Hợp đồng thuê nhà trọ và đặc điểm của hợp đồng thuê nhà? Các điều kiện để được thuê nhà trọ. Người bao nhiêu tuổi được thuê nhà?
Vì hoạt động học tập, làm việc, công tác mà các cá nhân phải đến sinh sống ở một nơi khác với nơi ở ban đầu của họ. Để thuận tiện cho hoạt động học tập, lao động thì các cá nhân thường thuê nhà ở, nhà trọ tại nơi họ sinh sống, làm việc. Khi thực hiện hoạt động thuê nhà ở, nhà trọ các bên sử dụng hợp đồng thuê nhà ở, nhà trọ. Hợp đồng thuê nhà ở, nhà trọ có những đặc điểm riêng về nội dung hợp đồng cũng như chủ thể giao kết hợp đồng. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giới thiệu về hợp đồng thuê nhà trọ cũng như một số vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng thuê nhà trọ.
Luật sư
1. Hợp đồng thuê nhà trọ và đặc điểm của hợp đồng thuê nhà
Nhà trọ về bản chất là nhà ở, là công trình xây dựng được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình được liên kết định vị với đất, với công dụng chính là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của con người.
Hợp đồng thuê nhà trọ hay hợp đồng thuê nhà ở chính là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định, còn bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng thuê nhà trọ là một trong các loại hợp đồng thông dụng, do đó vừa có những đặc điểm chung của hợp đồng và có những đặc điểm riêng của hợp đồng thuê nhà ở.
Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà trọ là sự thỏa thuận của các bên tham gia giao kết hợp đồng. Thỏa thuận là nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự nói chung và của pháp luật về hợp đồng nói riêng. Sự thỏa thuận này có thể là sự thể hiện ý chí một cách tuyệt đối, cũng có thể là sự thỏa thuận ý chí một cách có giới hạn, xong đó là cơ sở để hình thành quan hệ giữa các bên.
Thứ hai, hợp đồng thuê nhà trọ là hợp đồng có đối tượng là nhà ở mà không phải nhà sử dụng vào mục đích khác. Theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành thì nhà ở đưa vào thuê ngoài việc phải đáp ứng các điều kiện chung còn phải đáp ứng các điều kiện cần thiết khác như phải là nhà đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng phải đảm bảo hệ thống điện nước, vệ sinh môi trường… và các điều kiện thiết yếu khác để có thể thỏa mãn nhu cầu ở và các nhu cầu sinh hoạt khác của con người.
Thứ Ba, Hợp đồng thuê nhà trọ là hợp đồng có mục đích chuyển quyền sử dụng tài sản. Trong hợp đồng thuê nhà trọ, bên cho thuê nhà chỉ chuyển quyền sử dụng nhà ở mà không chuyển quyền định đoạt nhà ở. Do đó, bên thuê chỉ có quyền quản lý và sử dụng nhà. Quyền sử dụng nhà ở đi thuê phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên thuê chỉ được sử dụng nhà ở theo đúng thỏa thuận. Trường hợp các bên không có thỏa thuận về mục đích sử dụng nhà thuê thì việc sử dụng nhà thuê phải theo đúng công dụng chính của nhà.
Thứ tư, Hợp đồng thuê nhà trọ là hợp đồng song vụ, tức là các bên phải thực hiện nghĩa vụ đối với nhau. Nghĩa vụ của bên thuê luôn đối ứng với quyền của bên cho thuê và ngược lại. Khi giao hết hợp đồng các bên có thể thỏa thuận đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của các bên. Trong hợp đồng thuê trọ, nghĩa vụ cơ bản nhất của bên cho thuê là giao nhà cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định, còn nghĩa vụ cơ bản nhất của bên thuê là trả tiền theo đúng thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Thứ năm, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù, tính đền bù của quan hệ hợp đồng thể hiện ở việc có đi có lại về lợi ích giữa các bên.
Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng ưng thuận tức là quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh ngay sau khi các bên đã thỏa thuận với nhau xong về nội dung chủ yếu của hợp đồng. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở là thời điểm do các bên thỏa thuận, trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm phát sinh hiệu lực là thời điểm ký kết hợp đồng, do vậy, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở có thể là thời điểm thỏa thuận hoặc thời điểm giao kết hợp đồng.
2. Các điều kiện để được thuê nhà trọ. Người bao nhiêu tuổi được thuê nhà?
Để thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản nói chung và thực hiện hợp đồng thuê nhà nói riêng, thì các cá nhân cần đáp ứng các điều kiện khác như
Nếu là cá nhân là công dân Việt Nam thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà cho thuê.
Nếu cá nhân là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định pháp luật và không bắt buộc phải đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Căn cứ Điều 21
“1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý”.
Đối với những người chưa thành niên từ 15 đến 18 tuổi ( còn được gọi là người có năng lực hành vi dân sự một phần) trường hợp tham gia các giao dịch liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và một số trường hợp pháp luật quy định phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Trừ các trường hợp trên, người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có thể tự mình thực hiện các giao dịch dân sự mà không cần sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Như vậy, đối với câu hỏi yêu cầu tư vấn, thì theo quy định tại khoản 4 Điều 21 Bộ luật dân sự 2015 hiện nay bạn đang là người chưa thành niên bạn 16 tuổi mà nhà ở là động sản phải đăng ký theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Nên bạn phải có chữ ký xác nhận, ý kiến đồng ý của người đại diện theo pháp luật của bạn bởi vì giao dịch bạn đang muốn tham gia là giao dịch liên quan đến bất động sản là hợp đồng cho thuê nhà.
Vậy ai là người đại diện theo pháp luật của người dưới 16 tuổi?
Tại Điều 136
“Điều 136. Đại diện theo pháp luật của cá nhân
1. Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.
2. Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định.
3. Người do Tòa án chỉ định trong trường hợp không xác định được người đại diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
4. Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.”
Như vậy, người đại diện theo pháp luật của người 16 tuổi đó chính là cha mẹ của người dưới 16 tuổi hoặc người giám hộ của người dưới 16 tuổi. Trong trường hợp không có cha mẹ hoặc không có người giám hộ thì người đại diện theo pháp luật cho người dưới 16 tuổi là người do Tòa án chỉ định. Chi tiết hơn về người giám hộ của người 16 tuổi hay người chưa thành niên, thì người giám hộ là anh ruột là anh cả hoặc chị ruột là chị cả là người giám hộ; nếu anh cả hoặc chị cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì anh ruột hoặc chị ruột tiếp theo là người giám hộ, trừ trường hợp có thỏa thuận anh ruột hoặc chị ruột khác làm người giám hộ. Trường hợp không có anh chị ruột thì ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại là người giám hộ hoặc những người này thỏa thuận cử một hoặc một số người trong số họ làm người giám hộ. Trường hợp không có anh chị ruột, ông bà nội, ông bà ngoại thì bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột hoặc dì ruột là người giám hộ.
Đối với các giao dịch như ký kết hợp đồng thuê nhà trọ mà người đại diện theo pháp luật của người chưa thành niên chưa đồng ý thì hợp đồng thuê nhà trọ này sẽ bị vô hiệu vì khi người chưa thành niên giao kết hợp đồng thuê nhà trọ, họ là chủ thể chưa có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Điều này vi phạm về điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 và cũng là dấu hiệu để nhận biết giao dịch dân sự bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015
Khi thuê nhà, thì các cá nhân cần chuẩn bị các giấy từ pháp lý cá nhân như căn cước công dân, chứng minh dân dân,… hoặc có thể có cả hợp đồng thuê nhà.
