Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Hợp đồng vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.

Tóm tắt câu hỏi:

Kính chào các luật sư của công ty Luật Dương Gia. Chúc các luật sư và nhân viên mạnh khỏe, hạnh phúc. Tôi đã đọc các câu trả lời của các luật sư của công ty và thấy rằng rất hợp lí. Tôi cảm thấy rất tin tưởng và trình độ luật học của các luật sư. Hiện nay, gia đình tôi đang vướng vào một vụ kiện dân sự, muốn được sự tư vấn về pháp luật của quý công ty. Tôi xin trình bày cụ thể như sau: Vào năm 2006, bố tôi hưởng ứng chủ trương dồn điền đổi thửa của tỉnh Thái Bình, đã thực hiện đổi ruộng cho một số hộ khác để dồn đất thành một lô lớn, trong đó có đổi ruộng cho gia đình ông T ở cùng làng. Việc đổi đất của bố tôi với ông T được viết trong một văn bản cam kết có sự chứng nhận của UBND xã bố tôi và ông T thường trú. Sau đó bố tôi đầu tư tài sản và công sức cải tạo lô đất được dồn điền này thành một trang trại theo mô hình VAC (vườn – ao – chuồng). Nhưng thời gian gần đây ông T lật lọng đòi lại mảnh ruộng đã đổi cho nhà tôi (mảnh ruộng đó đã trở thành vườn cây ăn quả của nhà tôi). Nhưng bố tôi không đồng ý. Ông T đã gửi đơn lên UBND xã và UBND xã đã thực hiện hòa giải nhưng ông T không đồng ý. Cuối cùng ông T gửi đơn lên Tòa án nhân dân huyện để kiện bố tôi. Lí do ông T kiện bố tôi dựa vào hai điều sau: Một là, khi viết cam kết đổi ruộng năm 2006, bố tôi và ông T chỉ kí đổi đến năm 2013 – là năm nhà nước sẽ chia lại ruộng đất. Thực ra, UBND xã lúc đó chỉ đồng ý đến năm 2013 vì họ sợ chia lại ruộng thì nhà ông T không còn mảnh ruộng ở vị trí đã đổi cho nhà tôi nữa. Hai là, ông T viện dẫn lí do là mảnh ruộng đổi cho nhà tôi là thuộc quyền sử dụng của con trai ông ấy chứ không phải của ông ấy nên bây giờ con ông ấy đòi lại. Trên đây là toàn bộ sự việc của gia đình tôi. Tôi xin được nhờ luât sư tư vấn hai vấn đề như sau: Thứ nhất, bố tôi có phải trả lại ruộng cho ông T không? Thứ hai, nếu trả lại ruộng thì nhà ông T có phải đền bù cây cối và tài sản đã bỏ ra để đầu tư không? Thứ ba, bố tôi có kiện ông T tội lừa đảo được không? (Không phải ruộng ông T mà ông ấy lại kí cam kết đổi cho bố tôi). Gia đình tôi hiện giờ rất hoang mang và lo lắng về vụ kiện này. Mong nhận được sự tư vấn của các luật sư. Tôi xin chân thành cám ơn.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– Bộ luật Hình sự 1999 sửa đổi, bổ sung 2009;

– Bộ luật Dân sự 2005;

– “Luật đất đai 2013”;

2. Giải quyết vấn đề:

Thứ nhất, về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất:

Điều 126, Điều 127 “Luật đất đai 2013” quy định: Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.

Theo thông tin bạn cung cấp, năm 2006, gia đình bạn đã đổi đất cho ông T và có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã nơi bố bạn và ông T thường trú. Bạn cần xác định lại đây có phải là Ủy ban nhân dân xã nơi có đất hay không? Nếu đây là Ủy ban nhân xã nơi thường trú và là nơi có đất thì hợp đồng này sẽ có giá trị pháp lý.

Nếu Ủy ban nhân dân nơi có đất và Ủy ban nhân dân nơi thường trú khác nhau thì hình thức của hợp đồng không đảm bảo, sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005.

Theo như bạn trình bày, mảnh đất này là của con ông T như vậy ông T không có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất khi chưa có sự đồng ý của người con. 

Nếu ông T tự ý chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không có sự đồng ý của con ông T thì hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa bố bạn và ông T sẽ không đảm bảo được ý chí của các chủ thể khi tham gia giao dịch do đó hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự 2005.

Thứ hai, bồi thường tài sản trên đất.

Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận theo khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005:

>>> Luật sư tư vấn về tranh chấp thỏa thuận dồn điền đổi thửa: 1900.6568

"2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Theo đó, hai bên sẽ hoàn trả lại cho nhau và theo nguyên tắc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất đai tại thời điểm hai bên giao kết. Phần hoa lợi, lợi tức là những tài sản trên đất tại thời điểm này thuộc về gia đình bạn, ông T là người có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu thì bạn có quyền yêu cầu ông T bồi thường về những thiệt thực tế là tài sản, công sức tôn tạo tài sản mà gia đình bạn bỏ ra.

Thứ ba, việc bố bạn muốn kiện ông T về tội lừa đảo:

Điều 139 Bộ luật hình sự 1999 sửa đổi, bổ sung 2009 quy định tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản như sau:

"Điều 139. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dtrieuehai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ  sáu tháng đến ba năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Tái phạm nguy hiểm;

…".

Lừa đảo chiếm đoạt tài sản được hiểu là hành vi dùng thủ đoạn gian dối làm cho chủ sở hữu, người quản lý tài sản tin nhầm giao tài sản cho người phạm tội để chiếm đoạt tài sản đó.

Về hành vi khách quan, phải có hành vi dùng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản. Dùng thủ đoạn gian dối là đưa ra thông tin giả (không đúng sự thật) nhưng làm cho người khác tin đó là thật và giao tài sản cho người phạm tội. Việc đưa ra thông tin giả có thể bằng nhiều hình thức khác như giả vờ vay, mượn, thuê để chiếm đoạt tài sản.

Theo thông tin bạn cung cấp thì chưa đủ căn cứ để xác định hành vi của ông T sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 139 Bộ luật Hình sự 1999 sửa đổi, bổ sung 2009.