Hợp đồng đặt cọc là gì? Nội dung của hợp đồng đặt cọc bao gồm những nội dung cơ bản như thế nào theo quy định? Hình thức của hợp đồng đặt cọc? Vi phạm hợp đồng đặt cọc thì xử lý như thế nào? Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản?
Nội dung của hợp đồng đặt cọc bao gồm những nội dung cơ bản như thế nào theo quy định? Hình thức cơ bản của hợp đồng đặt cọc được pháp luật công nhận là gì?
Luật sư
Mục lục bài viết
1. Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về biện pháp đảm bảo là đặt cọc như sau:
”Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
2. Nội dung của hợp đồng đặt cọc
Nội dung cơ bản của hợp đồng được quy định tại Điều 398
”Điều 398. Nội dung của hợp đồng
1. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng.
2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:
a) Đối tượng của hợp đồng;
b) Số lượng, chất lượng;
c) Giá, phương thức thanh toán;
d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
g) Phương thức giải quyết tranh chấp.”
Với nhiều loại đối tượng khác nhau của hợp đồng chính cũng như giá trị, cách thức thực hiện hợp đồng chính mà có quyết định đến nội dung của hợp đồng đặt cọc nhưng khái quát về hợp đồng đặt cọc thông qua chức năng và đối tượng của hợp đồng thì hợp đồng đặt cọc có những nội dung chính sau đây:
– Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện theo đúng thỏa thuận: tài sản đặt cọc hoặc sẽ được trả về cho bên đặt hoặc được trừ vào để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
– Nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện như thỏa thuận: trường hợp do lỗi của bên đặt cọc thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; trường hợp do lỗi của bên nhận đặt cọc thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt đọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Do đó phạt cọc được hiểu là, bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện hợp đồng đã xác lập, thì ngoài việc phải trả lại đúng tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, họ còn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản mà bên kia đặt cọc, thậm chí các đương sự có thể thoả thuận tiền phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc. Đối tượng của phạt cọc chỉ có thể là tiền, chứ không phải là các loại tài sản khác.
Hậu quả như trên sẽ được áp dụng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Hiện nay pháp luật không quy định tỷ lệ tối đa giữa giá trị tài sản đặt cọc và giá trị của hợp đồng giao kết, thực hiện. Như vậy, các bên được quyền thỏa thuận về giá trị tài sản đặt cọc, thông thường không vượt quá 50% giá trị của hợp đồng. Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận giá trị tài sản đặt cọc cao hơn và thỏa thuận mức phạt cao hơn so với quy định nêu trên của pháp luật thì vẫn được chấp nhận.
3. Hình thức của hợp đồng đặt cọc?
Tại Điều 119
‘‘Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”
Thực tế theo quy định của
Theo đó, các bên nên thỏa thuận lập thành văn bản, hoặc là có người làm chứng ký nhận trong hợp đồng đặt cọc, hoặc phải có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. Vi phạm hợp đồng đặt cọc thì xử lý như thế nào?
Với yếu tố cốt lõi là hợp đồng dân sự, nên việc vi phạm hợp đồng được xử lý ra sao thì sẽ do hai bên thống nhất thỏa thuận, nếu không thỏa thuận hoặc dẫn chiếu đến quy định pháp luật thì phải đảm bảo nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự.
”Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm
1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.”
- Thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng:
– Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.
– Cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
– Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc.
5. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản
Hợp đồng được xây dựng dựa theo hướng nhất định, nếu các yếu tố khách quan có thể tác động đến việc thực hiện hợp đồng thì phải xem xét xử lý như sau:
”Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản
1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.
3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:
a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.
4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Luật sư
Kết luận: Đặt cọc diễn ra khá phổ biến trong đời sống xã hội hiện nay, nên để đảm bảo quyền và nghĩa vụ pháp lý giữa các bên thì hình thức của hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản và có xác nhận của người làm chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền thì sẽ có giá trị pháp lý để dễ dàng giải quyết tranh chấp về sau này (nếu có). Bên cạnh đó, các bên khi lập hợp đồng đặt cọc nên chú ý tới nội dung căn bản phải có, để xác định rõ thông tin, quyền và trách nhiệm giữa các bên và thời hạn thực hiện nghĩa vụ để lưu ý thi hành đúng thời hạn, tránh gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên còn lại.
