Nhà đất chỉ có bằng khoán (giấy trắng) có thừa kế được không?

1. Điều kiện để thừa kế quyền sử dụng đất:

Thừa kế là quan hệ xã hội về việc chuyển giao di sản của người chết cho những người sống. Một nguyên tắc cơ bản nhất trong vấn đề thừa kế, là cá nhân chỉ có thể để lại di sản thừa kế đối với các nguồn tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.

Đất đai cũng được xem là một trong những loại hình tài sản của người dân (bất động sản). Khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất, các cá nhân có quyền sử dụng với phần đất được Nhà nước cấp phép sử dụng, bao gồm cả việc để quyền sử dụng đất là loại tài sản thừa kế.

Thừa kế quyền sử dụng đất là hoạt động, giao dịch dân sự diễn ra phổ biến. Để thừa kế quyền sử dụng đất, người dân cần phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện nhất định như sau:

– Muốn thừa kế quyền sử dụng đất, cá nhân phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Đất được thừa kế phải không có tranh chấp. Tại thời điểm đất được thừa kế (người có quyền sử dụng đất làm di chúc, hoặc các cá nhân thuộc hàng thừa kế thứ nhất tiến hành phân chia di sản thừa kế khi người chết không để lại di chúc), đất không thuộc diện tranh chấp. Nếu phát sinh tranh chấp xảy ra, việc thừa kế quyền sử dụng đất sẽ không được tiến hành thực hiện.

– Một điều kiện quan trọng khác để đảm bảo điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Về bản chất, kê biên là hoạt động mang tính chất cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành án. Mặc dù quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân người sử dụng đất, nhưng quyền của họ đã bị hạn chế vì hành vi vi phạm pháp luật. Vậy nên, muốn thừa kế quyền sử dụng đất, các cá nhân phải đảm bảo quyền sử dụng đất của mình không thuộc diện kê biên để đảm bảo thi hành án.

– Một điều kiện cơ bản khác để thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất là người để lại di sản thừa kế (quyền sử dụng đất) phải có đầy đủ năng lực chịu trách nhiệm hành vi dân sự.

Như vậy, chỉ khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện cơ bản, tiên quyết như trên, các cá nhân mới có thể thực hiện để lại quyền sử dụng đất là tài sản thừa kế.

2. Các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất:

Về cơ bản, muốn chứng minh quyền sử dụng đất, các cá nhân phải đảm bảo có một trong các loại giấy tờ sau theo quy định của pháp luật.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013, giấy tờ về quyền sử dụng đất mà Nhà nước cấp để người sử dụng đất căn cứ vào đó để chứng minh quyền sử dụng đất của mình như sau:

+ Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ: bằng khoán điền thổ; văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp;…..

Các giấy tờ nhằm xác minh quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức có ý nghĩa, vai trò đặc biệt quan trọng. Đây được xem là yêu cầu căn bản, để người dân chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Từ đó, các chủ thể này sẽ được thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất này.

3. Nhà đất chỉ có bằng khoán (giấy trắng) có thừa kế được không?

Thừa kế là hoạt động dân sự quan trọng, diễn ra phổ biến tại nước ta. Thừa kế thể hiện ý chí tự nguyện giữa việc cho và nhận giữa các chủ thể với nhau. Bên cạnh yếu tố tình cảm, thừa kế còn là hình thức pháp lý, đảm bảo những quyền lợi về vật chất cho các chủ thể liên quan theo quy định chung của Nhà nước và pháp luật.

Hiện nay, thừa kế phát sinh rất nhiều vấn đề. Trong bối cảnh hệ thống pháp luật Việt Nam đang dần có sự điều chỉnh sao cho hoàn thiện và toàn diện hơn, đòi hỏi các giao dịch dân sự cũng phải diễn ra theo một chuẩn mực nhất định. Tức, khi tham gia hay thực hiện một giao dịch dân sự, quan hệ dân sự nào đó, các cá nhân phải đảm bảo đầy đủ những điều kiện khách quan về tính sở hữu, sử dụng, nguyên tắc chung khác theo quy định của pháp luật.

Một câu hỏi được rất nhiều người đặt ra là bằng khoán (giấy trắng) có thừa kế được không?

– Theo quy định tại điểm e Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013, khi cá nhân, hộ gia đình có giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất thì sẽ được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

– Đồng thời, theo quy định tại Khoản 1 Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, bằng khoán điền thổ là một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

Từ những phân tích ở trên, có thể khẳng định, bằng khoản là một trong những tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay, Nhà nước đang tiến hành hoàn thiện hệ thống pháp luật, một trong số đó là việc đảm bảo tính hợp pháp về các giấy tờ trong quy trình thực hiện thừa kế.

Khoản 54 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:

– Đối với các trường hợp:

+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

+ Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 thì các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc chế độ cũ cấp (bằng khoán thổ điền) cho người sử dụng đất không còn được công nhận trong các giao dịch, quan hệ dân sự. Các cá nhân muốn thực hiện các vấn đề dân sự liên quan (bao gồm việc thừa kế) thì cần thực hiện các thủ tục để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013

Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