Từ chối giao kết hợp đồng có phải bồi thường tiền cọc không? Bồi thường tiền đặt cọc do từ chối giao kết hợp đồng.

Tóm tắt câu hỏi:

Xin hỏi luật sư, tôi mua lô đất 200m2 làm hợp đồng sang tên bằng tay có người làm chứng không có công chứng. Đến nay chủ đất không chịu làm bìa đỏ. Vậy tôi muốn lấy lại tiền cọc thì pháp luật có giải quyết không và hậu quả như thế nào ạ?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 1995

Bộ luật dân sự 2005

2. Nội dung tư vấn:

Bạn không trình bày rõ mảnh đất 200m2 này mua từ thời điểm nào, tuy nhiên Bộ luật dân sự 1995 và Bộ luật dân sự 2005 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Xem thêm: Làm gì khi bị bắt đóng tiền đặt cọc khi ký kết hợp đồng lao động

– Tại Điều 707 Bộ luật dân sự 1995:

Điều 707. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005:

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy từ khi Bộ luật dân sự 1995 có hiệu lực cho đến nay, khi chuyển nhượng quyên sử dụng đất các bên phải lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực.

Theo bạn trình bày, bạn mua lô đất 200m2 và làm hợp đồng sang tên bằng tay có người làm chứng nhưng không có công chứng, chứng thực. Như vậy là giao dịch này sẽ không phát sinh hiệu lực do vi hình thức (phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực) hay nói cách khác là hợp đồng sang tên này vô hiệu

Theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

1. Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Như vậy hợp đồng dân sự này vô hiệu nên chủ đất sẽ không làm bìa đỏ cho bạn cũng không vi phạm quy định của pháp luật.

Còn về điều khoản đặt cọc, để đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì sẽ giải quyết theo quy định tại Điều 358 Bộ luật dân sự 2005:

1. Đặt cọc là một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc thì phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Xem thêm: Sự im lặng trong giao kết hợp đồng? Im lặng có được xem là đồng ý?

>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568

Trong trường hợp này bạn có thể thỏa thuận với chủ đất về việc giao kết lại hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật và thực hiện hợp đồng (sang tên miếng đất). Nếu như chủ đất không đồng ý thì coi như chủ đất từ chối việc giao kết hợp đồng, và phải trả lại khoản tiền đặt cọc cho bạn đồng thời phải trả thêm một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc nếu như hai bên không có thỏa thuận nào khác trong hợp đồng đặt cọc.