Kê biên tài sản là nhà ở đang cho thuê. Thi hành án dân sự, kê biên tài sản thanh toán nợ.
Kê biên tài sản là nhà ở đang cho thuê. Thi hành án dân sự, kê biên tài sản thanh toán nợ.
Tóm tắt câu hỏi:
Theo lý thuyết về sản nghiệp thì em được biết là mỗi một món nợ sẽ được bảo đảm bằng toàn bộ tài sản có của người mắc nợ. Chủ nợ, trên nguyên tắc có quyền yêu cầu kê biên bất kỳ tài sản nào kê biên được của người mắc nợ để thu hồi nợ. Nhưng trong trường hợp tài sản mà người chủ nợ muốn kê biên là tài sản đang cho thuê, chẳng hạn ngôi nhà mà người mắc nợ đang cho người khác thuê, như vậy thì có được không ? Trong Luật thi hành án dân sự có quy định "Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự." Theo quy định này thì có phải căn nhà đó chủ nợ không được kê biên mà phải đợi hết thời gian cho thuê mới được kê biên hay không? Chủ nợ có bị bắt buộc phải chuyển sang kê biên tài sản khác của người mắc nợ hay không? Em có một số thắc mắc rất mong được tư vấn, em xin cảm ơn nhiều ạ !
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Điều 463 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng vay tài sản như sau:
“Điều 463. Hợp đồng vay tài sản
Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Tuy nhiên, cần thấy rằng trên thực tế tồn tại hai dạng hợp đồng vay tài sản phổ biến là hợp đồng vay có tài sản bảo đảm và hợp đồng vay không có bảo đảm. Trong đó, hợp đồng vay có tài sản bảo đảm là hợp đồng vay mà bên vay sẽ giao những loại văn bằng, chứng từ về quyền sở hữu tài sản cho bên cho vay để đảm bảo sẽ thực hiện nghĩa vụ trả lại tài sản vay cho bên cho vay theo đúng thỏa thuận giữa hai bên. Trong trường hợp bên vay không có khả năng trả nợ thì bên cho vay chỉ có quyền xử lý tài sản bảo đảm để đảm bảo quyền và lợi ích của mình mà thôi. Do đó, trong loại hợp đồng vay có tài sản bảo đảm, giá trị tài sản vay thường được thỏa thuận không lớn hơn giá trị của tài sản bảo đảm để đảm bảo quyền lợi của bên cho vay.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Thứ hai, về việc kê biên tài sản đang có người thứ ba sử dụng qua hình thức thuê. Điều 95 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định về kê biên nhà ở như sau:
“Điều 95. Kê biên nhà ở
1. Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.
2. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.
3. Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết.
Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự.
4. Việc kê biên nhà ở bị khoá được thực hiện theo quy định tại Điều 93 của Luật này.”
Theo quy định tại khoản 3 Điều 95 nêu trên, nhà ở là đối tượng kê biên vẫn được bán đấu giá bình thường để thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan. Việc người đang sử dụng căn nhà tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn thuê hoặc lưu cư cho đến khi hết thời hạn lưu cư không ảnh hưởng đến việc định đoạt số phận pháp lý của toàn bộ căn nhà. Việc bán đấu giá được thực hiện theo thủ tục luật định và những người tham gia phiên đấu giá đều được thông báo về việc có người đang thuê hoặc lưu cư trong căn nhà đó. Đây là quy định nhằm bảo đảm quyền lợi của bên thứ ba khi tài sản bị kê biên và việc tiếp tục sử dụng căn nhà này chỉ kéo dài trong một khoảng thời gian hợp lý đủ để người sử dụng tìm được nơi ở khác mà thôi.
