Tranh chấp đất đai là vấn đề thường xuyên xảy ra trong đời sống. Việc tranh chấp đất đai xảy ra phần lớn là do người dân không xác định được rõ ràng ranh giới đất, diện tích đất,... Vậy trích lục thửa đất là gì? Tại sao phải xin trích lục bản đồ địa chính?
Mục lục bài viết
1. Trích lục thửa đất là gì?
Trích lục thửa đất hay trích đo thực địa là việc sao chép và thể hiện lại thông tin của một thửa đất. Cung cấp thông tin về hình dáng, diện tích, vị trí của thửa đất nhằm giúp người sử dụng đất thực hiện các quyền về đất đai như tặng cho, mua bán, thừa kế đất đai,… Bên cạnh đó trích lục thửa đất cũng giúp nhà nước thuận tiện hơn trong quá trình quản lý đất đai, trong tiến hành các thủ tục thu hồi đất; giao đất; cho thuê đất; chuyển mục đích sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất.
Nếu như trích lục thửa đất chỉ thể hiện thông tin của một thửa đất nhất định, thì trích lục bản đồ địa bao gồm thông tin của một thửa đất và một khu vực đất. Trích lục thửa đất là bản can vẽ trên giấy hoặc trên bản đồ kỹ thuật số mô tả chính xác ranh giới, phạm vi một khu vực đất nhất định nào đó lên bản đồ địa chính. Thông qua bản trích lục bản đồ địa chính, cơ quan nhà nước quản lý về đất đai cũng như người sử dụng đất biết rõ vị trí tọa lạc, số thứ tự thửa đất, số tờ bản đồ, số thửa; địa chỉ thửa đất; diện tích, mục đích sử dụng, tên chủ sở hữu thửa đất; các thay đổi của thửa đất so với giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất; bản vẽ thửa đất (sơ đồ, chiều dài cạnh thửa), và các công trình khác liên quan, hệ thống giao thông, thủy lợi, sông, suối, …
Tuy nhiên, cần lưu ý trích lục bản đồ địa chính không được coi là một văn bản pháp lý để chứng minh quyền sử dụng đất. Bản đồ địa chính chỉ là cơ sở cung cấp các thông tin, đặc điểm về một thửa đất hoặc một khu vực đất nhất định. Bản đồ địa chính được quản lý bởi Văn phòng đăng ký đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
2. Tại sao phải trích lục bản đồ địa chính?
Như đã nói ở trên trích lục bản đồ địa chính không chỉ giúp cơ quan nhà nước thuận tiện hơn trong quá trình quản lý đất đai, tiến hành các thủ tục hành chính liên quan đến đất. Mà thông qua bản trích lục này, người sử dụng đất được cung cấp đầy đủ thông tin về thửa đất, khu vực đất thuộc quyền sở hữu của mình, từ đó họ có thể dễ dàng thực hiện các quyền của mình đối với đất đai và hạn chế tối đa những tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình sử dụng đất.
Dưới đây là một số trường hợp cụ thể cần trích lục thửa đất và trích lục bản đồ địa chính thửa đất.
Trường hợp đất chưa có bản đồ địa chính và chưa có trích đo thửa đất
Theo khoản 3 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013, quy định trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa có trích đo địa chính thửa đất thì Văn phòng đăng ký đất đai có nghĩa vụ trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất, khu vực đất đó.
Trường hợp Người xin giao đất, thuê đất có yêu cầu đến cơ quan nhà nước quản lý về đất đai
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất quy định: Nếu trong quá trình xin giao đất, thuê đất, người dân có yêu cầu cần trích đo địa chính thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm phải thực hiện. Bên cạnh đó với những nơi đã có bản đồ địa chính, thì cơ quan tài nguyên môi trường cũng có nhiệm vụ cung cấp trích lục bản đồ địa chính.
Trường hợp giữa những người sử dụng đất xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản liên quan
Trong giải quyết tranh chấp đất đai, trích lục bản đồ địa chính là căn cứ quan trọng để xác định một cách rõ ràng, chính xác nhất ranh giới, diện tích đất. Từ đó, biết được cụ thể ranh giới đất của mỗi hộ đến đâu, cơ quan nhà nước tiến hành so sánh diện tích đất trên trích lục bản đồ địa chính so với diện tích đất trên thực tế có sự chênh lệch nhau không, người nào có diện tích đất trên thực tế lớn hơn so với trên bản đồ địa chính, thì người đó có thể đang có dấu hiệu lấn chiếm đất. Thông qua đó cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất có cơ sở để giải quyết các tranh chấp này.
