Tài sản thế chấp ở ngân hàng bị nhà nước quy hoạch thu hồi phải làm thế nào? Lập phương án về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đất đai?
Tóm tắt câu hỏi:
Năm 2012 Ngân hàng cho khách hàng vay tiền có tài sản thế chấp, trong hợp đồng thế chấp có thỏa thuận: nếu tài sản thế chấp nằm trong diện quy hoạch của địa phương và phải giải phóng mặt bằng thì toàn bộ số tiền (hoặc tài sản khác) được đền bù đều do Ngân hàng Hợp tác quản lý (được coi là tài sản bảo đảm thay thế) để đảm bảo thu hồi nợ.
Năm 2014 có quy hoạch tài sản thế chấp trên thuộc diện tích quy hoạch. Năm 2015 khách hàng vay tiền không trả được nợ, Ngân hàng đã khởi kiện ra tóa án, bản án tuyên khách hành phải trả cho NH 780 trđ. Năm 2016 Ban giải phóng mặt bằng thu hồi đất và bồi thường bằng tiền mặt là 1,8 tỷ đồng, Thi hành án đã có quyết định thu tiền của người phải thi hành án do bên thứ ba giữ số tiền là 780 trđ, tuy nhiên Ban giải phóng đền bù chỉ chi trả 500 trđ số tiền đền bù còn lại trả cho khách hàng vay vốn và cũng là chủ sở hữu tài sản. Đến nay NH không thu được tiền, xin hỏi luật sư trách nhiệm này có thuộc về ban giải phóng đền bù không? làm thé nào để ngân hàng thu được nợ.?
Luật sư tư vấn:
Theo Điều 6 Thông tư liên tịch số16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định như sau:
“Điều 6. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã được đăng ký trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo quy định của pháp luật
1. Trong quá trình lập phương án về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đất đai, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm tìm hiểu thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bị thu hồi tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở nội dung đăng ký thế chấp được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cung cấp, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm thông báo bằng văn bản về số tiền bồi thường, thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp và bên thế chấp.
2. Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ, mà bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp được nhận số tiền bồi thường hoặc các lợi ích phát sinh liên quan đến tài sản thế chấp trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì việc giao nhận tiền bồi thường được thực hiện như sau:
a) Trong thời hạn năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thì bên nhận thế chấp phải nộp cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường các tài liệu sau đây:
– Một (01) bản chính hợp đồng thế chấp đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hoặc một (01) bản sao hợp đồng thế chấp được Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực, tổ chức hành nghề công chứng cấp từ bản chính.
Trong trường hợp hợp đồng thế chấp không có thỏa thuận thì bên nhận thế chấp phải nộp một (01) văn bản thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về việc bên nhận thế chấp được quyền nhận tiền bồi thường;
– Một (01) văn bản xác định rõ giá trị nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản bị thu hồi tại thời điểm Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
b) Trong thời hạn mười (10) ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị chi trả tiền bồi thường của bên nhận thế chấp thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm phải thông báo bằng văn bản cho bên thế chấp biết về việc sẽ chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp. Thông báo phải nêu rõ ngày, giờ, số tiền bồi thường, tên và địa chỉ của bên nhận thế chấp được nhận tiền bồi thường.
c) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật đất đai và các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Nếu số tiền bồi thường lớn hơn giá trị nghĩa vụ thanh toán thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm trả số tiền còn lại cho bên thế chấp; nếu số tiền bồi thường không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ của bên thế chấp thì bên thế chấp có trách nhiệm hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp, trừ trường hợp bên thế chấp không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc các bên có thỏa thuận khác.“
Theo Điều 318 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sự:
“Điều 318. Tài sản thế chấp
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo Điều 325
“Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất
1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo Điều 326 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sự:
“Điều 326. Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất
1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo Điều 7 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi 2014 quy định như sau:
“Điều 7. Quyền, nghĩa vụ của người được thi hành án
1. Người được thi hành án có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu thi hành án, đình chỉ thi hành một phần hoặc toàn bộ bản án, quyết định, áp dụng biện pháp bảo đảm, áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định trong Luật này;
b) Được thông báo về thi hành án;
c) Thỏa thuận với người phải thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, phương thức, nội dung thi hành án;
d) Yêu cầu Tòa án xác định, phân chia quyền sở hữu, sử dụng tài sản; yêu cầu Tòa án giải thích những điểm chưa rõ, đính chính lỗi chính tả hoặc số liệu sai sót; khởi kiện dân sự để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong trường hợp có tranh chấp về tài sản liên quan đến thi hành án;
đ) Tự mình hoặc ủy quyền cho người khác xác minh, cung cấp thông tin về điều kiện thi hành án của người phải thi hành án;
e) Không phải chịu chi phí xác minh điều kiện thi hành án do Chấp hành viên thực hiện;
g) Yêu cầu thay đổi Chấp hành viên trong trường hợp có căn cứ cho rằng Chấp hành viên không vô tư khi làm nhiệm vụ;
h) Ủy quyền cho người khác thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình;
i) Chuyển giao quyền được thi hành án cho người khác;
k) Được miễn, giảm phí thi hành án trong trường hợp cung cấp thông tin chính xác về điều kiện thi hành án của người phải thi hành án và trường hợp khác theo quy định của Chính phủ;
l) Khiếu nại, tố cáo về thi hành án.
2. Người được thi hành án có các nghĩa vụ sau đây:
a) Chấp hành nghiêm chỉnh bản án, quyết định;
b) Thực hiện các quyết định, yêu cầu của Chấp hành viên trong thi hành án; thông báo cho cơ quan thi hành án dân sự khi có thay đổi về địa chỉ, nơi cư trú;
c) Chịu phí, chi phí thi hành án theo quy định của Luật này.”
Theo thông tin mà bạn trình và theo quy định của pháp luật đối với trường thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 318, 325, 326 Bộ luật dân sự 2015. Nếu trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã được đăng ký thì khi xử lý tài sản thế chấp sẽ được thực hiện tại Điều 6
Như vậy, nếu trong trường hợp hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và khách hàng kia đã được đăng ký trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo quy định của pháp luật thì Ban giải phóng mặt bằng, trong quá lập phương án về bồi thường có trách nhiệm thông báo bằng văn bản về số tiền bồi thường, thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp và bên thế chấp.
Ngoài ra, tại Điều 7 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi 2014 thì người được thi hành án là ngân hàng. Do vậy, ngân hàng có quyền yêu cầu thi hành án theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật và cung cấp thông tin về điều kiện thi hành án của người phải thi hành án là khách hàng kia. Theo đó, ngân hàng tiến hành yêu cầu thi hành án theo thủ tục thi hành dân sự của Luật Thi hành án dân sự sửa đổi 2014.
2. Người được thi hành án có các nghĩa vụ sau đây:
a) Chấp hành nghiêm chỉnh bản án, quyết định;
b) Thực hiện các quyết định, yêu cầu của Chấp hành viên trong thi hành án; thông báo cho cơ quan thi hành án dân sự khi có thay đổi về địa chỉ, nơi cư trú;
c) Chịu phí, chi phí thi hành án theo quy định của Luật này.”
