Thủ tục ủy quyền cho người khác bán, chuyển nhượng nhà đất

1. Uỷ quyền có phải là việc xác lập quyền đại diện không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 135 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc xác lập quyền đại diện được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

– Xác lập theo uỷ quyền giữa người được đại diện và người đại diện, hay còn gọi là đại diện theo uỷ quyền;

– Xác lập theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, xác định theo Điều lệ của pháp luật hoặc theo quy định khác của pháp luật, hay còn được gọi là đại diện theo pháp luật.

Theo quy định trên, có thể thấy uỷ quyền là một trong hai hình thức xác lập quyền đại diện. Bộ luật Dân sự hiện hành cũng như các văn bản pháp luật khác có liên quan không quy định cụ thể như thế nào là uỷ quyền nhưng từ những phân tích trên có thể hiểu uỷ quyền là sự thoả thuận của các bên trong đó bên được uỷ quyền sẽ nhân danh bên uỷ quyền thực hiện những công việc trong phạm vi uỷ quyền.

2. Một số quy định của pháp luật hiện hành về uỷ quyền:

2.1. Hình thức uỷ quyền hiện nay:

Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể về hình thức của uỷ quyền bằng văn bản hay bằng lời nói. Tuy nhiên, tại khoản 1 Đièu 140 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thời hạn đại diện là xác định theo “văn bản uỷ quyền”, theo “quyết định” của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, theo “điều lệ” của pháp nhân hoặc theo quy định khác của pháp luật.

Từ quy định trên, chúng ta có thể rút ra được việc thực hiện uỷ quyền sẽ theo hình thức uỷ quyền bằng văn bản mà không phải theo bất kỳ một hình thức khác. Văn bản uỷ quyền, quyết định hay điều lệ đều thể hiện dưới dạng văn bản. Văn bản uỷ quyền ở đây, tuỳ từng trường hợp và nội dung uỷ quyền cụ thể mà xác lập Hợp đồng uỷ quyền hoặc viết Giấy uỷ quyền.

2.2. Thời hạn uỷ quyền:

Thời hạn uỷ quyền được xác định theo sự thoả thuận của các bên hoặc do pháp luật quy định. Nếu các bên khi thoả thuận về việc uỷ quyền mà không có thuận thuận về thời hạn và pháp luật cũng không có quy định thì thời hạn để xác lập đại diện theo uỷ quyền là 01 năm kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền theo quy định tại Điều 563 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2.3. Một trong hai bên có được đơn phương chám dứt việc thực hiện Hợp đồng uỷ quyền không?

Việc một trong hai bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền thì sẽ áp dụng theo nguyên tắc được quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, đối với trường hợp uỷ quyền có trả thù lao:

Trong trường hợp này thì bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt việc thực hiện Hợp đồng uỷ quyền bất cứ lúc nào nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện được và bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.

Bên được uỷ quyền cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền bất cứ lúc nào và phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do việc đơn phương chấm dứt hợp đồng do mình gây ra.

Bên uỷ quyền phải có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho bên thứ ba biết về việc bên uỷ quyền đã đơn phương chấm dứt Hợp đồng uỷ quyền và đã trả thù lao cho bên nhận uỷ quyền. Nếu bên uỷ quyền không thông báo cho người thứ ba thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, chỉ trừ trường hợp buộc người thứ ba biết hoặc phải biết về việc Hợp đồng uỷ quyền giữa người uỷ quyền và người nhận uỷ quyền đã hết hiệu lực.

Thứ hai, đối với trường hợp uỷ quyền không trả thù lao:

Trong trường hợp này, bên uỷ quyền không phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán thù lao cho bên nhận uỷ quyền thì có thể đơn phương chấm dứt hiệu lực của hợp đồng bất kì lúc nào nhưng phải thực hiện thông báo trước cho bên nhận uỷ quyền trong một thời gian hợp lý.

Bên cạnh đó, bên nhận uỷ quyền cũng có quyền đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng uỷ quyền bất cứ lúc nào và cũng phải có trách nhiệm thông báo trước cho bên uỷ quyền biết trước trong một thời gian hợp lý.

3. Điều kiện để được thực hiện uỷ quyền bán, chuyển nhượng nhà đất:

Bán hay chuyển nhượng nhà đất là một giao dịch dân sự liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản nên cần phải đảm bảo những điều kiện khắt khe để việc chuyển nhượng được thực hiện theo quy định pháp luật và hạn chế được những tranh chấp xảy ra.

