Cách tính thuế phải nộp cho thu nhập từ kinh doanh cho thuê nhà

Ngày nay, ở những khu vực thành phố lớn việc cho thuê nhà nhằm các mục đích kinh doanh hoặc lấy chỗ ở đang là một trong những dịch vụ vô cùng phát triển. Bởi vốn dĩ nó đem lại lợi nhuận rất lớn trong việc cho thuê bất động sản. Vậy trong quá trình cho thuê nhà người chủ nhà cho thuê có phải đóng thuế thu nhập cá nhân trên nguồn thu nhập từ việc cho thuê nhà và nếu như phải đóng thì sẽ đóng bao nhiêu, mức đóng thuế được tính ra sao? Bài viết dưới đây của Luật Dương gia sẽ giúp cho bạn đọc giải đáp được những vướng mắc về vấn đề này.

1. Quy định pháp luật về thu nhập cá nhân trong kinh doanh cho thuê nhà

Theo quy định tại Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007 có quy định rất chi tiết và cụ thể về việc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà thông qua hình thức kinh doanh cho thuê nhà. Quy định này được ghi rõ như sau:

1. Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm:

a) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;

b) Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.

……..

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

Như vậy, ta có thể thấy việc cho thuê nhà được xét vào trường hợp tại Khoản 1 và khoản 5  điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân, ta có thể thấy rõ việc kinh doanh hình thức cho thuê nhà thuộc vao một trong những trường hớp phải tiến hành kê khai và phải tiến hành nộp thuế thu nhập cá nhân. Bởi sở dĩ, việc cho thuê nhà khi đã đăng ký kinh doanh sẽ phát sinh quan hệ lợi nhuận giữa bên cho thuê và bên đi thuê. Do vậy, việc cho thuê nhà mà có phát sinh lợi nhuận thì bắt buộc sẽ phải kê khai và đóng thuế thu nhập cá nhân.

2. Xác định thu nhập chịu thuế và thu nhập tính thuế theo quy định pháp luật

Tại  Điều 10 Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12  có quy định về nội dung Thu nhập chịu thuế từ kinh doanh như sau:

1. Thu nhập chịu thuế từ kinh doanh được xác định bằng doanh thu trừ các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập chịu thuế từ kinh doanh trong kỳ tính thuế.

2. Doanh thu là toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng hàng hoá, dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ.

Thời điểm xác định doanh thu là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hàng hoá, hoàn thành dịch vụ hoặc thời điểm lập hoá đơn bán hàng, cung ứng dịch vụ.

3. Chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập chịu thuế từ kinh doanh trong kỳ tính thuế bao gồm:

a) Tiền lương, tiền công, các khoản thù lao và các chi phí khác trả cho người lao động;

b) Chi phí nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, năng lượng, hàng hoá sử dụng vào sản xuất, kinh doanh, chi phí dịch vụ mua ngoài;

c) Chi phí khấu hao, duy tu, bảo dưỡng tài sản cố định sử dụng vào sản xuất, kinh doanh;

d) Chi trả lãi tiền vay;

đ) Chi phí quản lý;

e) Các khoản thuế, phí và lệ phí phải nộp theo quy định của pháp luật được tính vào chi phí;

g) Các khoản chi phí khác liên quan đến việc tạo ra thu nhập.

Như vậy, qua quy định trên ta có thể thấy rằng, thu nhập chịu thuế theo quy định là doanh thu sau khi đã trừ đi các khoản chi phí hợp lý liên quan trong quá trình tạo ra chính thu nhập đó. Việc tính thuế thu nhập khi kinh doanh loại hình cho thuê nhà là hoàn toàn phù hợp, bởi việc cho thuê đó được thực hiện khi người chủ nhà có nhà cho thuê đã có được thu nhập trên chính loại hình kinh doanh này.

