Tranh chấp tiền đặt cọc khi thuê nhà trọ. Giải quyết tranh chấp tiền cọc khi thuê nhà, yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc.

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật sư. Em là sinh viên, có thuê 1 căn phòng trọ nhưng vì điều kiện ở kém (ẩm thấp, điện nước không ổn định) nên em muốn chuyển đi. Khi đi em yêu cầu hoàn trả lại tiền cọc nhưng 1 tháng trôi qua vẫn không thấy kết quả, nay chủ nhà trả lời bảo rằng sẽ hoàn trả tiền cọc nhưng sẽ trừ đi các khoản sửa chữa phòng. Điều lưu ý là phòng khi em thuê đã không tốt rồi tất cả đều xài tạm bợ, em còn phải bỏ tiền túi ra để trán lại tường của căn phòng mà nay chủ nhà lại đòi trừ đi tiền để sửa chữa phòng! xin luật sư tư vấn giúp em, theo luật thì chủ nhà có được tự ý trừ đi tiền cọc để sửa chữa phòng hay không (khi em thuê nhà và đặt cọc không hề làm hợp đồng, chỉ thỏa thuận bằng miệng và 1 tờ giấy nhận tiền cọc được ký tên), mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Em xin cảm ơn!?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005

Luật nhà ở 2014

2. Nội dung tư vấn:

– Về hình thức của hợp đồng thuê nhà được Bộ luật dân sự 2005 quy định:

Xem thêm: Cách tính thuế phải nộp cho thu nhập từ kinh doanh cho thuê nhà

“Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”

Tuy nhiên, theo Luật nhà ở 2014:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."

Như vậy, hiện tại đối với hợp đồng thuê nhà ở trên 6 tháng không bắt buộc phải công chứng, nêu các bên có yêu cầu có thể thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực.

– Về khoản tiền đặt cọc, theo quy định của Bộ luật dân sự 2005:

“ Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Như vậy, với quy định trên, khoản tiền đặt cọc có hai mục đích là: đảm bảo giao kết hợp hợp đồng và đảm bảo thực hiện hợp đồng (trường hợp của bạn là hợp đồng thuê nhà). Khoản tiền này sẽ được bên nhận đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết nếu hai bên không thỏa thuận dùng nó để khấu trừ vào nghĩa vụ trả tiền thuê nhà.

Trong trường hợp của bạn đưa ra, tuy bạn đã giao kết hợp đồng thuê nhà nhưng còn phải xem xét có thỏa thuận nào giữa bạn và chủ nhà cho thuê về việc dung khoản tiền đặt cọc để thanh toán các nghĩa vụ của bên thuê (trả tiền thuê nhà và thanh toán các chi phí hợp lý khác). Nếu không có thỏa thuận bạn có thể nhận lại tiền đặt cọc ngay sau khi giao kết hợp đồng, nếu có thỏa thuận bạn sẽ nhận lại tiền đặt cọc sau khi thực hiện xong các nghĩa vụ của mình với bên cho thuê (bên nhận đặt cọc).

>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568

– Về khoản chi phí sửa chữa phòng cho thuê mà bạn bỏ ra:

Xem thêm: Đặt cọc là gì? Đặt cọc và phạt cọc theo quy định mới nhất của Bộ luật dân sự

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 về nghĩa vụ của bên cho thuê nhà như sau:

“ Điều 493. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

Bên cho thuê nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;

2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;

3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thoả thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.”

Pháp luật quy định cho bên cho thuê có nghĩa vụ phải bảo đảm được điều kiện sinh hoạt tối thiểu cho bên thuê do đó buộc bên cho thuê phải có các biện pháp bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc thỏa thuận. Như vậy, nếu nhà đang thuê quá ẩm thấp, điện nước sinh hoạt không ổn định bạn có thể thỏa thuận với bên cho thuê, yêu cầu sửa chữa, tu sửa. Nếu bên cho thuê không đáp ứng mà bên thuê phải chi trả chi phí ấy thì có thể yêu cầu bên cho thuê hoàn trả cho mình (vì thực chất, nghĩa vụ sửa chữa, bảo dưỡng nhà là của bên cho thuê), đông thời, chi phí này sẽ không thể bị khấu trừ vào tiền đặt cọc.