đến lề đường bên phải (gọi chung là chỉ giới đường đỏ) và được tính bằng mét. Chỉ giới đường đỏ là ranh giới để phân biệt phần đất được phép xây dựng công trình và phần đất dành cho hoạt động giao thông, công trình kỹ thuật.

Hẻm là gì? Theo Quyết định số 88/2007/QĐ-UBND ngày 04 tháng 7 năm 2007 của Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh  về ban hành quy định về lộ giới và quản lý đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu thuộc địa bàn thành phố quy định cách hiểu về thuật ngữ “hẻm” là các tuyến đường nhỏ phục vụ giao thông nội bộ khu vực và có lộ giới nhỏ hơn 12m. Cũng theo Quyết định trên, trong khu dân cư hiện hữu có các loại đường hem như sau: Hẻm chính; Hẻm nhánh và lối đi chung.

Vậy nhà trong hẻm là gì? Nhà trong hẻm được hiểu là Căn nhà nằm trong các con hẻm, lối đi nhỏ hẹp, được xây dựng tại vị trí có mặt tiền lộ giới của tuyến đường trước nhà nhỏ hơn 12m. Trên thực tế, những căn nhà trong hẻm thường có diện tích khá nhỏ so với những ngôi nhà nằm ở vị trí khác như trong khu đô thị, ở trục đường lớn,… và những gia đình xây dựng nhà trong hẻm phải chấp nhận sự bất tiện về di chuyển, không có chỗ đỗ xe riêng,…

2. Cách xác định số tầng của nhà xây dựng trong hẻm:

Về cách xác định số tầng của nhà xây dựng trong hẻm: Trên thực tế, chiều cao tối đa của một công trình xây dựng sẽ được tính từ vị trí cao độ của mặt đất xây dựng công trình theo quy hoạch được duyệt của khu vực, địa phương nơi xây dựng tới điểm cao nhất của công trình xây dựng bao gồm kể cả mái tum hoặc mái dốc của công trình. Trong trường hợp, đối với công trình xây dựng có các độ cao mặt đất khác nhau thì chiều cao sẽ được tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo Quy hoặc xây dựng được duyệt tại địa phương có công trình xây dựng. 

Theo quy định tại Thông tư số 61/2021- TT-BXD đã đưa ra cách xác định số tầng của nhà được xây dựng trong hẻm:

Thứ nhất, số tầng của tòa nhà bao gồm tất cả các tầng trên mặt đất (trong đó tính cả tầng kỹ thuật, tầng tum) và tầng bán hầm, nửa hầm, không ba gồm các tầng áp mái, trong đó: Tầng tum chỉ có chức năng sử dụng để bao che lồng cầu thang bộ/ giết, thang máy và che chắn các thiết bị kỹ thuật của công trình xây dựng. Ngoài ra, theo quy định tại Thông tư này đã quy định diện tích mái tum không vượt quá 30% diện tích sàn mái thì tầng tung sẽ không được tính vào số tầng cao của công trình xây dựng đó; Ngoài ra, đối với công trình xây dựng có các cao độ mặt đất khác nhau thì số tầng nhà theo cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được phê duyệt tại địa phương đặt công trình xây dựng.

Thứ hai, các trường hợp tầng lửng không được tính vào số tầng cao của công trình xây dựng, đó là: Đối với công trình là nhà ở riêng lẻ, nhà ở riêng lẻ kết hợp với các mục đích dân dụng khác: Theo quy định của pháp luật hiện hành, tầng lửng có diện tích sàn không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới, đảm bảo chỉ cho phép một tầng lửng không tính vào số tầng của tòa nhà; Đối với công trình là tòa nhà chung cư, chung cư hỗn hợp: Khi tầng lửng được bố trí sử dụng là khu kỹ thuật thì duy nhất một tầng lửng không tính vào số tầng cao của công trình, đảm bảo diện tích sàn xây dựng không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới và không vượt quá 300m2; Và đối với trường hợp các công trình khác: Tầng lửng với mục đích dùng bố trí sử dụng làm khu vực kỹ thuật, có diện tích sàn không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới công trình xây dựng.

