Những rủi ro khi mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền?

1. Thực trạng mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền? Tại sao người dân hướng đến việc mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền?

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Bản chất của hợp đồng ủy quyền là bên nhận ủy quyền sẽ đại diện cho bên ủy quyền thực hiện các vấn đề pháp lý mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền. Khi làm hợp đồng ủy quyền (hợp đồng này được công chứng), thì quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến quan hệ dân sự được quy định trong hợp đồng sẽ có hiệu lực về mặt pháp luật. Pháp luật công nhận hoạt động ủy quyền này. Lúc bên, bên nhận ủy quyền sẽ đứng ra, thay mặt bên nhận ủy quyền thực hiện các nội dung thỏa thuận mà hợp đồng thể hiện. Cần lưu ý rằng, việc đại diện ủy quyền nằm trong khuôn khổ các nội dung được ủy quyền. Tức bên nhận ủy quyền không được vượt lên để thực hiện các nội dung mà hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận.

Ví dụ: Anh Nguyễn Văn A (thường trú tại Hà Nam), do làm việc tại thành phố Hồ Chí Minh, không thể trực tiếp về Hà Nội để thực hiện các hoạt động liên quan đến vấn đề phân chia di sản thừa kế mà bố mẹ anh để lại. Do đó, anh A đã ủy quyền cho chú của mình là bác Trần Văn K, thay mình thực hiện các hoạt động liên đến đến việc khai nhận di sản thừa kế, phân chia di sản thừa kế. Việc ủy quyền này được thể hiện qua hợp đồng ủy quyền. Lúc này, bác K sẽ đại diện cho A tham gia thực hiện khai nhận di sản thừa kế và phân chia di sản thừa kế. Ở đây, bác K chỉ được đại diện thực hiện các hoạt động trên, mà không được thực hiện thêm các hoạt động liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho hay các giao dịch dân sự khác liên quan đến quyền sử dụng đất.

Hiện nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua hợp đồng ủy quyền diễn ra ngày càng phổ biến tại nước ta. Người dân dần có xu hướng sử dụng hợp đồng ủy quyền để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên nhân xuất phát từ những lý do cụ thể sau đây:

+ Hình thức, cách thức giao kết hợp đồng ủy quyền khá đơn giản và nhanh chóng. Các bên chỉ cần thỏa thuận về nội dung ủy quyền, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển giao nhiệm vụ. Sau khi được công chứng, bản hợp đồng này sẽ có hiệu lực về mặt pháp luật. Điều đặc biệt, bên nhận ủy quyền sẽ phải đảm nhiệm thực hiện theo nội dung đã thỏa thuận cam kết trong hợp đồng ủy quyền. Nếu không tuân thủ sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

+ Khi giao kết hợp đồng ủy quyền, bên chuyển nhượng (bên bán) sẽ ủy quyền cho bên nhận ủy quyền (bên mua) có toàn quyền sử dụng, định đoạt với đất đai này. Thời hạn của hợp đồng ủy quyền cũng được các bên thỏa thuận là vô hạn. Do đó, dù dưới hình thức nhận ủy quyền, nhưng bên mua đất vẫn có toàn quyền sử dụng và quyết định đối với đất đai.

+ Thực hiện mua bán nhà đất dưới hình thức ủy quyền, sẽ giúp các bên tránh được những khoản lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sang tên quyền sử dụng đất.

2. Mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền có hợp pháp không?

Hiện nay, người dân đang có xu hướng chuyển hướng hóa hình thức của hợp đồng giao kết. Tại đó, khi thực hiện mua bán đất đai, thay vì làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân lại làm hợp đồng ủy quyền. Một câu hỏi được đặt ra, là mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền có hợp pháp hay không. Để trả lời câu hỏi này, ta xác minh qua việc phân tích các nội dung sau đây:

– Thứ nhất: Bản chất của loại hợp đồng này là tính đại diện, chứ không phải tính chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng. Mà bản chất của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng, và họ sẽ được đứng tên sở hữu, sử dụng hợp pháp với phần tài sản này. Chính vì vậy, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân không thể tiến hành thực hiện hợp đồng ủy quyền được.

