Ranh giới giữa các bất động sản là gì? Quy định về ranh giới giữa các bất động sản liền kề

1. Mốc giới ngăn cách các bất động sản:

– Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình và Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó theo quy định

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

– Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý và trong Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

– Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Quy định về quyền đối với bất động sản liền kề:

Tại Điều 245. Quyền đối với bất động sản liền kề Bộ Luật Dân sự quy định:

– Về Quyền đối với bất động sản liền kề được hiểu là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) để nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác theo quy định (gọi là bất động sản hưởng quyền).

Hiện nay, Mục đích của những quy định này trong Bộ Luật Dân sự cũng nhằm tạo cơ sở pháp lí về những điều kiện thuận lợi để các chủ sở hữu có thể khai thác một cách có hiệu quả nhất công dụng của tài sản. Quyền đối với bất động sản liên kề như sau:

– Quyền về lối đi qua đó là quyền của Chủ sở hữu bất động sản ở trong hoặc bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lí ra đường công cộng, về nguyên tắc chung, người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sờ hữu bất động sản liền kề số tiền tương ứng vói giá trị tài sản được sử dụng, trừ khi các bên có thoả thuận khác.và đối với Việc mở lổi đi do các bên thoả thuận nhưng phải bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì khi chia cũng phải dành lổi đi cần thiết cho người ở phía ttong. Phần này được coi là lối đi chung và không có đền bù.

– Quyền mắc đường dây tải điện, đường dây thông tin liên lạc đó là quyền mà Trong điều kiện kinh tế-xã hội phát triển thì đây là một trong những quyền quan trọng và phổ biến nhằm từng bước nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho mỗi công dân. Tuy nhiên, khi mắc đường dây đi qua bất động sản liền kề phải hợp lí, bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó.

– Quyền về cấp thoát nước đó là quyền được ghi nhận trên  cuộc sống hàng ngày, nhu cầu về nước để dùng và lối để thoát nước thải là thiết yếu. và đối với Khi sử dụng quyền này, chủ sở hữu cũng phải thoả thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối cấp, thoát nước thích hợp, bảo đảm cảnh quan và vệ sinh môi trường. Khi lắp đặt ống dẫn, và các cống hoặc khơi rãnh phải bảo đảm hạn chế mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.

– Quyền về nước tưới, và tiêu nước được hiểu là, Đây được coi là nhu cầu cấp thiết trong canh tác và trong sản xuất. Khi người sử dụng đất canh tác có nhu cầu về nước tưới, tiêu nước thì có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh phải để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu.

Ngoài quyền sử dụng hạn chế bất động sản, và các quyền người chiếm hữu bất họp pháp ngay tình được pháp luật bảo vệ nếu giao dịch dân sự vô hiệu. Trong một số trường hợp, tài sản giao dịch đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch dân sự với người thứ ba vẫn có hiệu lực. Người thứ ba còn có quyền yêu càu người đã xác lập giao dịch với mình phải bồi thường thiệt hại nếu tài sản bị tịch thu sung quỹ nhà nước hoặc phải trả lại cho người có quyền nhận tài sản đó.

Chủ sở hữu trong trường hợp này còn có quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách bất động sản. Quyền sở hữu này có thể là quyền sở hữu chung nếu được xây dựng hoặc tạo lập tên đất thuộc quyền sử dụng chung. Nếu mốc giới được tạo dựng do công sức của chủ sở hữu và trên đất thuộc quyền sử dụng của người đó thì không phải thuộc sở hữu chung. Trong trường hợp mốc giới là tường nhà chung thì những chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ khi các bên có thỏa thuận và đồng ý và thực hiện dựa trên quy định của pháp luật

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là quyền có thể bị chấm dứt khi các chủ sở hữu nhập làm một hoặc không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Đối với các Quyền sở hữu của các chủ sở hữu được Nhà nước bảo hộ, và quyền Nhà nước và xã hội tạo điều kiện cho chủ sở hữu thực hiện tốt quyền sử dụng tài sản của mình thì chủ sở hữu cũng phải có nghĩa vụ đối với với các chủ thể khác khi họ thực hiện quyền sở hữu tài sản của họ mà phải nhờ đến sự giúp đỡ của chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc vì mục đích chung phục vụ lợi ích cho Nhà nước cho xã hội, chủ sở hữu phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước và xã hội và Ngoài ra, trong quá trình sinh sống, để không làm ảnh hưởng đến những chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh, chủ sở hữu nhà ở còn phải có nghĩa vụ trong việc thoát nước mưa, nước (Điều 250, 251 Bộ Luật Dân sự 2015)

– Đối với nước mưa thì Không được để nước từ mái nhà của mình chảy xuống bất động sản liền kề, và trừ khi hai bên có thỏa thuận.

– Đối với nước thải thì Phải làm cổng ngầm hoặc rãnh thoát để đưa ra nơi quy định. Không được để nước thải chảy tràn sang bất động sản của người khác, và ra nơi sinh hoạt công cộng làm ô nhiễm môi trường.

3. Quy định về ranh giới giữa các bất động sản liền kề:

Tóm tắt câu hỏi.

Em tên Tâm, Anh chị cho em hỏi là nhà em và nhà hàng xóm có tranh chấp về ranh giới đất đai. Bên phía nhà em có trồng hàng nhãn, phía mặt đất thì trồng bên phần đất nhà em, gốc nhãn cách ranh giới khoảng 3m, khi nhãn lớn lên thì tàn nhãn có qua bên phần đất nhà hàng xóm khoảng 5 phân. Nhưng cũng không có ảnh hưởng gì bên nhà hàng xóm. Cho hỏi: nhà hàng xóm thưa và kêu chặt phần nhãn mà qua bên đất họ. Vậy mình không chặt có đúng không?

Luật sư tư vấn:

 Theo quy định tại Điều 265 Bộ luật dân sự 2015 về nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản có chỉ rõ:

“1.Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2.Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành, phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào rãnh, bở ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung, không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới hạn ngăn cách”.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là tại khoản 2 Điều 265 Bộ luật dân sự 2015 thì nhà hang xóm thưa và yêu cầu gia đình bạn chặt phần lấn sang nhà họ là hoàn toàn có cơ sở. Vì những lẽ trên gia đình bạn không được phép để phần cây cối của nhà mình (tàn nhãn) sang nhà hàng xóm, dù phần lấn sang là nhiều hay ít thì cũng là vi phạm luật định, nghĩa là gia đình bạn không chặt phần cây sang nhà hàng xóm là sai. Vì thế, việc mà bạn và gia đình phải làm đó là cắt, chặt đi phần cây lấn sang nhà hàng xóm, nếu không làm như thế mà cố tình giữ lại thì gia đình bạn đã vi phạm quy định của pháp luật.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết: Bộ Luật Dân Sự 2015