Xử lý khi chồng tự ý bán nhà đất chưa được sự đồng ý của vợ

1. Chồng có được tự ý bán nhà đất khi không có sự đồng ý của vợ không?

Theo quy định của pháp luật thì tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng, trừ khi một trong hai bên có thỏa thuận xác định đây là tài sản của riêng vợ hoặc chồng. Do đó khi chồng tự ý bán nhà đất chưa được sự đồng ý của vợ thì ta còn xét theo những trường hợp cụ thể sau: 

1.1. Nhà đất chồng mang đi bán là tài sản riêng của chồng:

Tài sản riêng của vợ, chồng bao gồm:

– Tài sản mà mỗi người có được trước khi kết hôn. Tuy nhiên, trường hợp các tài sản mà việc chuyển quyền sở hữu được giao kết trước khi kết hôn, nhưng chỉ được thực hiện sau khi kết hôn, là tài sản chung chứ không thể là của riêng. Ví dụ, hợp đồng mua bán nhà được giao kết và chứng nhận ngày 01/8/2021, kết hôn ngày 07/8/2021, đăng ký chuyển quyền sở hữu tại Sở địa chính ngày 16/8/2021; vậy, nhà mua được là tài sản chung của vợ và chồng;

– Tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân;

– Tài sản được chia riêng cho vợ, chồng khi vợ chồng đã tiến hành chia tài sản chung trong thời kì hôn nhân. Việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, được thực hiện phù hợp với các quy định của pháp luật, có tác dụng làm cho tài sản chia đi vào khối tài sản riêng của người được chia;

– Tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng. Như quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ; Tài sản mà vợ, chồng xác lập quyền sở hữu riêng theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác; Khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng được nhận theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng. quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng;

–  Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng;

– Tư trang và đồ dùng cá nhân. Ví dụ: Trang sức(nhẫn, dây chuyền, vòng đeo tay, hoa tai,…) bằng kim loại quý hoặc đá quý được chế tác theo kiểu dáng dành riêng cho phụ nữ là của riêng người vợ; đồng hồ đeo tay kiểu dáng dành riêng cho nam giới là của riêng người chồng, quần áo;

– Công cụ lao động và phương tiện di chuyển.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 44 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình, đồng thời họ cũng có thể quyết định nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

Do đó trong trường hợp chồng mang nhà đất đi bán nhưng là tài sản riêng của chồng và chồng chứng minh được đó là tài sản riêng của mình thì không phải hỏi ý kiến của vợ. Khi đó, nhà đất mà chồng mang đi bán hoàn toàn hợp pháp, đúng theo quy định của pháp luật

Lưu ý: Nếu chồng không chứng minh được nhà đất là tài sản riêng của mình thì tài sản đó được coi là tài sản chung của vợ chồng và sẽ phải hỏi ý kiến của vợ.

1.2. Nhà đất chồng mang đi bán là tài sản chung của vợ chồng:

Tài sản chung của vợ chồng theo Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình bao gồm:

– Tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác;

– Thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân có thể là: tiền lương, tiền thưởng, tiền trợ cấp, tiền trúng xổ số mà vợ, chồng có được hoặc tài sản mà vợ chồng được xác lập quyền sở hữu được quy định trong Bộ luật dân sự 2015;

– Tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung;

– Quyền sử dụng đất là một loại tài sản mang những nét đặc thù riêng. Thông thường quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn hoặc đem lại thu nhập chính cho vợ chồng. Cho nên quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được trong thời kì hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng  trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng;

– Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia. Tài sản chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu không được xác định đối với tài sản chung. Chính vì vậy, bình thường chúng ta không thể xác định được phần tài sản nào là của chồng, tài sản nào là của vợ trong khối tài sản chung hợp nhất, chỉ khi nào có sự phân chia tài sản chung của vợ chồng thì mới xác định được phần tài sản của từng người trong khối tài sản chung đó. Tính chất của quan hệ hôn nhân đó là cùng chung ý chí, cùng chung công sức trong việc tạo nên khối tài sản để xây dựng gia đình, nuôi dạy con cái. Vì vậy, pháp luật quy định tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng chỉ căn cứ vào tài nguồn gốc cũng như thời điểm phát sinh mà không căn cứ vào công sức đóng góp của mỗi người vào việc tạo dựng và phát triển khối tài sản chung đó. Tài sản chung của vợ chồng không nhất thiết phải do công sức của cả hai vợ chồng trực tiếp tạo ra, có thể chỉ do vợ hoặc chồng làm ra trong thời kì hôn nhân, quyền của vợ chồng là ngang nhau;

– Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Vợ và chồng bình đẳng trong khối tài sản chung, được thể hiện trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình. Việc dùng tài sản chung vào mục đích để đầu tư hay kinh doanh đều phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng. Vợ chồng sử dụng tài sản chung của vợ chồng đương nhiên được coi là có sự thỏa thuận của cả hai vợ chồng.

Tại Khoản 2 Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định thì việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

+ Bất động sản;

+ Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

+ Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Do đó, khi chồng muốn bán nhà, đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì phải hỏi ý kiến của vợ, chồng và khi bán nhà, đất phải có mặt cả vợ và chồng cùng ký vào hợp đồng mua bán (trừ trường hợp ủy quyền). Nếu sổ đỏ chỉ đứng tên một mình chồng nhưng tài sản này có trong thời kì hôn nhân, là tài sản chung của vợ chồng thì vẫn phải hỏi ý kiến của vợ

2. Nếu chồng tự ý bán nhà, đất mà không hỏi ý kiến của vợ thì có bị xử phạt không?

Hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có chế tài xử lý về việc chồng tự ý bán nhà đất là tài sản chung của vợ chồng

Tuy nhiên, nếu chồng tự ý bán nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng mà không được sự đồng ý và không có văn bản thỏa thỏa thuận về việc này thì người vợ có thể khởi kiện ra Tòa án dân sự yêu cầu giao dịch mua bán này vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.

Tại Khoản 2 Nghị định 126/2014/NĐ-CP quy định trong trường hợp vợ hoặc chồng định đoạt tài sản chung vi phạm quy định về việc mua bán bất động sản;động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình mà không có sự thỏa thuân bằng văn bản giữa hai vợ chồng thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.

Ngoài ra, một trường hợp cần lưu ý thường diễn ra trên thực tế là sổ đỏ nhà đất đứng tên cả hai vợ chồng, người chồng vì mục đích muốn bán mà thuê/mượn người khác giả mạo là vợ và làm giả giấy tờ để ký bán thì có thể bị xử lý hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

3. Thủ tục giải quyết đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán đất vô hiệu:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– Đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu;

– Các tài liệu chứng minh như : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký kết hôn,…

– Giấy tờ tùy thân của người yêu cầu: Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân,…

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người có yêu cầu nộp đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng công chứng vô hiệu đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Bước 3: Tiếp nhận đơn

Tòa án nhân dân tiếp nhận đơn và chuẩn bị xét đơn yêu cầu

Bước 4: Mở phiên họp xét đơn yêu cầu

Thời hạn chuẩn bị xét đơn yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu là 01 tháng, kể từ ngày Tòa án thụ lý đơn yêu cầuhết thời hạn này, Tòa án phải ra quyết định mở phiên họp để xét đơn yêu cầu.

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày ra quyết định mở phiên họp, Tòa án phải mở phiên họp để xét đơn yêu cầu.

Bước 5: Tòa án ra quyết định

Sau khi mở phiên họp để xét đơn yêu cầu, Tòa án ra quyết định tuyên bố hợp đồng công chứng vô hiệu

Tòa án có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng công chứng vô hiệu

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Luật hôn nhân và gia đình 2014;

– Nghị định 126/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật hôn nhân gia đình.