Mua căn hộ chung cư sau bao lâu thì được bàn giao nhà?

1. Mua căn hộ chung cư sau bao lâu thì được bàn giao nhà?

Căn cứ theo quy định tại Điều 124  Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020, về bàn giao công trình xây dựng như sau:

Thứ nhất, Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:

– Phải đảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng;

– Phải đảm bảo đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;

– Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có thể bàn giao toàn bộ hoặc bàn giao một số công trình thuộc dự án để đưa vào sử dụng tuy nhiên quý bạn đọc cần lưu rằng trước khi bàn giao phải đảm bảo:

+ Hoàn thành đầu tư xây dựng nhằm phải bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo phân kỳ đầu tư, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt;

+ Phải bảo đảm kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, phù hợp với nội dung dự án và quy hoạch đã được phê duyệt.

Thứ hai, Chủ đầu tư phải có trách nhiệm tiếp nhận công trình theo đúng hợp đồng đã ký kết với nhà thầu.

Người tham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận trong quá trình bàn giao công trình xây dựng. Trong trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng công trình thì sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình xây dựng cho chủ quản lý sử dụng công trình. Quý bạn đọc cần lưu ý rằng, việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản.

Thứ ba, Đối với các trường hợp chưa bàn giao được công trình cho chủ quản lý sử dụng thì chủ đầu tư có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành công trình xây dựng.

Thứ tư, nhà thầu khi bàn giao công trình xây dựng thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình bảo trì công trình, quy trình hướng dẫn vận hành, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan.

Thứ năm, Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, ngoài quy định nêu trên thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, theo quy định nêu trên căn hộ căn hộ cần được bàn giao trước hoặc đúng thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, quý bạn đọc lưu ý rằng thực tế vẫn có nhiều trường hợp những dự án nhà chung cư có các tình trạng chậm bàn giao căn hộ cho  khách hàng, đồng thời khách hàng mua căn hộ chung cư phải nhận được thông báo về việc chậm bàn giao từ chủ đầu tư. 

2. Xử phạt hành vi chậm bàn giao nhà chung cư: 

Đối với trường hợp chủ đầu tư có hành vi chậm bàn giao nhà chung cư thì xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 14 quy định về các vi phạm quy định về đầu tư phát triển đô thị, cụ thể như sau:

Thứ nhất, Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

– Có hành vi chậm bàn giao công trình, hạng mục công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng, dự án đầu tư phát triển khu đô thị theo tiến độ đã được phê duyệt.

– Không tuân theo quy hoạch đô thị hoặc chậm so với tiến độ được cấp có thẩm quyền phê duyệt khi thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị.

Thứ hai, Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

– Thay đổi chủ đầu tư cấp 1 mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản;

– Để chủ đầu tư thứ cấp thực hiện đầu tư xây dựng không phù hợp với tiến độ dự án đã được phê duyệt hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng;

– Không tiến hành việc chuyển giao quản lý hành chính theo quy định;

– Không tổ chức khai thác cung cấp dịch vụ đô thị đảm bảo phục vụ nhu cầu của dân cư đến ở theo đúng mục tiêu của dự án cho đến khi chuyển giao cho các tổ chức, doanh nghiệp quản lý dịch vụ chuyên nghiệp hoặc cho chính quyền.

– Chủ đầu tư dự án khu đô thị không thực hiện kiểm tra,  giám sát kịp thời báo cáo cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp người dân tự xây dựng nhà ở trong khu đô thị trái phép; Chủ đầu tư dự án khu đô thị không sử dụng công trình sai công năng và vi phạm các quy định về sử dụng nhà ở theo Luật Nhà ở.

Như vậy, trường hợp quý bạn đọc mua căn hộ chung cư mà chủ đầu tư chậm bàn giao thì có thể bị xử phạt từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng. 

Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, Vi phạm quy định về bảo hành, bảo trì, khai thác, sử dụng công trình xây dựng trong đó:

Đối với một trong các hành vi sau đây, phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng:

– Không xác nhận đã hoàn thành trách nhiệm bảo hành của nhà thầu;

– Không lập kế hoạch bảo trì công trình xây dựng hằng năm theo quy định;

– Không không thực hiện bảo trì công trình theo đúng quy trình được duyệt hoặc không tổ chức lập quy trình bảo trì công trình xây dựng ;

– Bàn giao chậm, không bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng công trình;

– Không tiến hành việc lập dự toán chi phí bảo trì trong kế hoạch bảo trì được duyệt theo quy định đối với công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công, dự án PPP, vốn đầu tư công.

–  Không lập hồ sơ sửa chữa công trình theo quy định pháp luật;

Trong trường hợp chủ sở hữu, chủ đầu tư, đơn vị vận hành và quản lý công trình mà không bàn giao, hoặc bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ theo đúng quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt chủ đơn vị quản lý sử dụng hoặc bàn giao cho chủ sở hữu thì có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.

3. Bị chậm bàn giao khi mua căn hộ chung cư thì giải quyết như thế nào?

Thứ nhất, Căn cứ theo quy định tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng cụ thể như sau:

– Phải bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua;

– Tiến hành việc thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có);

– Phải thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

– Giao nhà, giao công trình xây dựng cho bên mua theo đúng chất lượng, thời hạn và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; có nghĩa vụ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;

– Phải bảo hành công trình, nhà xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể:

+ Trách nhiệm của bên bán chính là việc phải bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua.

Đối với các trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu các cá nhân, tổ chức thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.

+ Quý bạn đọc cần lưu ý rằng, thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; Đối với các trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.

– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

– Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng;

– Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, căn cứ theo quy định tại Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bên mua nhà, công trình xây dựng có quyền sau đây:

– Bên mua nhà hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

– Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng chất lượng, thời hạn và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng phải giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;

– Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;

– Các quyền khác trong hợp đồng;

– Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể:

+ Trách nhiệm của bên bán chính là việc phải bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua;

Đối với các trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu các cá nhân, tổ chức thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Quý bạn đọc cần lưu ý rằng, thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; Đối với các trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.

Như vậy, theo quy định nêu trên bên bán căn hộ chung cư có nghĩa vụ phải bàn giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời gian đã quy định trong hợp đồng. Trường hợp bên bán căn hộ chung cư chậm bàn giao thì quý bạn đọc hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Thứ ba, căn cứ theo quy định tại Điều 434 Bộ luật Dân sự năm 2015 về thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán như sau:

– Đối với trường hợp mà các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, tuy nhiên cần phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý;

– Các bên thỏa thuận với nhau về thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.

– Theo thời gian thỏa thuận bên mua thanh toán tiền mua. Trong trường hợp không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc nhận tài sản mua.

Theo quy định nêu trên, bên bán chỉ được giao tài sản sau hoặc trước thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng nếu mà được bên mua đồng ý và xác nhận, do đó thời điểm tính bàn giao căn hộ chung cư chậm được hiểu là thời điểm đã kết thúc thời hạn bàn giao mua căn hộ chung cư theo như thỏa thuận của các bên trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư, người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ chung cư này.

Như vậy, việc quý bạn đọc mua căn hộ chung cư chậm bàn giao thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ và có trách nhiệm phải bồi thường như sau: 

– Bên chậm bàn giao nhà đất có thể phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng mà hai bên đã ký kết với nhau, mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong Hợp đồng.

– Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo quy định của pháp luật.

– Trong trường hợp chủ đầu tư không giải quyết hoặc từ chối các yêu cầu bồi thường thì quý bạn đọc hoàn toàn có thể khởi kiện lên Tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

–  Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020;

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

– Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.