Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu đất đai đối với đất thuộc sở hữu của mình. Vậy nhà từ đường hiện nay được công nhận là thuộc quyền sở hữu của riêng cá nhân hay của chung các thành viên trong gia đình? Nhà từ đường là gì? Và nhà từ đường có được phép bán không?
Mục lục bài viết
1. Nhà từ đường là gì?
Nhà từ đường hay còn được gọi là nhà thờ họ, thường được xây dựng phổ biến tại khu vực Bắc Bộ và Trung Bộ. Đây là công trình xây dựng gắn liền với ý nghĩa tâm linh, thể hiện sự trang nghiêm trong việc thờ cúng trong dòng họ. Đây là nơi để thờ cúng tổ tiên của cả dòng họ, cũng chính là nơi con cháu trong họ tụ về gặp gỡ, kết nối với nhau tạo nên tinh thần đoàn kết của một dòng tộc.
Nhà từ đường là nơi thờ tự, thờ các vị Cao, Tằng, Tổ, Khảo và để thờ cúng ông bà tổ tiên, những bậc cha chú trong dòng họ có công xây dựng đất nước, xây dựng nên dòng họ. Nhà từ đường còn là nơi để ghi danh những người có công trong dòng họ và cũng là nơi để những thành viên trong dòng họ tụ họp để bàn bạc, thảo luận và đưa ra những quyết định quan trọng có liên quan đến dòng họ. Như vậy, nhà từ đường không chỉ là nơi thờ cúng mà còn là nơi sinh hoạt chung, tụ họp của những thành viên trong dòng họ.
2. Nhà từ đường được xác định thuộc quyền sở hữu của ai?
Theo phân tích tại mục 1 của bài viết này, nhà từ đường còn được gọi là nhà thờ, sử dụng cho mục đích thờ cúng tổ tiên và sinh hoạt chung của dòng họ. Do đó, có thể thấy nhà từ đường được xác định là tài sản thuộc sở hữu chung của cả dòng họ đó.
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 211
Như vậy, theo quy định trên thì nhà từ đường là tài sản thuộc sở hữu chung của dòng họ mà không thuộc quyền sở hữu của riêng cá nhân nào. Đây là tài sản do các thành viên trong họ cùng nhau đóng góp xây dựng để thực hiện cho mục đích thờ cúng chung của cả dòng họ đó.
3. Nhà từ đường có được phép bán không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 160 Luật Đất đai năm 2013 thì nhà từ đường được xây dựng trên đất tín ngưỡng. Theo đó thì việc sử dụng đất tín ngưỡng này phải được sử dụng theo đúng mục đích tín ngưỡng, sử dụng theo đúng với quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Cũng như những loại đất khác, việc xây dựng hay mở rộng công trình nhà từ đường trên đất tín ngưỡng phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, tại khoản 2 và khoản 3 Điều 211
Theo hai quy định trên, có thể thấy rõ, pháp luật không quy định về việc cấm bán nhà từ đường mà chỉ quy định về việc định đoạt tài sản này phải thực hiện theo thoả thuận của các thành viên trong dòng họ, việc định đoạt này phải đảm bảo vì lợi ích chung của cộng đồng, không được trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội. Theo đó, nhà từ đường có thể được mang ra bán cho người khác nhưng phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong dòng họ về vấn đề này. Nếu có thành viên không đồng ý thì những thành viên còn lại không được phép bán nhà từ đường.
4. Những lưu ý khi xảy ra tranh chấp tài sản chung của dòng họ:
Việc xảy ra tranh chấp tài sản chung của dòng họ- tài sản thuộc sở hữu chung của cộng đồng theo quy định tại Điều 211 Bộ luật Dân sự năm 2015 là tranh chấp diễn ra phổ biến. Do đó, khi diễn ra tranh chấp cần phải lưu ý xác định những vấn đề sau:
4.1. Xác định tranh chấp tài sản chung của dòng họ:
Khi xảy ra tranh chấp về tài sản chung của dòng họ (ở đây là nhà từ đường) thì thường tranh chấp trong việc các thành viên trong dòng họ không thể thoả thuận, cùng nhau thống nhất về việc quản lý, định đoạt tài sản chung đó. Chẳng hạn như trong vấn đề bán nhà từ đường được đặt ra trong chính tiêu đề của bài viết này, nếu các thành viên trong dòng họ đều thống nhất việc bán nhà từ đường nhưng có một thành viên không đồng ý thì tranh chấp sẽ diễn ra.
4.2. Xác định được đương sự của tranh chấp tài sản chung của dòng họ:
Do nhà từ đường là tài sản chung của dòng họ, được xác định là sở hữu chung của cộng thì những thành viên trong dòng họ đó đều có quyền và lợi ích liên quan đến tài sản chung này.
Căn cứ theo quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 01/2020/NQ-HĐTP thì thành viên trong dòng họ được xác định như sau: Xác định theo tập quán phổ biến, được thừa nhận tại nơi dòng họ đang tồn tại. Do đó, nếu có tranh chấp xảy ra thì các bên tranh chấp phải có trách nhiệm cung cấp thông tin của thành viên trong dòng họ như: họ và tên, địa chỉ liên hệ, căn cước công dân…
Bên cạnh đó, tại Điều 4 Nghị quyết này cũng quy định về vấn đề xác định đương sự trong giải quyết tranh chấp về tài sản chung của dòng họ như sau:
– Nguyên đơn trong vụ án tranh chấp là người khởi kiện yêu cầu
– Bị đơn trong vụ án tranh chấp là người bị kiện.
Lưu ý: Bị đơn trong tranh chấp về tài sản chung của dòng họ có thể là thành viên dòng họ hoặc người không phải là thành viên dòng họ nhưng có quyền, nghĩa vụ liên quan đến tài sản chung của dòng họ.
– Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án tranh chấp về tài sản chung của dòng họ là người tuy không khởi kiện, không bị kiện nhưng việc giải quyết vụ án có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bao gồm thành viên khác của dòng họ và người không phải là thành viên dòng họ.
4.3. Xác định về quyền khởi kiện về tranh chấp đối với tài sản thuộc sở hữu chung của dòng họ:
Căn cứ theo quy định tại Điều 3 Nghị quyết số 01/2020/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về tài sản chung của dòng họ, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cả dòng họ liên quan đến tài sản thuộc sở hữu chung của dòng họ thì người có quyền khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp là thành viên dòng họ.
Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự cũng như hướng dẫn tại Nghị quyết này thì Dòng họ không phải là nguyên đơn bởi tập thể (chi họ, nhánh họ, hội đồng gia tộc…) không có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp về tài sản chung của dòng họ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của dòng họ.
5. Nhà từ đường khi bị Nhà nước thu hồi có được bồi thường hay không?
Theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng- an ninh, phát triển kinh tế- xã hội đối với cồng đồng dân cư:
– Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là do Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của luật Đất đai mà chưa được cấp.
Như vậy, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nếu cộng đồng dân cư (dòng họ) thoả điều kiện trên thì vẫn sẽ được Nhà nước tiến hành đền bù đối với nhà từ đường bị thu hồi. Việc đền bù sẽ thực hiện theo nguyên tắc bồi thường Luật Đất đai cũng như những văn bản pháp luật khác có liên quan quy định.
Tuy nhiên trên thực tế cho thấy, Nhà nước rất ít khi thu hồi đất có nhà từ đường vì yếu tố tâm linh, cũng như thể hiện sự tôn trọng việc thờ phụng tổ tiên, ông bà của người dân.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Luật Đất đai năm 2013.
