Trên thực tế, bởi vì quá trình sử dụng công trình đã diễn ra trong một khoảng thời gian dài nên khi nhà ở hay các công trình xuống cấp và có nhu cầu sửa chữa, cải tạo thì chủ sở hữu cần đề nghị xin giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình trước khi thực hiện, trừ trường hợp mà pháp luật quy định được miễn.
Mục lục bài viết
1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình:
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình bao gồm các loại giấy tờ, tài liệu sau đây:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở theo mẫu được ban hành sẵn.
– Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở. Hoặc bản sao giấy phép xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
– Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ hiện trạng của bộ phận, hạng Mục công trình sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (10 x 15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.
– Cần lưu ý đối với các công trình di tích lịch sử, văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng. Phải có bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo phân cấp.
– Ngoài ra, hồ sơ đề nghị cấp hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng theo quy định pháp luật sẽ còn phải bổ sung thêm các tài liệu khác tùy từng trường hợp:
+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính báo cáo kết quả thẩm định thiết kế của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với công trình theo quy định phải được thẩm định thiết kế.
+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận đối với công trình xây chen, có tầng hầm.
+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức, cá nhân thiết kế theo mẫu được quy định sẵn. Kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng, đối với công trình chưa được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế.
+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính quyết định đầu tư đối với công trình yêu cầu phải lập dự án đầu tư xây dựng.
2. Thủ tục cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình:
Thủ tục cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình bao gồm các bước cụ thể sau đây:
Bước 1: Các chủ thể có yêu cầu nộp hồ sơ và cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ:
– Chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm phải nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
– Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm phải kiểm tra hồ sơ.
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sẽ ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định. Hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định.
Bước 2: Thẩm định hồ sơ:
Pháp luật quy định trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa.
Khi thực hiện việc thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu; tài liệu không đúng theo quy định; hoặc không đúng với thực tế.
Trong trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn năm ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo.
Đối với trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì pháp luật quy định trong thời hạn 03 ngày làm việc. Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép.
Bước 3: Lấy ý kiến của các cơ quan khác có liên quan:
Dựa vào quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình thì pháp luật quy định cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện của công trình đó. Gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
Trong thời gian mười hai ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ. Các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình.
Cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để ban hành quyết định việc cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.
Bước 4: Cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình:
Pháp luật quy định rằng kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép. Trong thời gian 30 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép sửa chữa cải tạo các công trình khác và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.
Đối với trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình nhưng cần phải xem xét thêm. Cơ quan cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do. Bên cạnh đó sẽ báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện. Thời gian không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định pháp luật.
Bước 5: Nhận kết quả:
Chủ đầu tư sẽ theo giấy hẹn được ghi trên giấy biên nhận đến nhận kết quả.
Phí, lệ phí thực hiện:
Việc các chủ thể thực hiện nộp phí, lệ phí cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo giấy phép xây dựng sẽ thực hiện theo quyết định về việc thu phí, lệ phí trong xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình:
Thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình được quy định cụ thể như sau:
– Bộ Xây dựng sẽ có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt.
– Pháp luật quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp cho Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo, công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng đã được xếp hạng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý; những công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình thuộc dự án và các công trình khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh còn có thể phân cấp cho Ban quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao; Ban quản lý các khu đô thị cấp giấy phép xây dựng cho các công trình thuộc phạm vi quản lý của các cơ quan này trừ các công trình thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ ở đô thị bao gồm cả nhà ở riêng lẻ trong khu vực đã được Nhà nước công nhận bảo tồn thuộc địa giới hành chính do mình quản lý. Trừ các đối tượng thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
4. Công trình được miễn giấy phép xây dựng:
Các trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình có thể được miễn cấp giấy phép khi thuộc một trong các trường hợp được nêu tại Khoản 2 Điều 89
– Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên được miễn cấp giấy phép.
– Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư được miễn cấp giấy phép.
– Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính được miễn cấp giấy phép.
– Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình được miễn cấp giấy phép.
– Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật xây dựng năm 2014 được miễn cấp giấy phép.
– Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được miễn cấp giấy phép.
– Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình được miễn cấp giấy phép.
– Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc được miễn cấp giấy phép.
– Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt được miễn cấp giấy phép.
– Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa được miễn cấp giấy phép.
– Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 sẽ có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
Như vậy, pháp luật quy định đối với các trường hợp cụ thể được nêu trên thì các chủ thể sẽ được phép miễn giấy phép xây dựng. Việc quy định như trên là hoàn toàn hợp lý, tránh những thủ tục rắc rối và kéo dài đối với các công trình cần sửa chữa, cải tạo.