3. Nhà trong hẻm được xây bao nhiêu tầng:

Không có một con số cụ thể để xác định số lượng tầng được phép xây dựng công trình nhà ở trong hẻm, thay vào đó, để xác định được số tầng được phép xây công trình nhà ở trong hẻm thì cần dựa vào lộ giới tại vi trí xây dựng công trình. Theo quy định của pháp luật hiện hành, căn cứ vào lộ giới khu vực xây dựng, có thể chia thành những trường hợp cụ thể như sau:

Thứ nhất, trường hợp xây dựng nhà trong hẻm có lộ giới nhỏ hơn 3.5m: Đối với trường hợp xây dựng công trình nhà ở có lộ giới nhỏ hơn 3.5 mét thì số tầng được xây dựng tối đa là ba tầng với điều kiện là tổng chiều cao của công trình xây dựng không vượt quá 13.6 mét. Đối với tầng trệt của công trình xây dựng thì không được phép xây dựng có chiều cao vượt quá 3.8 mét.

Thứ hai, trường hợp xây dựng nhà ở trong hẻm có lộ giới từ 3.5 mét đến 7 mét: Đối với trường hợp công trình xây dựng nhà ở trong hẻm từ 3.5 mét đến 7 mét thì số tầng được phép thi công là ba tầng (đối với trường hợp không có các yếu tố tăng tầng cao). Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, nếu trường hợp công trình xây dựng có khoảng lùi thì công trình xây dựng sẽ được xây dựng tối đa là 4 tầng khu vụ trí xây dựng là nơi thuộc khu vực trung tâm các thành phố hoặc trung tâm quận, huyện.

Thứ ba, trường hợp xây dựng công trình nhà ở trong hẻm có lộ giới từ 7 mét đến dưới 12 mét: Đối với trường hợp thi công công trình xây dựng nhà trong hẻm với lộ giới từ 7 mét đến dưới 12 mét thì số tầng được xây dựng của ngôi nhà sẽ căn cứ vào một số tiêu chí sau: (i) Trường hợp xây dựng công trình nhà ở không có yếu tố tăng tầng cao thì được phép xây dựng tối đa 4 tầng; (ii) Trường hợp xây dựng công trình nhà ở tại hẻm thuộc trung tâm quận, huyện hoặc trung tâm thành phố hoặc xây dựng trên các lô đất lớn thì sẽ được phép xây dựng tối đa là 5 tầng; (iii) Trường hợp xây dựng nhà ở trong hẻm có đủ một trong hai yếu tố tăng tầng cao là nhà ở trung tâm thành phố, trung tâm quận huyện hoặc xây dựng trên lô đất có diện tích hơn thì theo quy định sẽ được xây dựng tối đa là 6 tầng. 

4. Quy định pháp luật xử phạt vi phạm xây dựng nhà ở trong hẻm vượt quá số tầng cho phép:

Trường hợp tự ý xây dựng hoặc được cấp giấy phép xây dựng nhưng lại xây dựng sai so với giấy phép thì căn cứ theo quy định xử phạt tại khoản 3,5,6,8,9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP như sau:

Thứ nhất, xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo như sau: 

– Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản này;

– Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

– Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình;

Thứ hai, xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

– Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

– Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Thứ ba, phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

– Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

– Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

– Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Thứ tư, xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

–   Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

–   Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

–   Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Quyết định số 88/2007/QĐ-UBND ngày 04 tháng 7 năm 2007 của Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh  về ban hành quy định về lộ giới và quản lý đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu thuộc địa bàn thành phố;

– Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; Kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; Quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; Quản lý phát triển nhà và công sở;

– Thông tư số 61/2021- TT-BXD ngày 26 tháng 7 năm 2021 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn xây dựng dự toán ngân sách Nhà nước năm 2022, kế hoạch tài chính – Ngân sách nhà nước 03 năm 2022-2024;