– Thứ hai: Chỉ khi người dân giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong việc chuyển giao, chuyển nhượng đất đai, thì Nhà nước mới chấp nhận và công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không làm hợp đông chuyển nhượng (hoặc tặng cho), Nhà nước sẽ không công nhận hoạt động chuyển nhượng, chuyển giao quyền sử dụng đất.

Từ những nội dung phân tích ở trên, có thể khẳng định, mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền là trái với quy định của pháp luật. Hay nói cách khác, Nhà nước không công nhận hoạt động mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền. Việc thực hiện phổ biến hoạt động pháp lý này trong thực tiễn đời sống, là việc các cá nhân tự ngầm hiểu và thỏa thuận với nhau, chứ không phải do pháp luật công nhận và cho phép. Pháp luật chỉ công nhận hợp đồng ủy quyền, nội dung được thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền, chứ không công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền.

3. Những rủi ro khi mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền?

Như đã phân tích ở trên, dù là hình thức trá hình, nhưng hoạt động mua bán nhà đất qua hợp động uỷ quyền vẫn diễn ra phổ biến tại nước ta. Khi thực hiện mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền, người dân sẽ phải đứng trước những rủi ro cụ thể sau đây:

Dưới đây là một số rủi ro mà người dân cần biết khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền.

– Pháp luật không công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua hợp đồng ủy quyền. Do đó, nhìn nhận ở phương diện pháp luật, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau chỉ là hợp đồng ủy quyền thông thường. Tức bên nhận ủy quyền (bên mua) sẽ đại diện cho bên ủy quyền (bên bán) thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai. Chứ chủ thể này hoàn toàn không có quyền sử dụng (được Nhà nước cấp quyền) theo quy định của pháp luật.

– Bản chất của hợp đồng ủy quyền là tính đại diện, chứ không phải tính chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng. Do đó, nếu các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật sẽ không công nhận vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng này. Vậy nên, khi xảy ra các vấn đề tranh chấp phát sinh, sẽ rất khó để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

– Mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền, bên mua chỉ có tư cách là bên nhận ủy quyền. Còn quyền sở hữu, sử dụng về mặt pháp lý vẫn thuộc về bên ủy quyền. Trong trường hợp Nhà nước tiến hành quy hoạch, thu hồi, thì chủ thể được quyền hưởng những giá trị lợi ích từ việc thu hồi này là bên ủy quyền.

– Bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau bằng hợp đồng ủy quyền. Cho dù hợp đồng ủy quyền có giao kết là vô hạn, thì nó vẫn có thể bị chấm dứt khi: một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền chết, một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Lúc này, khi hợp đồng ủy quyền chấm dứt, quyền lợi của bên nhận ủy quyền (bên bán) với miếng đất không được đảm bảo. Thậm chí, sẽ không có căn cứ pháp lý nào chứng minh vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là hợp pháp. Điều này gây ra ảnh hưởng trực tiếp cho nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Theo quy định của pháp luật dân sự, mỗi loại hợp đồng sẽ có một chức năng (bản chất) khác nhau. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quản lý hoạt động pháp lý của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Điều này gây ra tình trạng mất cân bằng  trật tự công cộng; công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Bởi người dân sẽ tự ý thay đổi bản chất của các giao dịch, công tác quản lý các hoạt động này sẽ vô cùng khó khăn và phức tạp.

Trên đây là những rủi ro mà người dân gặp phải khi tiến hành mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền. Rủi ro xảy ra là rất lớn. Vậy nên, người dân cần cân nhắc kỹ khi thực hiện các giao dịch, tránh ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: Bộ luật dân sự 2015.