Theo đó, để thực hiện thủ tục uỷ quyền bán, chuyển nhượng nhà đất thì các bên trong quan hệ uỷ quyền bán, chuyển nhượng nhà đất phải đáp ứng được những điều kiện cụ thể sau:

– Về độ tuổi: Người uỷ quyền và người nhận uỷ quyền bán, chuyển nhượng nhà đất phải đều từ đủ 18 tuổi trở lên;

– Người uỷ quyền và người được uỷ quyền bán, chuyển nhượng nhà đất phải có năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành: không thuộc một trong các trường hợp như mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định tại Điều 22, Điều 23 và Điều 24 Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Thoả thuận về việc uỷ quyền giữa bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền phải được xác lập thông qua Hợp đồng uỷ quyền theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015. Việc bán, chuyển nhượng nhà đất cần phải xác lập hợp đồng uỷ quyền bởi đây là một giao dịch dân sự quan trọng cần phải làm rõ mọi thủ tục theo quy định pháp luật.

4. Thủ tục ủy quyền cho người khác bán, chuyển nhượng nhà đất:

Sau khi đáp ứng các điều kiện chung của bên uỷ quyền và bên nhận uỷ quyền thì bên uỷ quyền có thể làm thủ tục uỷ quyền cho người khác bán hoặc chuyển nhượng nhà đất thuộc quyền sở hữu của mình. Cụ thể, thủ tục uỷ quyền được thực hiện như sau:

4.1. Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng uỷ quyền bán, chuyển nhượng nhà đất:

Do là lập Hợp đồng uỷ quyền cho người khác thực hiện giao dịch liên quan đến bất động sản- nhà đất nên theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Công chứng năm 2014 thì Hợp đồng uỷ quyền cho người khác bán, sang nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng mới được xem là hợp pháp.

Theo đó, bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền cần chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng uỷ quyền bao gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau:

– Dự thảo Hợp đồng uỷ quyền bán, chuyển nhượng nhà đất (nếu có);

– Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của Văn phòng/ Phòng công chứng;

– Bản sao giấy tờ tuỳ thân của bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền như: Căn cước công dân, Chứng minh thư nhân dân còn giá trị sử dụng;

– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chủ sở hữu đã được cấp;

– Một số giấy tờ, tài liệu khác có liên quan đối với từng trường hợp cụ thể.

4.2. Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền:

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu nêu trên thì các bên sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng/ Phòng công chứng có thẩm quyền hoặc thực hiện chứng thực chữ ký trong Hợp đồng uỷ quyền đã soạn tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường nơi mà bên uỷ quyền cư trú.

4.3. Tổ chức hành nghề công chứng tiếp nhận và giải quyết hồ sơ yêu cầu:

Công chứng viên hoặc Cán bộ có thẩm quyền chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ yêu cầu và kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ thì cán bộ tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ cho hợp lệ. Nếu hồ sơ đã hợp lệ thì sẽ tiếp nhận và ghi biên bản tiếp nhận và giao cho người nộp hồ sơ một bản.

Nếu các bên yêu cầu công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng uỷ quyền đã có dự thảo Hợp đồng thì công chứng viên sẽ kiểm tra lại tính hợp lệ cũng như nội dung trong hợp đồng và sẽ hỏi các bên có sự thay đổi nào không. Nếu các bên không có sự thay đổi thì công chứng viên/ cán bộ có thẩm quyền chứng thực sẽ cho các bên ký nháy vào các trang, lăn tay điểm chỉ trong hợp đồng và ghi lời chứng cũng như đóng dấu công chứng.

Trong trường hợp các bên chưa có dự thảo Hợp đồng uỷ quyền thì Công chứng viên sẽ thực hiện soạn thảo Hợp đồng uỷ quyền bán, chuyển nhượng nhà đất cho các bên. Sau khi đã soạn thảo xong thì công chứng viên sẽ đọc lại hoặc cho các bên đọc lại bản Hợp đồng đã soạn thảo và cho ý kiến. Nếu các bên không có ý kiến gì thay đổi thì công chứng viên/ cán bộ có thẩm quyền chứng thực sẽ cho các bên ký nháy vào các trang, lăn tay điểm chỉ, ký tên ở phần bên uỷ quyền, bên được uỷ quyền trong hợp đồng và ghi lời chứng cũng như đóng dấu công chứng.

4.4. Trả kết quả công chứng Hợp đồng uỷ quyền bán, chuyển nhượng nhà đất:

Sau khi đã công chứng Hợp đồng uỷ quyền bán, chuyển nhượng nhà đất thì công chứng viên sẽ trả cho mỗi bên một bản hợp đồng hợp pháp, có giá trị pháp lý cao.

Các bên nhận hợp đồng và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với hoạt động công chứng Hợp đồng uỷ quyền. Sau khi có Hợp đồng uỷ quyền công chứng thì bên được uỷ quyền sẽ thực hiện quyền hạn trong việc bán, chuyển nhượng nhà đất cho người khác trong phạm vi đã được uỷ quyền.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: Bộ luật Dân sự năm 2015.