Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê tài sản

Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê tài sản không? Quy định về quyền bán tài sản đang cho thuê? Đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê tài sản được thực hiện theo thủ tục như thế nào? Chủ doanh nghiệp tư nhân có quyền tự ý chấm dứt hợp đồng cho thuê tài sản không?

Luật sư tư vấn luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê tài sản: 1900.6568

1. Hợp đồng cho thuê tài sản là loại hợp đồng gì?

• Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê:

– Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

– Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

– Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

• Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản của bên thuê:

– Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.

– Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

• Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê:

– Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

– Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

• Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích:

– Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.

– Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

2. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê tài sản

Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, cụ thể như sau:

‘Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.’

Do hợp đồng cho thuê tài sản là một trong các loại hợp đồng dân sự, nên phải tuân thủ quy định trên về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự. 

Tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khoán tài sản, cụ thể như sau:

‘Điều 492. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khoán

1. Trường hợp một bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thì phải báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý; nếu thuê khoán theo thời vụ hoặc theo chu kỳ khai thác thì thời hạn báo trước phải phù hợp với thời vụ hoặc chu kỳ khai thác.

2. Trường hợp bên thuê khoán vi phạm nghĩa vụ mà việc khai thác đối tượng thuê khoán là nguồn sống duy nhất của bên thuê khoán và việc tiếp tục thuê khoán không làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của bên cho thuê khoán thì bên cho thuê khoán không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng; bên thuê khoán phải cam kết với bên cho thuê khoán không được tiếp tục vi phạm hợp đồng.’

3. Thủ tục đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê tài sản

Do hợp đồng cho thuê tài sản thuộc hợp đồng dân sự, là sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên, thế nên trước tiên theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng và thỏa thuận sau khi phát sinh tình huống thực tế. Trong quá trình đó, nếu có ảnh hưởng tới quyền lợi của bên còn lại tham gia hợp đồng thì bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải đảm bảo hoàn thiện hết các nghĩa vụ, và các bên đưa ra mức thỏa thuận bồi thường thiệt hại cho hợp lý.

Trường hợp một bên trong hợp đồng đơn phương chấm dứt mà ảnh hưởng tới bên còn lại hoặc không theo đúng thỏa thuận đã cam kết trong hợp đồng thì bên bị xâm phạm quyền có quyền yêu cầu bên kia bồi thường hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để cân bằng lợi ích.

4. Quy định về quyền bán tài sản đang cho thuê