Trường hợp ranh giới đất bị mờ hoặc bị mất
Đây là trường hợp không hiếm gặp ở các khu vực trung du và miền núi. Ở những vùng này sau thời gian dài sử dụng, đường phân giới hạn giữa các thửa đất có thể bị mờ hoặc bị mất. Khi đó, cơ quan nhà nước quản lý về đất đai sẽ thông qua trích lục bản đồ địa chính để xác định được giới hạn từng thửa đất, nhiều trường hợp còn dùng để xác định tính chất đất. Từ đó có thể xác định được lại mốc ranh giới.
Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất, như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất,…
Khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch đối với đất đai thì trích lục bản đồ địa chính là một trong những yếu tố không thể thiếu trong hồ sơ thủ tục tiến hành. Trích lục bản đồ địa chính là cơ sở để người sử dụng đất biết diện tích, hình dáng, vị trí,.. của thửa đất trên thực tế mà mình giao dịch.
Trường hợp cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, đăng kí đất đai, tài sản gắn liền với đất,…
Căn cứ điểm b, khoản 2 Điều 70
Trên đây là một số trường hợp phổ biến cần phải trích lục bản đồ địa chính.
3. Thủ tục trích lục bản đồ và cung cấp thông tin địa chính khác:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi muốn có bản trích lục bản đồ địa chính và các thông tin khác đối với mảnh đất của tôi thì phải làm những thủ tục gì?
Luật sư trả lời:
Thứ nhất: Hình thức cung cấp dịch vụ thông tin đất đai :
– Tra cứu thông tin;
– Trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất;
– Trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất
– Tổng hợp thông tin đất đai
Thứ hai: thủ tục
Hồ sơ:
– Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin; nội dung chính bao gồm:
+ Tên cơ quan giải quyết yêu cầu cung cấp thông tin;
+ Họ tên người yêu cầu cung cấp thông tin
+ Địa chỉ thường trú
+ Nội dung thông tin yêu cầu cung cấp
+ Phương thức nhận kết quả (nhận trực tiếp tại cơ quan cung cấp thông tin hoặc gửi qua bưu điện
+ Thời điểm nhận kết quả
+ Người yêu cầu cung cấp thông tin ký và ghi rõ họ tên
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ liên quan;
– Hộ khẩu/chứng minh nhân dân của người đề nghị.
Thẩm quyền:
– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cung cấp thông tin đất đai của địa phương dưới hình thức: Tra cứu thông tin; Trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất; Trích sao Sổ địa chính; Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; Tổng hợp thông tin đất đai (trừ các thông tin thuộc danh mục bí mật nhà nước không được phép công bố)
– UBND cấp xã cung cấp thông tin đất đai của địa phương dưới hình thức tra cứu thông tin (trừ các thông tin thuộc danh mục bí mật nhà nước không được phép công bố).
4. Trích lục sổ để xác định cột mốc khi có tranh chấp đất đai:
Tóm tắt câu hỏi:
Kính chào Luật sư cho hỏi: Hiện căn nhà tôi đang ở được xây dựng vào khoảng năm 1958 sát ranh giới đất liền kề bên trái là miếng đất trống không có hàng rào phân giới, căn nhà tôi đã tồn tại đến thời điểm năm 2016 là 58 năm và đến thời điểm hiện tại không xảy ra các vấn đề tranh chấp về ranh giới. Năm 2010 tôi xin giấy phép sửa lại phần nhà trước, thay đổi vách cây thành vách bằng gạch trên nền móng nhà cũ, do lâu năm vách cây bị mục. Năm 2015 tôi xin giấy phép xây dựng, sửa lại phần nhà phía sau. Vì không rõ ràng về mốc ranh giới đất giữa 2 nhà liền kề nên tôi lấy mái ngói nhà tôi làm chuẩn. Trước khi đào móng tôi có qua mời ông Thanh sang xác nhận việc căng dây và ông Thanh đã đồng ý, 2 bên không lập biên bản thỏa thuận, cho đến tháng 3/2017 nhà liền kề tiến hành phá nhà cũ và xây căn nhà 5 tầng sát với vách nhà tôi và họ kiện tôi lấn sang đất nhà họ 4~5cm. Vậy cho hỏi để xác định cột mốc tôi phải trích lục sổ gì để tiến hành làm rõ cột mốc.
Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 175 của
+ Theo thỏa thuận giữa các chủ sử hữu bất động sản với nhau;
+ Theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Theo tập quán;
+ Theo thời hạn: 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Theo quy định tại Thông tư 34/2014/TT-BTNMT. Để giải quyết vấn đề thắc mắc của quý khách, trước hết cần xem xét ranh giới đã được xác định theo phương thức nào. Về vấn đề quý khách đang quan tâm là trích lục về ranh giới với bất động sản liền kề, trong trường hợp dữ liệu về đất đai đã được lưu trữ tại cơ quan lưu trữ về đất đai cơ quan quản lý dữ liệu về đất đai.
