Do thị hiếu của người sử dụng cũng như phân chia để dễ quản lý, sử dụng, pháp luật quy định về phân loại hạng chung cư, bên cạnh đó, các căn hộ chung cư cũng được phân thành các hạng A, B, C tuỳ theo các tiêu chí khác nhau. Để hiểu hơn về những ký tự này mời bạn tham khảo bài viết dưới đây.
Mục lục bài viết
1. Căn hộ hạng A B C là gì?
Khái niệm về căn hộ hạng A, B và C gắn với cách phân hạng nhà chung cư (sẽ được nêu ở Mục 2). Về cơ bản, trước hết cần hiểu căn hộ hạng A là căn hộ cao cấp, căn hộ hạng B là căn hộ trung cấp và căn hộ hạng C là căn hộ bình dân. Đến đây, người đọc có thể hình dung được sự khác biệt trong 3 loại hình căn hộ này, sự phân biệt sẽ dẫn đến giá trị căn hộ chung cư cũng có sự khác nhau. Trong đó:
– Căn hộ hàng A là các căn hộ nằm trong chung cư hạng A với quy hoạch tại các vị trị “đẹp” thuận lợi, kiến trúc độc đáo, hệ thống thiết bị kỹ thuật hiện đại, dịch vụ hạ tầng thuận tiện và quản lý, vận hành chuyên nghiệp. Ví dụ về một số dự án: Dự Án Vinhomes Golden River – Vinhomes (Vingroup); Dự Án SJC Tower – Vạn Thịnh Phát,…..
– Căn hộ hạng B là các căn hộ nằm trong chung cư hạng B, với các tiêu chí thấp hơn so với chung cư hạng A, các điều kiện cơ bản đối với chung cư hạng B mang tính chất trung cấp, không quá nội trội, phù hợp với những người có mức lương ổn định so với mức sống tại các thành phố lớn (tuỳ vào quan điểm của mỗi người). Đây có lẽ là căn hộ được nhiều người lựa chọn vì vừa đáp ứng được chất lượng lại phù hợp với yêu cầu về kinh tế. Ví dụ về một số dụ án như: Các dòng Opal của Đất Xanh như (Opal Boulevard, Opal Skyline); Dự án Rivana Bình Dương,…..
– Căn hộ hạng C là căn hộ nằm trong chung cư hạng C, cách đánh giá căn hộ hạng C mang tính loại trừ so với hai loại hình căn hộ trên, nếu không đáp ứng được các tiêu chí của căn hộ hạng A và B thì sẽ là căn hộ hạng C (dĩ nhiên phải đáp ứng yêu cầu phân hạng). Giá của các căn hộ hạng C khá rẻ, cũng là một sự lựa chọn hợp lý đối với những cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà chung cư nhưng kinh tế lại chưa thực sự “vững”.
2. Phân loại phân khúc chung cư:
Phân khúc là một thuật ngữ gắn liền với nhiều lĩnh vực, theo đó, có thể hiểu phân khúc là phân chia, phân hạng, phân loại gắn liền với một đối tượng nhất định. Vì vậy, phân khúc chung cư có thể hiểu là phân hạng chung cư. Việc phân hạng chung cư có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý và thực hiện các chính sách của nhà nước trong dự án đầu tư và phát triển “bộ mặt” tại các đô thị lớn. Hơn nữa, nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường.
Phân hạng nhà chung cư được dựa trên 4 nhóm tiêu chí:
(1) Nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc.
(2) Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật.
(3) Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội.
(4) Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành.
Trong mỗi nhóm sẽ có các tiêu chi cụ thể hơn, để phân biệt giữa các hạng chung cư với nhau.
Theo quy định tại Điều 6,
“1. Hạng A: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.
2. Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này.
3. Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.“
Theo thông thường, cũng tương tự như đối với căn hộ, người ta thường cho rằng, chung cư hạng A là chung cư cao cấp, chung cư hạng B là chung cư trung cấp và chung cư hạng C là chung cư bình dân.
Trong sự phân hạng của các chung cư, đều có nhắc đến việc “nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng”, điều đó có nghĩa là nhà chung cư phải:
– Có đề nghị của tổ chức, cá nhân về việc phân hạng.
– Nhà chung cư được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; theo đúng Giấy phép xây dựng được cấp (đối với trường hợp yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng).
– Nhà chung cư phải đảm bảo tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia khác có liên quan.
– Nhà chung cư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan, đã được bàn giao đưa vào sử dụng và không vi phạm các quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng.
– Nhà chung cư phải không thuộc diện bị phá dỡ, không thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đây hoàn toàn là những yêu cầu hợp lí, đáp ứng các điều kiện cơ bản về quản lý đối với nhà cư theo quy định của pháp luật nhà ở, pháp
3. Phân tích cụ thể hơn về các hạng chung cư:
Đối với chung cư hạng A, cần phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí sau đây:
1. Vị trí: Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0,5 km.
2. Mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 45%.
3. Sảnh căn hộ: Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác; có quầy lễ tân, có phòng hoặc khu vực bố trí bàn ghế tiếp khách.
4. Hành lang: Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8 m.
5. Diện tích căn hộ: Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 35 m2.Tính theo công thức: ≥ 35m2 (Trong đó TDtCh là tổng diện tích sử dụng các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).
6. Phòng vệ sinh: Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ ≥0,7. Tính theo công thức: ≥ 0,7 (Trong đó TsPwc là tổng số phòng vệ sinh các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).
7. Thang máy: Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ≤40).
8. Chỗ để xe: Tối thiểu mỗi căn hộ có 01 chỗ để ôtô (có mái che).
9. Cấp điện: Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà.
10. Cấp nước: Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.600 lít (đảm bảo cấp 200 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày).
11. Thông tin, liên lạc: Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ.
12. Phòng cháy chữa cháy: Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng và trong căn hộ.
13. Thương mại: Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1 km.
14. Thể thao: Có 2 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác… dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m.
15. Sân chơi: Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m.
16. Y tế: Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 0,5 km.
17. Giáo dục: Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 0,5 km.
18. Chất lượng: Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từthời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt; công trình được hoàn thiện (ốp, lát, trát, sơn..) đạt chất lượng cao.
19. Quản lý, vận hành: Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp; thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ đảm bảo vệ sinh sạch đẹp.
20. Bảo vệ an ninh: Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang; kiểm soát ra vào (bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử…).
Đối với chung cư hạng B, cũng cần phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí,tuy nhiên nội dung các tiêu chí so với chung cư hạng A có một số điểm khác biệt, ví dụ:
Mật độ xây dựng cao hơn so với chung cư hạng A: Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 55%.
Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,5 m.
Tối thiểu 02 căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che).
Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu 30 m2
….
Gần nhưng các tiêu chí cốt lỗi để phân biệt các hạng chung cư thì chung cư hạng B đều thấp hơn so với chung cư hạng A, điều này cũng là lẽ hợp lý trong cách phân hạng nhằm xác định giá trị của nhà chung cư.
Đối với chung cư hạng C thì không có một tiêu chí cụ thể, chỉ cần không đạt đủ tiêu chí để trở thành chung cư hạng A hoặc B thì sẽ là chung cư hạng C.
Cơ sở pháp lý sử dụng trong bài viết:
– Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