3. Trình tự, thủ tục liên quan đến thuế thu nhập doanh nghiệp kinh doanh cho thuê nhà

3.1 Trình tự, thủ tục

Bước 1: Đến Chi Cục thuế phòng thuế Thu nhập cá nhân đăng ký mã số thuế cá nhân của người cho thuê (theo mẫu 01/ĐK-TNCN) 10 ngày sau lên liên hệ nhận mã số thuế

 Bước 2: Nộp hồ sơ mua hợp đồng phòng tuyên truyền gồm: Đơn xin mua hóa đơn lẻ Hợp đồng thuê mượn nhà chứng minh thư nhân dân + Hộ khẩu người cho thuê

3.2. Hồ sơ mua hợp đồng lẻ cho việc kinh doanh cho thuê nhà (Lần đầu):

– Bước 1: Đến Chi Cục thuế phòng thuế thu nhập cá nhân đăng ký mã số thuế cá nhân của người cho thuê

10 ngày sau lên liên hệ nhận mã số thuế

– Bước 2: Nộp hồ sơ mua hợp đồng phòng tuyên truyền gồm:

Đơn xin mua hóa đơn lẻ

Hợp đồng thuê mượn nhà

Chứng minh thư nhân dân + hộ khẩu người cho thuê

Giấy ủy quyền

– Bước 3: Gặp quản lý thuế lấy thông tin nộp thuế MB + giá trị gia tăng + thuế thu nhập doanh nghiệp                  

– Bước 4: Bổ sung biên lai nộp thuế

Mua hợp đồng (Giấy giới thiệu + chứng minh thư nhân dân người mua hợp đồng)

3.3. Hồ sơ mua hợp đồng lẻ cho việc kinh doanh cho thuê nhà (Các lần tiếp theo):

– Bước 1: Lên gặp quản lý thuế lấy thông báo nộp thuế, đóng thuế xong BS biên lai nộp thuế bản photo cho quản lý thuế

– Bước 2: Mua hợp đồng (Giấy giới thiệu + Chứng minh thư nhân dân người mua hợp đồng)

4. Cách tính thuế

Trường hợp đối với Công ty có chức năng kinh doanh cho thuê nhà có phát sinh chứng từ hàng tháng thuế suất 10% trên Gía trị gia tăng, 25% Thu nhập doanh nghiệp. MB dựa vào vốn góp

Trường hợp cá nhân người cho thuê nộp thuế gồm: thuế môn bài, giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân

Môn bài : 1.000.000đ /năm

Thuế Gía trị gia tăng: Nộp hàng tháng

+   Tại thành phố Hồ Chi Minh = Thu nhập chịu thuế * 3.8%

+   Tỉnh = Thu nhập chịu thuế * 3.3%

–   Thuế Thu nhập cá nhân : Nộp hàng tháng

+   Tại thành phố Hồ Chí Minh = Thu nhập chịu thuế * 35%

+   Tỉnh = Thu nhập chịu thuế * 30%

(Trong đó thu nhập chịu thuế trừ các khoản trừ gia cảnh, Bảo hiểm xã hội, Bảo hiểm y tế)

Ví Dụ: cho thuê nhà 20.000.000đ/ tháng.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

* Các khoản thuế phải nộp

– Môn bài : 1.000.000đ/năm (bắt buột)

– Thuế Gía trị gia tăng = 20.000.000*3.8% = 760.000/ tháng (bắt buột)

– Thuế Thu nhập cá nhân = 20.000.000*35% = 7.000.000/ tháng

(trong đó trừ cá nhân CN = 7.000.000 -4.000.000 = 3.000.000,

trừ 1 thành viên = 3.000.000 – 1.600.000 = 1.400.000,

thành viên thứ 2 = 1.400.000 – 1.600.000 = -200.000)

5. Quy định pháp luật về kỳ tính thuế

Quy định về kỳ tính thuế được xác định như sau:

1. Kỳ tính thuế đối với cá nhân cư trú được quy định như sau:

a) Kỳ tính thuế theo năm áp dụng đối với thu nhập từ kinh doanh; thu nhập từ tiền lương, tiền công;

b) Kỳ tính thuế theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với thu nhập từ đầu tư vốn; thu nhập từ chuyển nhượng vốn, trừ thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ trúng thưởng; thu nhập từ bản quyền; thu nhập từ nhượng quyền thương mại; thu nhập từ thừa kế; thu nhập từ quà tặng;

c) Kỳ tính thuế theo từng lần chuyển nhượng hoặc theo năm đối với thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán. Trường hợp cá nhân áp dụng kỳ tính thuế theo năm thì phải đăng ký từ đầu năm với cơ quan thuế.