Và thủ tục cung cấp dữ liệu đất đai cũng được quy định tại Điều 12 thông tư này như sau:
Trình tự, thủ tục cung cấp dữ liệu đất đai
– Việc nộp văn bản, phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện theo một trong các phương thức sau:
+ Nộp trực tiếp tại cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai;
+ Gửi qua đường công văn, fax, bưu điện;
+ Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.
– Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính (trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) cho tổ chức, cá nhân. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do và trả lời cho tổ chức, cá nhân biết.
– Sau khi tổ chức, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.
– Thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện theo quy định sau:
+ Trường hợp nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo;
+ Trường hợp yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai dưới hình thức tổng hợp thông tin thì thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai được xác định theo thỏa thuận giữa cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai và người có yêu cầu bằng hình thức hợp đồng.
Như vậy, bạn có thể thực hiện theo thủ tục, quy trình trên để được cung cấp thông tin về dự liệu đất đai của mình trong đó có bao gồm ranh giới phân định với bất động sản liền kề.
5. Tranh chấp chia thừa kế và tách trích lục diện tích đất được thừa kế:
Tóm tắt câu hỏi:
Bố mẹ tôi sinh được 4 chị em. Bố mẹ tôi mất đi không để lại di chúc. Chúng tôi đã đã đến Văn phòng công chứng thỏa thuận phân chia tài sản. Ba chị em gái chúng tôi lấy 200m vuông, để lại cho em tôi 700m vuông. Đã 3 năm nay em tôi cứ gây rắc rối không ký giáp ranh để chúng tôi làm trích lục. Lý do để gây rắc rối là: lúc thì bận chưa chuyển dược cây, gần đây lại bày chuyện thắc mắc thiếu 40 cm ở phái nhà khác (trong khi đó nhà họ đã xây 4 năm nay, có tường rào tử tế, chưa xảy ra tranh chấp bao giờ). Em tôi không thắc mắc gì về phái đất của 3 chị em cả. Nhưng đó là cái “mẹo” để gây khó dễ với chúng tôi. Chúng tôi đề nghị địa chính xã xác nhận là em tôi không thắc mắc ranh giới của chúng tôi để chúng tôi có đủ hồ sơ tách trích lục, còn của em tôi thì làm hay không do em tôi. Địa chính xã giải thích với chúng tôi là 4 chị em chúng tôi phải đồng thời tách làm 2 trích lục, chứ không làm một cái được. Chúng tôi đề nghị như vậy có đúng không? Địa chính xã giải thích vậy có đúng không? Chúng tôi phải làm sao để được quyền sử dụng mảnh đất đó? Nếu chúng tôi muốn đề nghị Tòa án chia lại thì có được không? Thủ tục ra sao? Xin Luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn nhiều!
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, về thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng tại Văn phòng công chứng. Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng là: “việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”
Đồng thời, căn cứ theo Điều 57 Luật Công chứng 2014 quy định về công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.
Căn cứ các quy định nêu trên, văn bản thỏa thuận phân chia di sản của 04 chị em bạn đã được công chứng có nghĩa là văn bản đó đã được được công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp. Như vậy, về cơ bản thì văn bản thỏa thuận đó sẽ có hiệu lực thi hành với các bên có liên quan. Do đó, việc phân chia lại di sản thừa kế chỉ đặt ra trong trường hợp 04 chị em bạn đồng thuận, nhất trí về việc thay đổi nội dung thỏa thuận phân chia di sản đã lập trước đó.
Thứ hai, về việc làm trích lục để nhận quyền sử dụng đất của 03 chị em gái bạn.
Trước tiên, 03 chị em bạn thỏa thuận cùng nhận quyền sử dụng thửa đất 200m2 nên đây được xác định là tài sản chung hợp nhất của 03 người. Trường hợp nhận quyền sử dụng đất là di sản thừa kế của 03 chị em bạn thuộc một trong các trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định điểm I khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013:“Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;”
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Theo đó, trong trường hợp của bạn, vì ba người chỉ thỏa thuận về việc sở hữu chung mà không xác định rõ phần tài sản của mỗi người đối với quyền sử dụng thửa đất nên 03 chị em bạn có thể ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. Như vậy, nội dung cơ quan địa chính cấp xã giải thích với bạn là thiếu căn cứ pháp lý, 03 chị em bạn có quyền chỉ định người đại diện để thực hiện thủ tục tách thửa để nhận quyền sử dụng đất thửa đất 200m2.
Thủ tục tách sổ đỏ thực hiện theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:
– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa:
+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Giấy tờ mua bán.
+ Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có yêu cầu).
+ Giấy chứng minh thư của người sử dụng đất
+ Sổ hộ khẩu gia đình.
– Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Ủy ban nhân dân cấp huyện.
– Thời hạn giải quyết: 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Tuy nhiên, bạn phải tìm hiểu rõ diện tích tối thiểu tách thửa tại địa phương để biết rõ gia đình bạn có được cấp sổ đỏ đối với phần diện tích 200m2 hay không?
