Điều kiện mời thầu đối với dự án đầu tư có sử dụng đất? Căn cứ lập hồ sơ mời thầu đối với dự án đầu tư có sử dụng đất? Nội dung hồ sơ mời thầu đối với dự án đầu tư có sử dụng đất?
Đấu thầu là quá trình chủ đầu tư hay còn được gọi là người mời thầu lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của mình với mục tiêu là có được các hàng hóa và dịch vụ thỏa mãn các yêu cầu của mình về kĩ thuật, chất lượng và chi phí thấp nhất. Nhà thầu qua đó cạnh tranh để giành được quyền cung cấp mua hàng hóa, dịch vụ đó với giá đủ bù đắp các chi phí đầu vào và đảm bảo mức lợi nhuận cao nhất có thể. Hiện nay, rất nhiều dự án đầu tư lớn, có liên quan đến quyền sử dụng đất. Đối với những hồ sơ thầu này, với tính chất phức tạp của dự án dẫn nội dung hồ sơ mời thầu đối với dự án đầu tư có sử dụng đất cũng phức tạp và cần tuân thủ nghiêm quy định pháp luật.
Căn cứ pháp lý:
– Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư;
– Nghị định 35/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Tổng đài Luật sư
Mục lục bài viết
1. Điều kiện mời thầu đối với dự án đầu tư có sử dụng đất:
Tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định các điều kiện để xác định dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Nghị định này khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, Thuộc các dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị. xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại. trụ sở, văn phòng làm việc. công trình thương mại, dịch vụ mà không sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng công trình. Dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại, trụ sở văn phòng làm việc, công trình thương mại, dịch vụ được phân loại theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp dự án có nhiều công năng, dự án đầu tư có sử dụng đất được xác định căn cứ công trình chính của dự án hoặc công trình chính có cấp cao nhất trong trường hợp dự án có nhiều công trình chính theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thứ hai, thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng mà sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận.
Thứ ba, thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
Thứ tư, phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
Thứ năm, không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thứ sáu, không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 và Điều 26 của Luật Đấu thầu 2013:
– Chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện do liên quan đến sở hữu trí tuệ, bí mật thương mại, công nghệ hoặc thu xếp vốn;
– Lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt: Trường hợp gói thầu, dự án xuất hiện các điều kiện đặc thù, riêng biệt mà không thể áp dụng các hình thức lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư quy định tại các điều 20, 21, 22, 23, 24 và 25 của Luật Đấu thầu 2013 thì người có thẩm quyền trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định phương án lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư.
2. Căn cứ lập hồ sơ mời thầu đối với dự án đầu tư có sử dụng đất:
Điều 47 Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư quy định các căn cứ lập hồ sơ mời thầu đối với dự án đầu tư có sử dụng đất như sau:
Thứ nhất, đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư phải có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đối với dự không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì phải có Quyết định phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất.
Thứ hai, lập và được duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư.
Thứ ba, hồ sơ mời thầu phải phù hợp các quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng và quy định của pháp luật có liên quan.
3. Nội dung hồ sơ mời thầu đối với dự án đầu tư có sử dụng đất:
Bản chất của đấu thầu là phương thức giao dịch đặc biệt, người gọi thầu phải công bố trước các yêu cầu và điều kiện xây dựng công trình, qua đó làm căn cứ để người dự thầu công bố giá mà mình muốn nhận. Thông qua quá trình so sánh, kiểm tra đối chiếu các điều kiện đã đặt ra, người gọi thầu sẽ lựa chọn nhà thầu có lợi nhất. Chính vì vậy, hồ sơ mời thầu không được nêu bất cứ điều kiện nào nhằm hạn chế sự tham gia của nhà đầu tư hoặc nhằm tạo lợi thế cho một hoặc một số nhà đầu tư gây ra sự cạnh tranh không bình đẳng.
Theo quy định tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP, hồ sơ mời thầu được lập phải có đầy đủ các thông tin để nhà đầu tư lập hồ sơ dự thầu, bao gồm các nội dung cơ bản sau đây:
a) Thông tin chung về dự án bao gồm tên dự án; mục tiêu, công năng; địa điểm thực hiện; quy mô; sơ bộ tiến độ thực hiện; hiện trạng khu đất, quỹ đất; các chỉ tiêu quy hoạch;
b) Chỉ dẫn đối với nhà đầu tư bao gồm thủ tục đấu thầu và bảng dữ liệu đấu thầu;
c) Yêu cầu về thực hiện dự án; yêu cầu về kiến trúc; môi trường, an toàn; các nội dung khác của dự án (nếu có);
d) Tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu bao gồm các tiêu chuẩn đánh giá về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư; tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật, tài chính – thương mại và phương pháp đánh giá các nội dung này;
đ) Các biểu mẫu dự thầu bao gồm đơn dự thầu, đề xuất về kỹ thuật, đề xuất về tài chính – thương mại, bảo đảm dự thầu, cam kết của tổ chức tài chính (nếu có) và các biểu mẫu khác;
e) Thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất; mục đích sử dụng đất; cơ cấu sử dụng đất;
g) Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến do bên mời thầu xác định trên cơ sở lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp nhất và thông số đầu vào hoặc cách thức xác định thông số đầu vào tương ứng với phương pháp định giá đất.
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư trúng thầu phải nộp được xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
h) Sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (m1) do bên mời thầu xác định theo quy định liên quan của pháp luật về xây dựng đối với từng dự án cụ thể, bảo đảm phát huy khả năng, hiệu quả sử dụng tối đa khu đất, quỹ đất, diện tích đất, hệ số sử dụng đất và quy hoạch không gian sử dụng đất;
i) Phương án và chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong đó chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của phần diện tích đất cần giải phóng mặt bằng (m2) được xác định trên cơ sở:
– Bồi thường về đất;
– Chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất (nếu có);
– Chi phí bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng, tài sản trên đất; thiệt hại về sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất (nếu có)
– Tiền hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất (nếu có) gồm: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; hỗ trợ tái định cư; hỗ trợ khác;
– Kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.
k) Giá sàn nộp ngân sách nhà nước (m3) được bên mời thầu xác định theo công thức:
m3 = S x ΔG x k, trong đó:
– S là diện tích phần đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của khu đất, quỹ đất dự kiến giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án;
– ΔG là giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích của các khu đất, quỹ đất có cùng mục đích sử dụng đất trong phạm vi địa phương hoặc khu vực có khu đất, quỹ đất thực hiện dự án. Trường hợp tại địa phương thực hiện dự án không có các khu đất, quỹ đất có cùng mục đích sử dụng đất thì tham chiếu cơ sở dữ liệu về đất đai của các địa phương có điều kiện kinh tế – xã hội tương tự;
– k là hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất, quỹ đất thực hiện dự án và các yếu tố cần thiết khác (nếu có).
Giá trị này được xác định mang tính tương đối, là căn cứ để nhà đầu tư đề xuất nộp ngân sách nhà nước và độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai.
l) Dự thảo hợp đồng bao gồm các yêu cầu thực hiện dự án, thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất; diện tích khu đất, quỹ đất; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến; phương pháp định giá đất sẽ được sử dụng để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai; thông số đầu vào hoặc cách thức xác định thông số đầu vào tương ứng với phương pháp định giá; các quy định áp dụng; thưởng phạt hợp đồng; trường hợp bất khả kháng; việc xem xét lại hợp đồng trong quá trình vận hành dự án và các nội dung khác.