2. Kỳ tính thuế đối với cá nhân không cư trú được tính theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với tất cả thu nhập chịu thuế.

Nội dung về kỳ tính thuế được pháp luật quy định tại Điều 7 Luật thuế thu nhập cá nhân và theo quy định nay thì kỳ tính thuế sẽ được xác định trên các tiêu chí như tính theo năm, theo từng lần phát sinh thu nhập, theo từng lần chuyển nhượng…. Qua đây chúng ta cũng có thể thấy rằng, việc xác địn kỳ tính thuế đã được xác định và phân chia ra thành nhiều nội dung, chỉ tiêu theo năm, theo lần phát sinh… Mục đích của việc phân chia như vậy nhằm để xác định nội dung tính kỳ tính thuế được tiến hành thực hiện dễ dàng hơn, thuận tiện hơn cho cả người nộp thuế và cơ quan nhà nước có thẩm quyền tính thuế.

6. Quy định về việc giảm trừ gia cảnh đối với nội dung tính thuế 

Quy định về Giảm trừ gia cảnh luôn là vấn đề được đối với đối tượng phải chịu thuế quan tâm rất nhiều, bởi đây là một trong những quyền lợi vốn có của những đối tượng phải chịu thuế. Vậy quy định về nội dung này như thế nào. Tại Điều 19 Luật thuế thu nhập cá nhân  được quy định chi tiết và cụ thể như sau:

1. Giảm trừ gia cảnh là số tiền được trừ vào thu nhập chịu thuế trước khi tính thuế đối với thu nhập từ kinh doanh, tiền lương, tiền công của đối tượng nộp thuế là cá nhân cư trú. Giảm trừ gia cảnh gồm hai phần sau đây:

a) Mức giảm trừ đối với đối tượng nộp thuế là 4 triệu đồng/tháng (48 triệu đồng/năm);

b) Mức giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc là 1,6 triệu đồng/tháng.

2. Việc xác định mức giảm trừ gia cảnh đối với người phụ thuộc thực hiện theo nguyên tắc mỗi người phụ thuộc chỉ được tính giảm trừ một lần vào một đối tượng nộp thuế.

3. Người phụ thuộc là người mà đối tượng nộp thuế có trách nhiệm nuôi dưỡng, bao gồm:

a) Con chưa thành niên; con bị tàn tật, không có khả năng lao động;

b) Các cá nhân không có thu nhập hoặc có thu nhập không vượt quá mức quy định, bao gồm con thành niên đang học đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp hoặc học nghề; vợ hoặc chồng không có khả năng lao động; bố, mẹ đã hết tuổi lao động hoặc không có khả năng lao động; những người khác không nơi nương tựa mà người nộp thuế phải trực tiếp nuôi dưỡng.

Chính phủ quy định mức thu nhập, kê khai để xác định người phụ thuộc được tính giảm trừ gia cảnh.

Như vậy, ta có thể thấy được những chính sách của Chính phủ của, Nhà nước Việt Nam đối với những đối tượng phải chịu thuế đã có những quy định rất cụ thể và chi tiết. Đây là những chính sách vô cùng có lợi, giúp cho đối tượng phải chịu thuế giảm trừ được những khoản chi phí cơ bản sau khi đã trừ đi các khoản giảm trừ hợp lý. Việc có những chính sách giảm trừ như vậy cũng giúp cho những đối tượng phải chịu thuế giảm đi được gánh nặng và trách nhiệm khi thu nhập đầu vào của mình phải chịu thuế. Những khoản giảm trừ nêu trên là những khoản giảm trừ vô cùng hợp lý và phù hợp đối với các chính sách xã hội