Mua bán đất lấn chiếm có vi phạm pháp luật không?

1. Thế nào là đất lấn chiếm?

Lấn chiếm đất là khái niệm quen thuộc trong thực tiễn đời sống. Hiện nay, hành vi lấn chiếm đất đang diễn ra hết sức phổ biến. Các chủ thể lấn chiếm đất có thể thực hiện hành vi của mình đối với đất của cá nhân, hộ gia đình khác, hoặc lấn chiếm đất của Nhà nước.

Đất đai là một hình thức tài sản, gắn liền với quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Khi diện tích đất càng lớn, thì lợi ích của người thực hiện hành vi lấn chiếm ngày càng nhiều. Vậy thế nào là đất lấn chiếm?

– Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép. Lấn ở đây chính là lấn thêm. Tại đó, người sử dụng đất thực hiện chuyển dịch mốc ranh giới với phần đất khác để mở rộng thêm diện tích đất của mình. Tức trong quá trình sử dụng đất, các cá nhân, hộ gia đình tự ý lấn sang phần đất xung quanh, biến phần đất của cá nhân, hộ gia đình khác thành phần đất của mình.

– Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, đối với các trường hợp sau đây, cá nhân, tổ chức sẽ được xét vào hành vi chiếm đất:

+ Trường hợp 1: Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép. Tức phần đất đó không thuộc quyền sử dụng của cá nhân, hộ gia đình nhưng chủ thể này vẫn cố tình sử dụng (đất này thường thuộc quyền quản lý của cơ quan Nhà nước.

+ Trường hợp 2: Cá nhân, hộ gia đình tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép. Tại trường hợp này, phần đất bị chiếm là của cá nhân, tổ chức khác, nhưng bị cá nhân, tổ chức khác tự ý sử dụng mà không được sự cho phép. Lúc này, trường hợp này cũng bị xét về hành vi chiếm đất.

+ Trường hợp 3: Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn. Tức cá nhân, hộ gia đình đã hết thời hạn sử dụng đất (đất lại thuộc về quyền quản lý của Nhà nước), mà họ vẫn cố tình sử dụng, thì sẽ bị quy về hành vi chiếm đất.

Trên đây là nội dung phân tích về vấn đề lấn chiếm đất theo quy định của pháp luật. Có thể thấy, pháp luật đưa ra những quy định hết sức cụ thể và rõ ràng về vấn đề lấn chiếm đất đai. Nếu thuộc một trong các trường hợp nêu trên, cá nhân, hộ gia đình sẽ bị xem xét vào diện hành vi lấn chiếm đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

2. Mua bán đất lấn chiếm có vi phạm pháp luật không?

Như đã phân tích ở trên, lấn chiếm đất là việc người dân sử dụng phần đất không thuộc quyền sử dụng đất của mình. Thực tế, khi sử dụng đất lấn chiếm lâu ngày, người sử dụng sẽ tự xem phần đất đó là thuộc quyền sử dụng của mình. Và họ đem phần đất lấn chiếm đó ra thực hiện quan hệ mua bán. Một câu hỏi được đặt ra, là mua bán đất lấn chiếm có vi phạm pháp luật không?

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai), người dân phải đảm bảo các điều kiện cụ thể sau đây:

Cá nhân tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận, trừ những trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý, xác minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Do đó, đây được xem là yêu cầu đầu tiên mà các cá nhân, tổ chức cần đảm bảo khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Điều kiện 1: Đất không có tranh chấp. Một trong những điều kiện khác mà các cá nhân, tổ chức cần đảm bảo khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp. Khi đất có tranh chấp, người dân sẽ không thể thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai. Đây là cơ sở đảm bảo tính công bằng, khách quan trong vấn đề giải quyết đất đai, hạn chế đến mức tối đa những sai phạm có thể xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.

+ Điều kiện 2: Muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình cần đảm bảo, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Khi tài sản thuộc diện kê biên đảm bảo thi hành án, đồng nghĩa với việc tài sản này đã liên quan đến hoạt động pháp lý khác, chịu sự điều chỉnh của các quan hệ pháp luật có liên quan này. Do đó, khi tài sản là đất đai đang được đưa vào kê biên thi hành án, công dân sử dụng đất sẽ không thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Điều kiện 3: Về thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại điều luật này, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đảm bảo quyền sử dụng đất của mình đang trong thời hạn sử dụng đất.

Từ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ta lại xét vào thực tiễn của đất lấn chiếm. Về bản chất, đất lấn chiếm là đất có được do hoạt động xâm lấn, sử dụng đất không thuộc quyền sử dụng đất của mình. Vậy nên, đối với đất lấn chiếm, cá nhân, hộ gia đình sẽ không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, là đất lấn chiếm, nên ta có thể xét loại đất này vào diện đất có tranh chấp. Khi không đảm bảo những điều kiện theo quy định của Luật đất đai 2013, người sử dụng đất sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc mua bán đất lấn chiếm là trái với quy định của pháp luật.

Đồng thời, theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Luật đất đai 2013, một trong những hành vi bị cấm liên quan đến đất đai là lấn chiếm, hủy hoại đất.

Vậy nên, có thể khẳng định, mua bán đất lấn chiếm là hành vi vi phạm pháp luật.

3. Hình thức xử phạt đối với hành vi lấn chiếm đất đai:

Lấn chiếm đất đai là hành vi vi phạm pháp luật. Vậy nên, cá nhân, tổ chức khi thực hiện các hành vi này sẽ bị áp dụng xử lý theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP Nghị định , với hành vi lấn chiếm đất đai, chủ thể vi phạm sẽ bị áp dụng hình thức xử phạt và mức xử phạt như sau:

– Đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, chủ thể vi phạm có thể bị phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.

– Đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, chủ thể vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.

– Ngoài ra, đối tượng vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, là buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc trả lại đất đã lấn, chiếm.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ thể có hành vi lấn chiếm đất đai sẽ bị áp dụng hình thức xử phạt hành chính. Mức xử phạt áp dụng với các đối tượng này là bị phạt tiền từ 1 triệu đồng đến 5 triệu đồng. Ngoài ra, hình thức xử phạt bổ sung được áp dụng là buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc trả lại đất đã lấn, chiếm.

Đây là những hình thức xử phạt mang tính răn đe, xử lý đối với các chủ thể vi phạm. Quy định về việc xử lý hành vi lấn chiếm đất đai mà Nhà nước đưa ra là buộc người dân phải tuân thủ theo nguyên tắc sử dụng đất đai chung nhất. Đồng thời, đây là cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích của người dân liên quan đến đất đai. Hơn hết, nó giúp công tác quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước diễn ra chuẩn chỉnh, đạt hiệu quả cao nhất. Tính ổn định, khách quan và toàn diện trong công tác quản lý đất đai từ đó cũng được đẩy mạnh.

Để tránh vi phạm pháp luật, người dân cần nâng cao ý thức sử dụng đất đai. Tuyệt đối không được thực hiện hành vi lấn chiếm đất (sử dụng đất không thuộc quyền sử dụng của mình.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013;

Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.